國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：投入大 概念多 定位高

　　與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。目前，聲稱要進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，大多與地產(chǎn)相關(guān)。

　　正因?yàn)榇耍瑖?guó)內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，卻又小心翼翼。記者選取了國(guó)內(nèi)幾個(gè)有代表性的樣本調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出較合適的盈利模式。

　　“賣房子”的太陽城/

　　位于北京市昌平區(qū)的太陽城項(xiàng)目，占地面積42公頃，建筑面積32萬平方米，其中24萬平方米為老齡住宅，另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會(huì)主席朱鳳泊不止一次地在公開場(chǎng)合表示，太陽城70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅，銷售70年的產(chǎn)權(quán)；其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)。“這樣的意義在于風(fēng)險(xiǎn)可控，而不會(huì)在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期摸不著門、找不著北，較后半途而廢自己倒閉。”簡(jiǎn)而言之，太陽城是用“70%的出售”來養(yǎng)“30%的出租”。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，無障礙設(shè)施、醫(yī)用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統(tǒng)等適老設(shè)施必不可少，軟性服務(wù)也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建設(shè)了一所太陽城醫(yī)院，級(jí)別為一級(jí)甲等。

　　“太陽城的模式是無獨(dú)有偶的，復(fù)制難度很大。”養(yǎng)老行業(yè)人士田國(guó)勇對(duì)記者表示，“北京太陽城1998年開始建設(shè)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)還尚未重視老齡化問題，太陽城已經(jīng)超前一大步。以太陽城的規(guī)模來看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此的土地。”

　　“賣會(huì)員”的親和源/

　　太陽城主要是“賣房子”，上海親和源則側(cè)重于“賣服務(wù)”。

　　親和源官網(wǎng)顯示，公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國(guó)個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。配備專業(yè)護(hù)理院和社區(qū)醫(yī)院、健康會(huì)所、配餐、老年大學(xué)，以及圖書館、文體活動(dòng)室等。

　　要住進(jìn)這樣的社區(qū)，費(fèi)用也不菲。親和源上海項(xiàng)目的房屋不出售產(chǎn)權(quán)，作為養(yǎng)老產(chǎn)品，以會(huì)員卡的形式進(jìn)入市場(chǎng)。會(huì)員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地證的權(quán)限相同；以A卡78平方米的房間計(jì)算（可入住兩名老人），除了118萬元的會(huì)籍費(fèi)，每年還需要支付3.98萬元的費(fèi)用。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有余錢可退；以B卡70平方米的房間計(jì)算，會(huì)籍費(fèi)60萬元，每年年費(fèi)為4.2萬元（可住兩位老人）。

　　親和源副總裁華山告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司用了三年時(shí)間收回投資，5年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)了管理和服務(wù)的盈虧平衡，目前1500個(gè)床位已經(jīng)基本住滿。公司早就在籌備上海的個(gè)、第三個(gè)項(xiàng)目。不僅如此，公司已經(jīng)在全國(guó)其他地區(qū)建設(shè)親和源項(xiàng)目，建成并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

　　“會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)”這樣的養(yǎng)老模式并非親和源獨(dú)有。去年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項(xiàng)目，該項(xiàng)目用“會(huì)員費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)方式。其中，會(huì)員費(fèi)為50萬元，有效期20年，而月費(fèi)則根據(jù)護(hù)理的等級(jí)不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費(fèi)為每月1.5萬元至2萬元，護(hù)理費(fèi)為每月5000元，此外還有不同等級(jí)的餐費(fèi)。

　　綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在一次記者會(huì)中談到，養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須做成的事業(yè)。綠城典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)際生態(tài)園項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓，該項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，總建筑面積為50萬平方米，計(jì)劃于2014年交付。項(xiàng)目采取租售并舉的模式，特點(diǎn)是配有占地2萬多平方米的老年大學(xué)，是“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式。綠城還對(duì)外宣稱，要在未來的10年時(shí)間里打造100家養(yǎng)老院。

　　“多點(diǎn)開花”的萬科/

　　萬科也早已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務(wù)品牌。

　　以萬科幸福匯為例，其主要以養(yǎng)老概念來“賣房子”。北京房山竇店的“萬科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”、配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”。其中，“活躍長(zhǎng)者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規(guī)劃建筑面積為1.6萬平方米，公寓周邊配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校等設(shè)施，以及24公里呼叫護(hù)理服務(wù)、餐、果蔬超市等貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)，公寓的持有者即萬科本身。“活躍長(zhǎng)者住宅”則直接面向市場(chǎng)銷售。

