一、今年年底及明年上半年樓市走向

今年第四季度、明年上半年樓市走向發(fā)展態(tài)勢(shì)變化特征，基本包括發(fā)展態(tài)勢(shì)、樓市價(jià)格、樓市政策、消費(fèi)需求等方面。

1.樓市走向?qū)⒉饺肫椒€(wěn)向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但不確定因素依然存在。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、大連統(tǒng)計(jì)局有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，我國(guó)、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入健康平穩(wěn)向好發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但是依然存在一些不確定因素。

其一，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，投資持續(xù)增長(zhǎng)，投資增幅依然偏低，未來(lái)走勢(shì)將取決于信貸政策。前八個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，同比增長(zhǎng)14.7%，增幅比1—7月提高311個(gè)百分點(diǎn)，而在今年1—2月同比僅增長(zhǎng)1%，前6個(gè)月迅速上升至9.9%，1—7月增速同前6個(gè)月。比去年同期回落14.4%。與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)33%的增幅相比，房地產(chǎn)投資雖然持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅依然偏低。今年1—6月，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成204.1億元，增長(zhǎng)14.1%，于去年同期相比，增速回落11.7%。顯然，無(wú)論是從全國(guó)還是從大連來(lái)說(shuō)，未來(lái)投資的增長(zhǎng)仍將保持一定的水平以維持既定增長(zhǎng)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但一般可能不會(huì)高于去年全國(guó)全年增長(zhǎng)20.9%的水平和大連市去年全年增長(zhǎng)21.6%的水平。而隨著下一階段的財(cái)政、貨幣政策調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)還有待于未來(lái)的信貸政策，同時(shí)，房地產(chǎn)投資的周期性特征，三、四季度的開(kāi)發(fā)投資的增速回升還存在一些不確定性。

其二，從房地產(chǎn)銷售面積來(lái)看，持續(xù)增長(zhǎng)，擺脫低迷，但熱銷時(shí)候已過(guò)，消費(fèi)者觀望情緒開(kāi)始出現(xiàn)。前八個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積49416萬(wàn)m2,同比增長(zhǎng)42.9%，相比1—7月37.1%的增幅，增加5.8%。同比去年，市場(chǎng)交易的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，但7月商品房銷售面積比6月下降19%，8月又比7月下降0.17%。說(shuō)明，市場(chǎng)較熱銷的時(shí)候已過(guò)，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn)，九十月份不可能超過(guò)6月份。今年1—6月，大連市商品房銷售面積309.8萬(wàn)m2,增長(zhǎng)45.6%，其中商品住宅銷售103.6萬(wàn)m2,增長(zhǎng)49.8%，商品房銷售額194.2億元，增長(zhǎng)68.3%。7月，大連市內(nèi)四區(qū)成交商品房4843套，同比增長(zhǎng)100.7%，環(huán)比增長(zhǎng)3.86%，漲幅比較放緩；8月，大連市內(nèi)四區(qū)成交商品房6658套，同比增長(zhǎng)287.32%，環(huán)比增長(zhǎng)37.48%，比去年同期翻了近3番。但進(jìn)入7月、8月，商品房成交量在一些城市開(kāi)始下滑，這其中固然有著一些區(qū)域性樓市短期調(diào)整和供求變化的影響，但房?jī)r(jià)上漲的幅度過(guò)快、過(guò)大引發(fā)的消費(fèi)者預(yù)期轉(zhuǎn)向和由之而來(lái)的持幣觀望情緒重新抬頭也不無(wú)關(guān)系。

其三，從房屋施工面積、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積等四大先行指標(biāo)來(lái)看，下降居多、降幅縮小，顯示市場(chǎng)因素和宏觀調(diào)控措施的雙重作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇和宏觀經(jīng)濟(jì)依然低迷的背景，房地產(chǎn)先行指標(biāo)未來(lái)仍難以樂(lè)觀。前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工面積25.07億m2,同比增長(zhǎng)12.5%，增幅比1—6月回落0.2%；房屋新開(kāi)工面積5.50億m2,同比下降9.1%，降幅比1—6月縮小1.3%；完成土地購(gòu)置面積16309萬(wàn)m2,同比下降25.8%；完成土地開(kāi)發(fā)面積12789萬(wàn)m2,同比下降13.4%。今年1—6月，大連市房地產(chǎn)施工面積2445.3萬(wàn)m2,同比下降0.3%。顯然，作為四大指標(biāo)的房地產(chǎn)先行指標(biāo)普遍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，一方面顯示宏觀調(diào)控措施和市場(chǎng)因素共同作用的結(jié)果；另一方面也顯示宏觀經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)低迷、企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢，房地產(chǎn)市場(chǎng)單一強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇缺乏經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的穩(wěn)固支撐，未來(lái)房地產(chǎn)四大先行指標(biāo)真正規(guī)范落實(shí)仍然難以掌控、難以揣模。

