國土資源部部長徐紹史表示，2008年上半年土地供應(yīng)總量下降，結(jié)構(gòu)得到調(diào)整。土地價格漲勢總體趨緩。土地市場競爭降溫。"總體來看，土地市場運行符合宏觀調(diào)控目標(biāo)的預(yù)期，對房地產(chǎn)開發(fā)用地和工業(yè)建設(shè)用地影響不大。"

全國地價增幅放緩

與前兩年開發(fā)商瘋狂拿地，"地王"頻出的局面相比，土地市場交易更加理性。目前，據(jù)國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年季度，全國35個主要城市地價總體水平為1806元/平方米，同比增長11.94%。相比季度的12.12%，全國主要城市的地價增幅開始放緩。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國一線城市有超過40塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。除新地流拍、開發(fā)商拋盤或讓出權(quán)益之外，已有一些拍得"地王"的開發(fā)商紛紛退地。這也說明他們對當(dāng)時的地價并不認同。

分析認為，這一結(jié)果得益于政府嚴(yán)格調(diào)控和有力監(jiān)管。國土部《2008年國土資源管理工作要點》中明確規(guī)定，嚴(yán)格土地調(diào)控和監(jiān)管是今年的工作之一。除了百日行動這樣的集中整頓外，土地督察制度日漸成形。國土部新公布的"三定"中，政府已經(jīng)明確了土地督察機構(gòu)的行政編制。國土資源部和國家土地總督察的關(guān)系進一步理順。

同時，各地土地頻繁流拍現(xiàn)象也正說明在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商不但普遍遭遇到了資金緊張的問題，而且已經(jīng)普遍改變了土地市場的預(yù)期，改變了地價走勢的預(yù)期。戴德梁行近日發(fā)布的二季度土地市場報告稱："樓市萎靡不振，觀望氣候彌漫，直接影響了土地交易"。

房地產(chǎn)業(yè)將再整合合理房價能否出現(xiàn)

有人說，土地之于房價，好似"面粉"之于"面包"，"面包"賣不出去，"面粉"也沒有人敢要，這是目前全國一線城市出現(xiàn)的"土地流拍"現(xiàn)狀。"這一現(xiàn)象從側(cè)面反映出兩個問題：一是開發(fā)商對拿地成本的重新考量，凸顯資金周轉(zhuǎn)問題；二是開發(fā)商不愿意增加土地儲備，顯示出對后市感到迷茫。"五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅坦言，土地市場的深度調(diào)整已經(jīng)到來。

對于大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)而言，拿地只是開發(fā)的個環(huán)節(jié)，后期建設(shè)需要的資金壓力更大，銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴(yán)峻。這些情況足以使一些大型房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。上海證券報評論部主任時寒冰分析稱：對于政府來講，也希望房地產(chǎn)業(yè)有個大的洗牌，任何房子都能賣好價錢這個行業(yè)不正常，不會讓這個狀態(tài)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)洗牌是必然的結(jié)果。

在房價高漲的諸多因素中，位居頭位的是地價的急升。如果地價能夠回歸理性，或許房價也會走出同樣的行情，未來房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

上半年全國各地房價環(huán)比出現(xiàn)下降，說明政府的宏觀調(diào)控效果開始得以顯現(xiàn)，房價開始回歸理性。無論從宏觀經(jīng)濟形勢和政策面、或是供給方來看，房價持續(xù)高漲的態(tài)勢都不可持續(xù)。

從嚴(yán)土地政策或?qū)妱莅l(fā)威

我國自2004年9月起，開發(fā)用地一律采取"招拍掛"以及價高者得的制度。由于政府壟斷了土地的一級供應(yīng)，土地資源的供應(yīng)緊張和稀缺性更加突出，開發(fā)商之間的競爭也日益演化為對土地資源的爭奪。再加上2006年至2007年的大牛市，以及資本市場的追捧，終于制造出地價超過房價的泡沫。

土地市場的"氣候"變化引起了有關(guān)部門的警惕。土地宏觀調(diào)控課題組在報告中指出，土地利用結(jié)構(gòu)和開發(fā)節(jié)奏需要進一步合理化，否則由土地供應(yīng)萎縮導(dǎo)致的樓市后續(xù)供應(yīng)不足可能促使2009年至2010年形成新的房地產(chǎn)熱潮。

在合理考慮土地增量的同時，有關(guān)部門對屬于存量的閑置土地的態(tài)度也愈加嚴(yán)厲。閑置土地處置已被明確列為2008年土地督察。"遏制囤地是目前土地調(diào)控中較受關(guān)注的。"復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成表示，"清理閑置土地一是加快土地開發(fā)、增加樓市供給的一種有效方式，而平衡供需就是為了穩(wěn)定房價；二是防止開發(fā)商炒賣地皮，也可以控制地價被非理性抬高，從而抑制房價因地價攀升而上漲。"

現(xiàn)在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內(nèi)完成地塊開發(fā)。對于土地閑置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，再加上今年樓市低迷、觀望氣氛彌漫，去年盲目擴張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，目前的"流拍"、"退地"現(xiàn)象主要是由于近兩年開發(fā)商在全國范圍內(nèi)瘋狂拿地所致。

目前的土地市場正朝著更加理性的方向發(fā)展。徐紹史透露，"國土資源部正在構(gòu)建保障和促進科學(xué)發(fā)展新機制，在新機制中，宏觀調(diào)控的細化更為明顯。"土地管理將走入一個新的階段。

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