今年以來(lái)，雖然一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯變化，但全國(guó)樓市從未像現(xiàn)在這樣分化巨大。近日，北京亦莊頭現(xiàn)零頭付樓盤(pán)，標(biāo)志著樓市調(diào)整從三四線(xiàn)城市蔓延至一線(xiàn)城市。

4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲幅度進(jìn)一步趨緩，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落；南寧、無(wú)錫等多個(gè)地方政府紛紛調(diào)整樓市政策；銀行紛紛收緊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，央行力挺頭套房貸……這樣一幅復(fù)雜的樓市圖譜，恰恰反映出我國(guó)樓市進(jìn)入新一輪的“周期性調(diào)整”。

房企：一邊“走量”一邊“哭窮”，意在“要政策”

類(lèi)似有關(guān)樓盤(pán)降價(jià)的消息近期不絕于耳：一些樓盤(pán)宣稱(chēng)二期比一期便宜千元，實(shí)際上是一期為精裝修二期為毛坯房，有些樓盤(pán)打出“7折優(yōu)惠，直降30萬(wàn)”，實(shí)則只有一套，還有一些開(kāi)發(fā)商采取頭付分期總價(jià)未降的“零頭付”政策。

種種銷(xiāo)售“策略”背后是“錢(qián)緊”這個(gè)許多房企共同的“心病”。據(jù)《2014年一季度全國(guó)房企資金專(zhuān)題報(bào)告》顯示，一季度全國(guó)房企資金到位增速由去年同比增幅26.5%降至6.6%。

個(gè)別有影響力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始呼吁“救市”。武漢一家大型房地產(chǎn)企業(yè)老總表示：“現(xiàn)在市場(chǎng)上商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)以接近成本線(xiàn)，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了虧本銷(xiāo)售的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與彼時(shí)政策出臺(tái)初衷背道而馳。”

一些在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳的新聞似乎也在有意無(wú)意中放大“錢(qián)緊”的事實(shí)：“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”光耀地產(chǎn)和寧波知名房企興潤(rùn)置業(yè)倒閉，曾一度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮來(lái)臨”的討論。然而只要細(xì)究，不難發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的倒閉無(wú)一不與自身投資失誤有關(guān)。

對(duì)于大型房企一致“哭窮”，業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。“會(huì)哭的孩子有奶吃，開(kāi)發(fā)商實(shí)則哭給決策層看，寄希望以此來(lái)推動(dòng)調(diào)控政策的調(diào)整。”

“樓市在信貸收緊的影響下，上漲開(kāi)始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀(guān)望情緒增多，供需格局已經(jīng)悄然生變。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，這次的房企資金收緊的情況也為一些房企敲響了警鐘，一些盲目鋪攤子掙快錢(qián)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的房企可能出局。

地方政府：救市從“地下”轉(zhuǎn)向“明面”，“坐地生金”依舊

無(wú)錫發(fā)布戶(hù)籍新政，購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻從70平方米降到60平方米；杭州蕭山區(qū)為“減輕開(kāi)發(fā)商資金成本壓力”允許土地競(jìng)購(gòu)保證金上限不超過(guò)1000萬(wàn)元；安徽銅陵給購(gòu)購(gòu)先進(jìn)住房者契稅補(bǔ)貼……近期，多個(gè)城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)整措施，背后實(shí)則是樓市萎靡焦慮。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢(shì)。

“與以往全國(guó)各地‘同服一劑藥’不同，這一次地方政府救市政策呈現(xiàn)出‘因地制宜’的特點(diǎn)，打出放松限購(gòu)、補(bǔ)貼、土地等‘組合拳’。”房產(chǎn)信息研究公司CRIC研究員楊科偉說(shuō)。他認(rèn)為，在地方收入預(yù)期銳減的壓力下，未來(lái)地方自主出臺(tái)“托市”甚至“救市”政策的進(jìn)程可能進(jìn)一步加快。

