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樓市地市雙雙陷入低迷開發(fā)商欲退地 政府回復(fù)沒錢可退
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 閱讀 558 次
“我們已經(jīng)申請(qǐng)了退地,但政府方面給的說法是,退地可以,但暫時(shí)沒有錢退。”開發(fā)商李明(化名)近日頗為郁悶,由于公司旗下樓盤銷售持續(xù)低迷,他試圖將手頭幾百畝還未開發(fā)的土地退還給地方政府。
4月以來,李明在這個(gè)東部三線城市的樓盤已經(jīng)基本賣不動(dòng)。
“我們公司的負(fù)債率不高,還沒到大難臨頭的時(shí)候,但房子賣不動(dòng),確實(shí)難受。”李明對(duì)《財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》記者稱,“土地既然不能退,那就先放著吧。”
和李明一樣,越來越多的開發(fā)商正在對(duì)購(gòu)地失去興趣。
“去年下半年土地市場(chǎng)的火爆現(xiàn)象難以延續(xù),各線城市土地均有所降溫,并已開始產(chǎn)生分化。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉告訴本報(bào)記者,房企銷售不佳、資金鏈趨緊,雖然對(duì)一線城市地塊仍有渴求,但購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎及理性。
流拍頻現(xiàn)
樓市下行壓力傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:5月一線城市合計(jì)土地成交額為266.6271億,這一成交額是較近一年來的較低點(diǎn)。
其中,住宅土地成交僅7宗,成交土地額為76.8億,也創(chuàng)造了較近一年來的較低點(diǎn)。住宅類地塊樓面成交均價(jià)為7592元/平方米,相比4月份的12363元/平方米,成交均價(jià)有所下滑。平均溢價(jià)率為16.5%,低于4月份的37.2%。
一家全國(guó)性開發(fā)商廣州公司負(fù)責(zé)拿地設(shè)計(jì)的吳小姐告訴本報(bào),雖然較近該司在考察一些地塊,但已經(jīng)基本不參與投標(biāo)。“目前必須謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。”
數(shù)據(jù)顯示,5月,15家典型房企的拿地面積為274.6萬平方米,同比下降66%,拿地金額88億元,同比下降65%。
其中,華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、綠城中國(guó)、世茂房地產(chǎn)、雅居樂、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等龍頭房企全月均未有土地入賬。
事實(shí)上,5月份各地政府均加快了推地速度,但由于目前整體市場(chǎng)不景氣,開發(fā)商拿地意愿大受影響,流拍和底價(jià)成交情況反而繼續(xù)擴(kuò)大。
廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市均“未能幸免”。
沈陽上月共推出18幅土地,較終僅8幅成交,其余10幅土地全部流拍??勺鳛閷?duì)比的2013年5月,沈陽推出的7幅土地全部成交。
一位在沈陽有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商告訴本報(bào)記者:“沈陽前幾年出讓了大量的土地,目前當(dāng)?shù)貥鞘幸压┻^于求,再加上新增人口導(dǎo)入不足與銀根緊縮,樓市、地市雙雙陷入低迷。”
“目前大家關(guān)心的是如何去化庫(kù)存,哪有心思購(gòu)地。”李明對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示,“現(xiàn)在形勢(shì)還很不明朗,賣樓遠(yuǎn)比購(gòu)地緊急。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房企對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)基本看淡,土地市場(chǎng)進(jìn)入寒冬已成定局。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,接下來土地市場(chǎng)將會(huì)更冷。在市場(chǎng)不接受的情況下,地方政府的土地供應(yīng)節(jié)奏也會(huì)放緩。
4月28日,廣州推出一宗位于老城區(qū)海珠區(qū)的橡膠新村東部住宅地塊,作為難得一見的廣州老城區(qū)住宅地塊曾引起廣泛關(guān)注,不過近日廣州市國(guó)土房管局突然宣布該地塊中止出讓。
土地收入下滑
在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來,2014年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)入低迷期,土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢(shì),部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍的情況,這將直接影響到地方的償債能力,甚至可能引發(fā)階段性的土地財(cái)政危機(jī)。
張宏偉對(duì)本報(bào)記者稱,在目前分稅制格局下,地方土地出讓收益的一部分需要上繳,剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金,除必需用途外,地方政府對(duì)其余賣地收入支配權(quán)限較大。從這個(gè)角度來講,土地財(cái)政引發(fā)了各地的推地賣地?zé)岢薄?/p>
中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青對(duì)本報(bào)記者稱,大多數(shù)地方政府把還債的希望寄托于賣地,一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌,“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這么多錢,舊債就會(huì)出問題。”
一位房地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人和記者分享了一個(gè)真實(shí)的案例:他的一位朋友在南京拿了一個(gè)20萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目,現(xiàn)在基本“死”在那里了。在他拿地的時(shí)候,地方政府告訴他,這個(gè)區(qū)域只規(guī)劃了他們一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。結(jié)果兩年后,周邊商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”。
上述在沈陽有項(xiàng)目的開發(fā)商表示:“現(xiàn)在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’,在土地滯銷的背景下,一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”
面對(duì)著土地收入下滑和地方債務(wù)高企的雙重困境,部分地方政府已無法淡定。
包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內(nèi)的多個(gè)城市推出了直接或間接的“救市”政策。
野村證券中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威對(duì)媒體表示,對(duì)于一些地方政府的托市政策,默許的可能性更大,因?yàn)榈胤秸?cái)政壓力比較明顯。過去,政府的貨幣政策比較松,地方政府可以通過其他途徑找到資金,但現(xiàn)在,地方政府對(duì)土地的依賴度更強(qiáng)。
同策咨詢近日發(fā)布的《2013年45個(gè)限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度》報(bào)告顯示,土地財(cái)政依賴度較高的(超過80%)13個(gè)城市,依次是杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波、溫州、成都。其中,杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙4個(gè)城市超過100%,杭州以156.4%排名頭位。
繼續(xù)賣還是斷供
據(jù)本報(bào)記者梳理,面對(duì)著樓市、地市雙雙遇冷的現(xiàn)實(shí),地方政府在推地策略上出現(xiàn)了明顯分歧。
杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”;成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風(fēng)險(xiǎn)大力推地;而以常州、連云港為代表的城市則大幅下調(diào)了供地總量。
一位 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政府“惜售”土地,賭的是財(cái)政儲(chǔ)備與市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的時(shí)間長(zhǎng)度,其中要害在于政府短期內(nèi)不靠土地收入也能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。杭州、上海之前賣地收入豐裕,財(cái)政有所儲(chǔ)備,因此政府敢于賭一賭市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖,也是正常的。
張宏偉表示,今年國(guó)土資源部暫停對(duì)外發(fā)布全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃,改由地方自行公布,這將增加地方政府在土地供應(yīng)方面的主動(dòng)權(quán)。尤其是在供地量與節(jié)奏上,地方政府有可能會(huì)通過減少供地計(jì)劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍,進(jìn)而扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)僵局,獲得更多的土地出讓金溢價(jià)收益。
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