6月16日發(fā)布《百城房?jī)r(jià)分析報(bào)告》，從不同城市來(lái)看，一線城市今年以來(lái)市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩且內(nèi)部分化。二線城市房?jī)r(jià)分化加劇，廈門、南京等熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)整體上行，價(jià)格保持上漲；杭州、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷2013年快速上漲后有所回調(diào)，且供大于求矛盾嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)下調(diào)壓力仍存在。

　　一、百城價(jià)格連續(xù)上漲近兩年后頭跌，不同城市分化加劇

　　　?。?）百城和十大城市：環(huán)比連續(xù)上漲近兩年后頭次下跌，十大城市跌幅低于百城

　　百城均價(jià)環(huán)比連續(xù)上漲近兩年后頭次下跌。2014年5月百城住宅均價(jià)為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，為自2012年6月連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后頭次環(huán)比下跌；同比連續(xù)上漲18個(gè)月但漲幅持續(xù)收窄至7.84%。十大城市環(huán)比連續(xù)上漲23個(gè)月后頭跌，跌幅略低于百城。5月十大城市住宅均價(jià)為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，同比方面，進(jìn)入2014年以來(lái)，十大城市均價(jià)同比漲幅逐月收窄，由2013年12月的17.56%降至13.97%。

　　季度累計(jì)漲跌來(lái)看，2014年1季度漲幅明顯縮小，其中百城均價(jià)累計(jì)上漲1.56%，較去年4季度縮小1.08個(gè)百分點(diǎn)，十大城市均價(jià)累計(jì)上漲3.00%，較去年4季度收窄1.48個(gè)百分點(diǎn)；4-5月百城均價(jià)累計(jì)下跌0.22%，十大城市漲幅縮小至0.21%。

　?。?）不同梯隊(duì)：1-5月一線城市累計(jì)上漲，二三線城市下跌，5月單月各類城市均現(xiàn)小幅下跌

　　今年以來(lái)一線城市的住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.26%，二三線城市下跌。具體來(lái)看，今年以來(lái)一線城市住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.26%，超過(guò)全國(guó)平均水平1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中北京累計(jì)上漲6.38%，上海、廣州、深圳累計(jì)漲幅均在4%以內(nèi)；二三線城市住宅價(jià)格累計(jì)下跌，跌幅分別為0.23%和0.34%。從不同梯隊(duì)城市的月平均漲幅來(lái)看，2014年1-4月一線城市保持上漲但漲幅明顯縮小，二三線城市出現(xiàn)下跌；5月各線城市均環(huán)比小幅下跌，其中一線城市跌幅低于二三線城市。

　　二、房?jī)r(jià)變化影響因素分析

　　1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)增速放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和增長(zhǎng)速度換擋期疊加，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大

　　連續(xù)年將經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)預(yù)定為7.5%，較2013年的實(shí)際增速低0.2個(gè)百分點(diǎn)，在保持合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。一季度，GDP增速為7.40%，在全年預(yù)期目標(biāo)以內(nèi)。今年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅將控制在3.5％左右，5月CPI同比上漲2.5%，較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，通貨膨脹壓力不大。5月采購(gòu)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.80%，比上月微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，雖仍在榮枯線徘徊，但連續(xù)3個(gè)月回升。整體來(lái)看，2014年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和增長(zhǎng)速度換擋期疊加，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大。

　　2、調(diào)控政策：整體調(diào)控更趨市場(chǎng)化，調(diào)控政策微調(diào)城市增多，消費(fèi)者觀望影響量?jī)r(jià)

　　房地產(chǎn)調(diào)控更趨市場(chǎng)化，各地調(diào)控因地制宜，分類指導(dǎo)。2013年初“國(guó)五條”全面收緊，但下半年以來(lái)，不同城市分類調(diào)控趨勢(shì)顯著，調(diào)控方向及力度呈現(xiàn)差異。相較于去年“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的表述，2014年對(duì)于短期房地產(chǎn)調(diào)控政策更加重視其持續(xù)穩(wěn)定性。“分類指導(dǎo)”、“雙向調(diào)控”成為2014年房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)。