其四，從樓市政策來(lái)說(shuō)，雖未出臺(tái)新的抑制性政策，但政策風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，將成為下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素。今年1月以來(lái)，樓市投資客大量入市，勢(shì)必成為房?jī)r(jià)大幅上漲的策源力，也使得樓市政策面風(fēng)險(xiǎn)日益擴(kuò)大，前不久，銀監(jiān)會(huì)、央行、住房建設(shè)部、國(guó)土資源部先后發(fā)布信息、要求關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)、全面收緊二套房貸、加快住房保障建設(shè)、適度投放土地等。雖然沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步的新的抑制性政策，但至少說(shuō)明政府已開(kāi)始關(guān)注樓市的異動(dòng)，政策收緊的跡象開(kāi)始出現(xiàn)，無(wú)疑，將成為下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的、較不易把握的不確定因素。

其五，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，由于去年下半年，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)后市存在一定的恐慌性預(yù)期，但隨著今年上半年購(gòu)購(gòu)力的大規(guī)模爆發(fā)都出乎眾多開(kāi)發(fā)商的意料，他們成功回籠資金后，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力增強(qiáng)，因此，下半年乃至明年上半年樓市將以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

2.近期房?jī)r(jià)上漲的可能性仍然存在，但房?jī)r(jià)大起大落可能性很小。

今年季度以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格逐月持續(xù)上漲，3—6月環(huán)比上漲分別為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%，7月份依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，同比上漲1.0%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.3%，環(huán)比上漲1.1%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格同比上漲2%，漲幅比7月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份相同。同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大。大連市內(nèi)四區(qū)7月份商品房成交均價(jià)8947元/m2，環(huán)比上漲3.27%，其中中山區(qū)頭次突破1.3萬(wàn)元/ m2大關(guān)，達(dá)13050元/ m2，環(huán)比上漲9.27%，甘井子區(qū)頭次突破6000元/ m2大關(guān)，達(dá)6229元/ m2，環(huán)比上漲5.53%；8月份商品房成交均價(jià)8295元/ m2，比7月下降7.31%，下降654元/ m2，其中，中山、沙河口區(qū)分別環(huán)比下降1%、5.8%，西崗、甘井子區(qū)分別環(huán)比上漲14.12%、6.94%，有升、有趣：有升，小幅上升，有降，小幅下降。目前，樓市房?jī)r(jià)仍然存在比較強(qiáng)的進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，有升有降的態(tài)勢(shì)。但房?jī)r(jià)大起大落似乎不大可能。

其一，從通脹環(huán)境來(lái)看，通脹預(yù)期依舊并逐步增強(qiáng)，支撐房?jī)r(jià)上漲的力度會(huì)更大。一是出于對(duì)寬松貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)和未來(lái)經(jīng)濟(jì)回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一定程度的通貨膨脹預(yù)期，而抵御通脹能力較強(qiáng)的資產(chǎn)是房產(chǎn)；人們會(huì)大量購(gòu)購(gòu)房屋資產(chǎn)以抵消可能發(fā)生的通貨膨脹；二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩的投資渠道缺乏是客觀現(xiàn)實(shí)，大量的企業(yè)和個(gè)人資金進(jìn)入樓市尋求保值增殖，也將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)；三是在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，政府未主動(dòng)收縮流動(dòng)性以及通脹尚未惡化的情況下，房產(chǎn)仍然是較好的投資標(biāo)的，而通脹預(yù)期則預(yù)示房?jī)r(jià)會(huì)上漲；四是中國(guó)市場(chǎng)的階段性緊縮期基本結(jié)束或即將結(jié)束，或?qū)⑦M(jìn)入新一輪的通脹期中，而隨著通脹過(guò)程的加劇和積累，支撐房?jī)r(jià)的力度也就會(huì)更大。

其二，從政策層面上來(lái)看，鼓勵(lì)購(gòu)房、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品住宅的優(yōu)惠政策和措施，一定程度上助推了房?jī)r(jià)的上升。

從去年以來(lái)為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家有關(guān)部門和地方政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)商品住宅的優(yōu)惠政策措施，如降低住房貸款較低頭付比例、打折貸款利率、免征個(gè)人所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、降低契稅稅率等，一些地方政府實(shí)施個(gè)人購(gòu)購(gòu)住宅補(bǔ)助錢款、住房保障貨幣化大比例補(bǔ)貼等；而針對(duì)開(kāi)發(fā)商也出臺(tái)諸如降低開(kāi)發(fā)資本金、土地出讓金分兩、三次繳納等優(yōu)惠政策措施。這在一定程度上、一定范圍內(nèi)也助推了房?jī)r(jià)的上升。

