“零頭付”購房不僅違反了國家的金融政策，還違反中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。“零頭付”還會給銀行、開發(fā)商和購房者帶來履約風(fēng)險。

　　“不花一分頭付款，就能住上屬于自己的房子。”對眾多住房“剛需族”而言，這無疑是充滿誘惑的“餡餅”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有20多個城市出現(xiàn)“零頭付”促銷樓盤，多家知名房企推出頭付分期等方式，為購房者提供更多便利購房的金融手段。

　　有關(guān)專家在接受《法制日報》記者采訪時表示，真正意義上的“零頭付”是不存在的，購房者很可能會陷入開發(fā)商或中介機構(gòu)的各種圈套中，造成自身利益的損害，甚至還有可能觸犯法律。

　　樓市不景氣多地現(xiàn)“零頭付”

　　“零頭付”購房并不是一個新事物。

　　2008年，房地產(chǎn)市場受到全球金融危機影響，一度處于低潮。廣東省深圳市就因“零頭付”購房引發(fā)了號稱“深圳斷供案”的漾日灣畔斷供案。

　　在此案中，開發(fā)商在資金鏈斷裂后破產(chǎn)。許多業(yè)主在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。據(jù)悉，該小區(qū)開發(fā)商破產(chǎn)后，深圳市中級人民法院指定的破產(chǎn)清算小組在開展清算工作時發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)售出的房產(chǎn)中沒有一套成功辦理房產(chǎn)證，其中還有200多名購房者的購房資料中無已支付頭付款的證明。原來，開發(fā)商曾經(jīng)利用抬高銷售價格的方式，騙取銀行貸款，為客戶辦理“零頭付”購房。

　　《法制日報》記者注意到，財政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份全國與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)部分稅收增速下降，房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅雙雙出現(xiàn)負增長。研究機構(gòu)數(shù)據(jù)也表明，4月份35個城市新建商品住宅庫存總量達到5年來的新高。向來是樓市旺季的5月小黃金周，全國樓市成交量也有所縮水。

　　“每到這種市場低迷、房屋銷售困難的時候，總有一些開發(fā)商會打出‘零頭付’的廣告以促進銷售，回籠資金。當然，這種‘零頭付’多半是隱蔽的、變相的。”一名熟悉“零頭付”業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介人員介紹。

　　“出現(xiàn)‘零頭付’購房，與目前銀行利率上調(diào)，銀行貸款難有直接關(guān)系。”這名中介人員表示，一方面是因為目前一手房市場新品多、競爭激烈，另一方面是因為購方市場有需求。“正是因為有剛性需求群體，開發(fā)商才會推出這樣的方式來促銷”。

　　“零頭付”形式多樣不斷翻新

　　什么是“零頭付”購房？“零頭付”真的是不要頭付嗎？

　　其實不然。

　　據(jù)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域人士劉宏偉介紹，“零頭付”的形式多樣，其中比較普遍的有兩種:一種是開發(fā)商自行墊資或者尋找關(guān)聯(lián)公司墊資，或者聯(lián)合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付頭付；另一種是開發(fā)商先行出具墊資證明，協(xié)助購房者獲得貸款后，再協(xié)助購房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的頭付。

　　記者采訪到操作過多起“零頭付”購房的房產(chǎn)中介劉先生。他告訴記者，“零頭付”購房曾是一個私下操作的“秘密”，主要是通過疏通銀行“關(guān)系”，提高房子評估價獲得銀行貸款來支付頭付。

　　他給記者算了一筆賬:一套房價值100萬元，按頭付3成計算，購房者需頭付30萬元，貸款7成就是70萬元，但他們可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，這就是所謂的“零頭付”購房。

　　“這樣的做法現(xiàn)在已經(jīng)行不通了，除非有‘特殊關(guān)系’。”劉先生坦言，由于國家對房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴，現(xiàn)在宣傳的“零頭付”多數(shù)只是一個噱頭。他介紹，目前有一種操作方法是幫助客戶將房產(chǎn)做“二次抵押”。

　　比如，地產(chǎn)商或中介公司可以先幫客戶在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證，變相“再次抵押”給另一家銀行，通過“消費貸”貸到頭付款。“但是，這個過程有違規(guī)操作的風(fēng)險，除了兩次抵押的利息外，客戶至少要多付幾萬元手續(xù)費。”劉先生說。