　　調(diào)控政策微調(diào)城市增多，消費(fèi)者觀望影響量?jī)r(jià)。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體明顯降溫，未出臺(tái)刺激市場(chǎng)的行政調(diào)控政策，部分庫(kù)存攀升、去化壓力較大的城市則對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，如揚(yáng)州、宣城、蕪湖等放寬公積金政策刺激樓市，無(wú)錫、海口放寬購(gòu)房落戶政策，南寧定向放開(kāi)部分區(qū)域限購(gòu)政策，更有天津?yàn)I海區(qū)、沈陽(yáng)放松甚至取消限購(gòu)的傳聞。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)分化，未來(lái)更多城市對(duì)地方調(diào)控進(jìn)行微調(diào)的可能性仍存在。在整體調(diào)控更趨市場(chǎng)化，地方調(diào)控政策微調(diào)的背景下，部分城市需求端的消費(fèi)者觀望情緒較濃，進(jìn)一步影響市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　3、貨幣與信貸：整體穩(wěn)健，近期定向?qū)捤?/p>

　?。?）貨幣政策：貨幣政策保持穩(wěn)健，新增貸款穩(wěn)步增加

　　2014年5月，廣義貨幣（M2）同比增速為13.4%，較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，增速略超預(yù)期；1-5月增速平均為13.0%（政府工作報(bào)告中全年13%的既定目標(biāo)），該增速水平總體平穩(wěn)。新增人民幣貸款方面，一季度，新增人民幣貸款3.01萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.4%，其中3月新增人民幣貸款1.05萬(wàn)億元，創(chuàng)近四年較高水平；4-5月新增1.65萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)12.6%，其中5月新增人民幣貸款8708億元，同比增長(zhǎng)30%。

　?。?）信貸政策：年初信貸收緊影響市場(chǎng)量?jī)r(jià)，明確支持頭套、定向降準(zhǔn)推動(dòng)后市預(yù)期向好

　　銷售額與個(gè)人按揭貸款增速基本保持一致，季度各項(xiàng)指標(biāo)增速均明顯下降。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響較為明顯，信貸投放比利率變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的量?jī)r(jià)影響更大。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售額、銷售面積同比增速與個(gè)人按揭貸款基本保持一致。2011 年，信貸政策趨緊，個(gè)人按揭貸款持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，而銷售面積、銷售額均保持低位增長(zhǎng)。去年6月以來(lái)，我國(guó)信貸政策逐漸趨緊，個(gè)人按揭貸款同比增速下滑。2014年1-5月，個(gè)人按揭貸款5342億元，同比下降1.2%，較1-4月縮小1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年初房地產(chǎn)信貸緊縮，個(gè)人按揭貸款同比增速明顯下滑。2014年年初我國(guó)信貸有所緊縮，據(jù)中國(guó)人民銀行公布，截至3月底本幣房地產(chǎn)貸款余額15.4萬(wàn)億元，同比增速較去年底回落0.3個(gè)百分點(diǎn)至18.8%，為2012年以來(lái)房地產(chǎn)貸款余額增速頭次出現(xiàn)同比增速回落。同時(shí)，一季度多家銀行紛紛取消利率優(yōu)惠甚至上浮利率，房貸審速度有所放緩甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)。從資金來(lái)源來(lái)看，4月個(gè)人按揭貸款僅1077億元，同比大幅下降11.4%。但5月個(gè)人按揭貸款為1104億元，同比增長(zhǎng)7.7%，個(gè)人按揭貸款情況有所好轉(zhuǎn)。

　　近期，央行公布“央五條”支持個(gè)人住房貸款，此后央行決定自6月16日起對(duì)特定商業(yè)銀行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，均有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。后期房地產(chǎn)信貸方面或較年初有所好轉(zhuǎn)。