其三，從住房供求方面來(lái)看，供求不平衡的狀況直接影響房?jī)r(jià)的上漲。

商品供求狀況決定商品價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，住房雖然有其特殊屬性，但也不例外，商品房供求狀況仍然是房?jī)r(jià)較基本的決定因素。我國(guó)2004—2007年商品房銷售面積連續(xù)3年超過(guò)商品房竣工面積而導(dǎo)致的商品房，尤其是商品住房供求不平衡，直接造成了連續(xù)三年全國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲，其中商品房銷售面積超過(guò)商品房竣工面積幅度的2007年恰恰也是房?jī)r(jià)上漲度的一年。而從2008年下半年以來(lái)，供求不平衡的狀況，特別是普通商品住宅的供求狀況仍然沒(méi)有大的改觀。今年上半年，全國(guó)開(kāi)發(fā)完成土地購(gòu)置面積同比下降26.5%，房屋新開(kāi)工面積同比下降 10.4%，而商品住宅銷售面積卻增長(zhǎng)了33.4%，月度商品住宅竣工面積與銷售面積之差5月份已擴(kuò)大到4037m2，超過(guò)了歷史較高值2007年8月份的3568萬(wàn)m2。大連今年1—6月全市商品房竣工面積為210.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.9%，而商品房銷售面積為309.8萬(wàn)m2，增長(zhǎng)45.6%，商品房銷售面積超過(guò)竣工面積99.6萬(wàn)m2，超16.7%。顯然，這種嚴(yán)重的供需不平衡的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)事隔一年半后再現(xiàn)，將會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的上漲。

其四，大城市房?jī)r(jià)上漲的示范效應(yīng)和價(jià)格所固有的慣性，將會(huì)非理性的把房?jī)r(jià)推向更高。目前，北京、上海、深圳以及沿海一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，特別是各地“地王”的出現(xiàn)、房?jī)r(jià)的上升，對(duì)全國(guó)樓市的影響極大，并具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)和連帶影響，一些房?jī)r(jià)的漲落以及不斷刷新的新“地王”、新房?jī)r(jià)、排隊(duì)購(gòu)房、憑號(hào)拿房、多人搶一套房等樓市熱鬧狀況，往往會(huì)很快傳導(dǎo)到其他大城市和眾多中小城市，而隨著時(shí)間的推移，其示范效應(yīng)和連帶影響將會(huì)波及到更多中小城市。同時(shí)，商品房的價(jià)格上漲所具有的特有慣性特點(diǎn)，也決定了一旦房?jī)r(jià)開(kāi)始上行，與房屋密切關(guān)聯(lián)的土地也會(huì)不斷上揚(yáng)，造成地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互推動(dòng)、相互影響、相互循環(huán)上升的態(tài)勢(shì)，而“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的大眾購(gòu)房心態(tài)也會(huì)在土地、房?jī)r(jià)相互上升時(shí)進(jìn)一步加大購(gòu)房需求，進(jìn)而把房?jī)r(jià)推向更高。但由于房地產(chǎn)價(jià)格明顯超出居民購(gòu)購(gòu)能力，房地產(chǎn)價(jià)格升勢(shì)面臨著巨大的調(diào)整壓力，同時(shí)，政府從經(jīng)濟(jì)大勢(shì)考量和社會(huì)穩(wěn)定角度考慮，其大幅度上漲或大幅度下降可能性極小。

3.支持穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)沒(méi)有改變，但樓市政策將會(huì)出現(xiàn)一些適度、適量微調(diào)。

種種跡象顯示，從政府到地方政府，都已經(jīng)注意到當(dāng)前樓市過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，但支持、穩(wěn)定樓市的基調(diào)沒(méi)有改變。

其一，從經(jīng)濟(jì)大勢(shì)來(lái)看，總需求不足仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要矛盾，仍要堅(jiān)持?jǐn)U張性的宏觀調(diào)控政策，而廣大民眾及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快過(guò)大和通貨膨脹的強(qiáng)烈擔(dān)憂，則表明當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策存在一些缺陷，需要在支持、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)基調(diào)未變的情況下，適時(shí)適度對(duì)樓市政策進(jìn)行一些必要的微調(diào)；

其二，從樓市政策層面來(lái)看，2007年國(guó)家關(guān)于二套房貸等政策出臺(tái)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的起因；今年2月開(kāi)始，政策走向已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，支持、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)成為主基調(diào)，目前，政策的基調(diào)并沒(méi)有改變，政府還是在維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但針對(duì)土地市場(chǎng)“地王”的出現(xiàn)和房?jī)r(jià)

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