　　劉先生補充說，有的房地產(chǎn)公司對一些頭付金額較低的客戶，會采取由公司免息借給客戶頭付款的形式，刺激購房者購房。比如，你需要20萬元頭付款，只要和地產(chǎn)公司簽訂借款合同就能順利購房。“不過，這其中有很多條件限制，還要支付一筆手續(xù)費，而且在這期間也不能辦理房產(chǎn)證。”劉先生說，這樣做肯定是有風(fēng)險的。

　　記者多方了解到，目前各地出現(xiàn)的“零頭付”購房，在實際操作中多采取分期付頭付、拉長頭付款支付周期等方式。一位受訪者表示，雖然開發(fā)商可以給購房者一定時間湊足頭付款，但這個時間并不寬裕。如果“零頭付”購房簽約之后，后期遇到不確定因素導(dǎo)致無法交付頭付款，還可能引發(fā)一系列的違約問題。

　　“零頭付”存在多重法律風(fēng)險

　　“零頭付”購房到底存在哪些法律風(fēng)險呢？

　　有法律專家提示廣大購房者，通過欺騙銀行獲取更多貸款，會增加銀行的信貸風(fēng)險，可以視為違法行為。另外，合同法也規(guī)定，存在“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”情形的可視為無效合同。

　　“‘零頭付’購房不僅違反了國家的金融政策，還違反中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。”劉宏偉說，如果存在開發(fā)商虛開購房款證明的情況，銀行有可能會解除購房者與銀行的貸款合同，并追究購房者和開發(fā)商的違約責任。

　　北京律師、高端地產(chǎn)顧問曾虹對《法制日報》記者說:“在頭付款未付清時，開發(fā)商開具虛假頭付款證明，就可能被認定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款，數(shù)額較大將構(gòu)成刑事犯罪，須承擔刑事責任。”

　　曾虹提醒購房者，通過提高房屋售價的方式申請全額貸款，對購房者來說也有風(fēng)險，因為開發(fā)商與購房人簽訂購房合同時，仍要按照提價后的金額約定購房價格。此時，如果開發(fā)商要求購房人按照購房合同約定的價格(提價后的價格)支付房款，購房人也應(yīng)按照購房合同的約定支付房款。

　　“如果購房人與開發(fā)商約定的內(nèi)容僅為口頭協(xié)議，購房人就很難取得證據(jù)追究開發(fā)商的責任，后果往往是得不償失的。”曾虹說。

　　據(jù)劉宏偉介紹，“零頭付”還會給銀行、開發(fā)商和購房者帶來履約風(fēng)險。“一旦購房者不能履約，就將出現(xiàn)不良還款記錄，進而產(chǎn)生訴訟追款的情況；而開發(fā)商在這個過程中，大多要承擔連帶擔保責任，受到牽連；對購房者而言，應(yīng)對各種法律糾紛，不僅會影響正常的生活，甚至還有可能讓多年的財富積累歸零”。

　　“墊資行為對墊資方來說也是充滿風(fēng)險的。如果購房者不及時歸還墊付款項，開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司與購房者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不影響購房者的物權(quán)，只能通過訴訟追討欠款，那樣就會面臨更復(fù)雜的法律問題。”劉宏偉說。

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　　安徽“零頭付”購房引訴訟

　　近日，安徽省合肥市廬陽區(qū)人民法院開庭審理了一個因“零頭付”購房而產(chǎn)生的合同糾紛案。此案對當前想要“零頭付”購房的消費者具有警示意義。

　　2007年6月，合肥市民李某無意中看到合肥求實置業(yè)公司開發(fā)的金山名苑小區(qū)銷售部打出的“零頭付”購房宣傳廣告。經(jīng)了解得知，所謂的“零頭付”，就是沒有頭付資金的顧客，可以向開發(fā)商借錢支付，一年之內(nèi)免息。

　　李某很快做出了購房決定，于當月購購了金山名苑1002室房屋，并向求實置業(yè)公司借款80682元，雙方于同年6月13日簽訂《金山名苑借款合同》一份，約定借款期限自2007年6月13日至2008年6月13日止，借款期限內(nèi)免息。

　　借款到期后，李某無力償還借款。2014年1月24日，求實置業(yè)公司將李某起訴至廬陽區(qū)法院。在庭審中，雙方當事人均認可《商品房購賣合同》繼續(xù)有效，李某繼續(xù)享有金山名苑1002室房屋的所有權(quán)。

　　法院認為，雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確。李某向求實置業(yè)公司借款80682元，至今未還款，事實清楚，證據(jù)充分，遂判令李某自判決生效之日起十日內(nèi)償還合肥市求實置業(yè)有限公司借款本金80682元、逾期還款利息57720元，支付求實置業(yè)公司律師代理費損失6000元。

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