然而值得深究的是，一些城市房子庫(kù)存量高企到了畸形地步，地方政府賣(mài)地?zé)崆閰s絲毫不減，甚至變本加厲。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，今年一季度10個(gè)典型城市土地出讓金收入同比增長(zhǎng)83.1%。

事實(shí)上，“土地財(cái)政”正變得越發(fā)不可靠。在樓市低迷，銷(xiāo)售不暢的情況下，標(biāo)桿房企已放緩拿地步伐。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月10家標(biāo)桿房企購(gòu)地金額為173億元，盡管環(huán)比3月增長(zhǎng)15%，但較2013年月均購(gòu)地金額大幅回落38%，一些熱門(mén)地塊罕見(jiàn)流拍。

“明知市場(chǎng)可能有問(wèn)題，但是沒(méi)法停下來(lái)。”東部某市住建部門(mén)的負(fù)責(zé)人向記者表示，當(dāng)?shù)卮蟛糠值亩愂找呀?jīng)上繳，地方要發(fā)展只能靠賣(mài)地，所以才會(huì)不斷逆市場(chǎng)規(guī)律而動(dòng)，真正要扭轉(zhuǎn)這種局面需要從上到下的改革。

中介：“好房子不等人”，信息混亂干擾判斷

樓市存量迅速上升，市場(chǎng)觀(guān)望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)中介也開(kāi)始了緊日子。通過(guò)敦促成交、搶客戶(hù)、藏房子、發(fā)布景氣數(shù)據(jù)等，房產(chǎn)中介希望能夠逆勢(shì)求生存。

一家房地產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)夏棟告訴記者，今年以來(lái)他手中成交的二手房數(shù)量下降，以往一個(gè)月能成交兩三單，現(xiàn)在客戶(hù)看房的周期越來(lái)越長(zhǎng)，多數(shù)人仍在觀(guān)望。市場(chǎng)不景氣讓業(yè)內(nèi)顯得有點(diǎn)亂。除了催交意向金，假合同、假意向書(shū)等，現(xiàn)在還有不少公司甚至還雇傭了專(zhuān)業(yè)的“call客”反復(fù)打電話(huà)向客戶(hù)推銷(xiāo)二手房。

除了敦促成交，部分有實(shí)力房地產(chǎn)中介正在大規(guī)模搶客戶(hù)、藏房子。有過(guò)售房經(jīng)歷的南京市民潘先生較近發(fā)現(xiàn)中介的態(tài)度變化很大。一年前他到中介掛房對(duì)方都是先談中介費(fèi)，一年后中介業(yè)務(wù)，再來(lái)掛牌中介工作人員熱情了很多。夏棟告訴記者，在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，房源更顯競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)在當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)門(mén)店都在搶客戶(hù)。

“盡管市場(chǎng)沒(méi)有那么好，但是房地產(chǎn)中介卻希望通過(guò)‘做數(shù)據(jù)’和‘積極解讀’讓人們把它想象得好一點(diǎn)，畢竟市場(chǎng)靠的是信心。”一位中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

市場(chǎng)信息混亂使得一些購(gòu)房者難以判斷真實(shí)情況，加重了觀(guān)望情緒，特別是那些“手頭緊”的剛需族。對(duì)此，中國(guó)人民銀行近日敦促商業(yè)銀行，要求其合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭頭次購(gòu)購(gòu)自住普通商品住房的貸款需求。

一些業(yè)內(nèi)人士指出，不能將央行的舉措視為“救市”之舉。央行此次喊話(huà)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)心理有一定影響，減輕頭次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，意在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，有專(zhuān)家指出，各地樓市分化還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，不同地區(qū)調(diào)控也將趨于分類(lèi)調(diào)控和精準(zhǔn)調(diào)控，而不會(huì)是統(tǒng)一取消限購(gòu)限貸政策。這樣既有利于保護(hù)剛需的利益，又能夠刺破過(guò)熱地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)形成的泡沫。

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