　　三、典型城市房?jī)r(jià)分析

　　1、一線城市：今年以來(lái)整體供大于求，庫(kù)存攀升，出清周期延長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)減緩

　　（1）今年以來(lái)一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)減緩且內(nèi)部分化

　　一線各城市房?jī)r(jià)漲幅顯著，今年以來(lái)漲勢(shì)減緩且內(nèi)部分化。2013年5月，北京房?jī)r(jià)達(dá)33472元/平方米，位居百城之頭；上海和深圳房?jī)r(jià)分別為32388元/平方米和30890元/平方米，位列其后，廣州價(jià)格為18506元/平方米，均遠(yuǎn)高于百城均價(jià)（10978元/平方米）。2012年6月百城房?jī)r(jià)指數(shù)止跌，以此為基點(diǎn)，一線城市累計(jì)漲幅突出。同比2013年5月，各一線城市均同比上漲，其中北京漲幅超過(guò)20%，其他城市漲幅也在百城平均水平以上。2014年以來(lái)，市場(chǎng)整體降溫，一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)減緩且內(nèi)部出現(xiàn)分化，北京累計(jì)上漲6.38%，上海累計(jì)上漲3.61%，均超過(guò)百城平均水平；廣州、深圳漲勢(shì)明顯減緩，今年以來(lái)分別累計(jì)上漲1.14%、0.98%。

　?。?）供大于求，庫(kù)存攀升，出清周期延長(zhǎng)

　　供求對(duì)比：一線城市整體供大于求，北京較突出

　　2014年以來(lái)，除深圳外，其他城市住宅市場(chǎng)均供大于求，北京較突出。2014年1-5月，北京月均新批上市79萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)149%，高出2009-2011年各年同期水平，處于近五年同期較高水平。需求方面，1-5月月均成交45萬(wàn)平方米，同比下降約50%，為近五年同期較低水平，供應(yīng)大幅增加而需求釋放減緩，住宅市場(chǎng)供大于求。上海、廣州今年以來(lái)供應(yīng)較去年同期均有所增加，但需求不同程度下降，銷供比均小于1，住宅市場(chǎng)也呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。深圳今年以來(lái)供需均明顯下降，同比降幅約40%，銷供比略大于1。

　　2、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)差異較大

　?。?）廈門、南京等熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)整體上行，房?jī)r(jià)保持上漲

　　廈門、南京等熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)整體持續(xù)上漲。2014年5月，廈門房?jī)r(jià)為20036元/平方米，超過(guò)一線城市廣州，同時(shí)為二線城市的次高水平（三亞較高為24328元/平方米），同比上漲23.54%，居百城之頭，今年以來(lái)累計(jì)上漲6.35%，漲幅接近北京。南京新建商品住宅價(jià)格為10424元/平方米，同比上漲12.04%，今年以來(lái)累計(jì)上漲1.31%，在百城中處于較高水平。

　?。?）杭州、福州等市場(chǎng)下行，供大于求矛盾嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)下調(diào)壓力較大

　　受整體市場(chǎng)下行影響，杭州、福州等二線城市早期房?jī)r(jià)明顯上漲2014年以來(lái)房?jī)r(jià)累計(jì)下跌。2014年5月，杭州住宅均價(jià)為17916元/平方米，較2012年6月累計(jì)上漲10.71%，但今年以來(lái)累計(jì)下跌0.75%；福州住宅均價(jià)為15562元/平方米，較2012年5月累計(jì)上漲達(dá)17.52%，但今年以來(lái)累計(jì)下跌0.15%；鄭州5月均價(jià)較2012年6月累計(jì)漲幅超過(guò)20%，而較去年12月累計(jì)下跌6.46%。寧波、蘇州、南昌等城市早期均上漲明顯，而今年以來(lái)累計(jì)下跌。表明部分二線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷2013年的快速上漲后，2014年價(jià)格有所回調(diào)。

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