核心提示

　　短短半年時(shí)間,樓市經(jīng)歷了從“量價(jià)齊跌”到“量升價(jià)跌”再到“量價(jià)齊升”的巨大轉(zhuǎn)變。不少開發(fā)商也經(jīng)歷了起死回生的過程,并開始將手中日漸充裕的現(xiàn)金投入到土地市場,布局下一步的發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變同樣體現(xiàn)在心理層面上。從春節(jié)前對(duì)后市的普遍悲觀,到“小陽春”時(shí)樂觀、悲觀情緒的爭鋒相對(duì),再到近期樂觀情緒占了上風(fēng),對(duì)樓市“回暖”的質(zhì)疑聲日益變得單薄。

　　面對(duì)這樣的局面,較痛苦的恐怕就是此前未來得及出手的自住型需求了。廣州市民范小姐就是其中一個(gè)典型。她表示,春節(jié)前她就有了購房的念頭,但當(dāng)時(shí)以為房價(jià)還會(huì)繼續(xù)探底,誰知道春節(jié)過后就開始一路上揚(yáng)。此前她關(guān)注的幾個(gè)樓盤,幾個(gè)月內(nèi)價(jià)格都有幾千元的升幅,于是當(dāng)下她仍在為到底要不要出手而犯愁。同樣苦惱的還有一些手中有錢的投資客:是否應(yīng)該為規(guī)避通脹預(yù)期而將現(xiàn)金投入具有對(duì)沖通脹性的樓市,樓價(jià)是否還會(huì)上漲令他們有利可圖,投資房產(chǎn)又應(yīng)該注意哪些問題呢?

　　-現(xiàn)象
　　房價(jià)回歸高峰水平投資客成新生力量

　　房價(jià)加速上漲

　　漲了,房價(jià)漲了。

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局針對(duì)全國70個(gè)大中城市房屋銷售情況的較新監(jiān)測顯示,新建住房銷售價(jià)格5月環(huán)比上漲了0.6%。比較3月環(huán)比0.2%的漲幅及4月環(huán)比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。而在這70個(gè)城市中,新建住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的有60個(gè),廈門、深圳、長春等城市漲幅居前;環(huán)比下降的城市僅有6個(gè)。二手房方面,5月房價(jià)同比、環(huán)比均為上漲。其中,同比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%。

　　雖然監(jiān)測顯示5月的房價(jià)同比仍下降0.6%,但考慮到這70個(gè)城市包括了大中城市,因此實(shí)際上在作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,房價(jià)已經(jīng)基本回歸2007年較高峰的水平,甚至在市局部地區(qū)已經(jīng)打破了歷史紀(jì)錄。

　　以廣州為例,廣州市國土局的數(shù)據(jù)顯示,雖然5月一手房均價(jià)仍站穩(wěn)8字頭,但城區(qū)升幅明顯,六區(qū)5月均價(jià)達(dá)到11309元平方米,重回萬元大關(guān),環(huán)比大漲了近15%。來自滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示,5月廣州二手樓市的成交均價(jià)為7973元/平方米,不僅是今年以來的較高紀(jì)錄,還取代了2007年10月份樓市高峰期7536元/平方米的均價(jià),成為新的二手住宅成交均價(jià)紀(jì)錄。

　　升幅較大的樓盤大多集中在市熱門地段,如珠江新城的星匯云錦,“五一”報(bào)價(jià)是2萬元/平方米,端午報(bào)價(jià)已調(diào)高至2.2萬元/平方米;天壽大廈“五一”報(bào)價(jià)9000元/平方米的價(jià)格,端午的報(bào)價(jià)則是10000—11000元/平方米;易豐大廈“五一”均價(jià)為10000元/平方米,端午的報(bào)價(jià)則為13000元/平方米,等等。

　　供求關(guān)系變化

　　房價(jià)的背后,其實(shí)是市場供求關(guān)系的變化。滿堂紅的市場分析報(bào)告指出,與2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源對(duì)應(yīng)4.9位新增購家)相比,今年1月起,供求比分別為1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中國工商銀行日前發(fā)布的2009年一季度的“工行投資理財(cái)指數(shù)”顯示,隨著投資理財(cái)意識(shí)的回暖,未來6個(gè)月內(nèi)有購房意愿的居民比例翻了一番,從2008年第四季度的6%躍升至12%。

　　因此有業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來供求比的大幅提高與樓市的回暖是一致的,而未來6個(gè)月購房意愿仍維持較高水平,說明短期內(nèi)房價(jià)仍將保持上升趨勢。

　　而在購房主力方面,中介機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測顯示,年初“小陽春”時(shí),剛性需求是拉動(dòng)成交量大幅提升的主要力量;而幾個(gè)月后,購房主力構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,除了改善型需求外,投資性需求的比例已經(jīng)大幅提高,尤其是為規(guī)避預(yù)期通脹風(fēng)險(xiǎn)而選擇投身樓市的投資行為,更是成為金融危機(jī)之下一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象。

　　一些投資型樓盤的售樓部經(jīng)常出現(xiàn)一個(gè)人一口氣購購多套物業(yè)的情況。合富輝煌報(bào)告也顯示,受投資客青睞的廣州高端住宅市場份額大幅提升。繼3個(gè)月保持10%左右的市場份額后,5月突然躍升至18%;而成交均價(jià)自2月開始連續(xù)走高,5月達(dá)到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3個(gè)月升幅達(dá)23.6%。

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