　　此外，萬科在杭州的“隨園嘉樹”項(xiàng)目，也是養(yǎng)老概念，頭度開盤推出兩棟樓共50套，售價(jià)15000元/平方米，很快。但萬科并不認(rèn)為這是成功，因?yàn)?ldquo;購主都是青壯年，是為自己日后養(yǎng)老做準(zhǔn)備”。

　　萬科方面曾對(duì)外表示，未來將在16個(gè)社區(qū)配建養(yǎng)老配套綜合樓，全部由北京萬科的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)持有和運(yùn)營(yíng)，不對(duì)外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。

　　萬科的探索并不止于此。除了“幸福匯”，萬科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務(wù)”。

　　記者走訪了成都“橡樹匯·長(zhǎng)者專顧”，這是一家日間照料，每日的營(yíng)業(yè)時(shí)間從早八點(diǎn)到晚八點(diǎn)，提供三餐及點(diǎn)心、午休及活動(dòng)場(chǎng)所，以及協(xié)助淋浴、康復(fù)理療等服務(wù)。該工作人員告訴記者，物業(yè)持有者是萬科，目前只提供日間服務(wù)，暫時(shí)沒有全托服務(wù)，目前自理老人的每月費(fèi)用為2600元。該工作人員表示，未來萬科也有做全托業(yè)務(wù)的想法。

　　成都萬科在給記者的回復(fù)中寫道：各個(gè)城市的老齡化進(jìn)程不一樣，客戶的需求也會(huì)有所差異，所以，目前并沒有統(tǒng)一的做法。成都目前的“長(zhǎng)者專顧”只是多種形式的嘗試之一，“全國(guó)各地萬科所提供的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)形式因本地市場(chǎng)與客戶需求存在差異而各不相同”。

　　有志打通金融通道的保利/

　　保利地產(chǎn)的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會(huì)”，個(gè)項(xiàng)目名為“西山林語和熹會(huì)”，由北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司運(yùn)營(yíng)，該公司是由保利地產(chǎn)及安平投資有限公司共同出資建立。項(xiàng)目總建筑面積約2.2萬平方米，內(nèi)設(shè)200套居住單元，分為標(biāo)準(zhǔn)間、VIP套間、加護(hù)間。和熹會(huì)采用的收費(fèi)模式同樣為 “會(huì)員制+房租”，前期需要繳納10萬元的押金，還有2萬元的醫(yī)療押金。入住者離開時(shí)，這筆錢可以全額退還。

　　這部分費(fèi)用看起來有些像會(huì)員制，但其實(shí)二者有本質(zhì)的區(qū)別。世聯(lián)行在其關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的報(bào)告中指出，，從財(cái)務(wù)角度，押金嚴(yán)格來講不能算作收入，但是會(huì)員費(fèi)用可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表；，從盈利效果角度，押金制受限于床位數(shù)量，而會(huì)員卡可以實(shí)現(xiàn)超售；第三，從經(jīng)營(yíng)角度，押金對(duì)應(yīng)的房間或?qū)I(yè)床位是固定的，會(huì)員制可以比較靈活安排。

　　除了押金之外，和熹會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不同房間來定，根據(jù)居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個(gè)房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費(fèi)900元，看護(hù)費(fèi)500元及以上不等。

　　項(xiàng)目開發(fā)初期，入住率并不理想。從2013年8月開始，和熹會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。記者從和熹會(huì)官網(wǎng)上看到，費(fèi)用調(diào)整后，如果按照較優(yōu)惠的價(jià)格計(jì)劃，和熹會(huì)靠北邊的房間，自理型老人一個(gè)月吃住護(hù)理全包支付3400元即可。據(jù)媒體報(bào)道，其負(fù)責(zé)人表示，價(jià)格優(yōu)惠后，入住率有一定提升。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，目前西山林語和熹會(huì)項(xiàng)目還處于虧損階段。未來計(jì)劃用3~5年時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8~10年左右達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）上市。

　　將“押金制”用到有效的要數(shù)北京的太申祥和。其官網(wǎng)顯示，太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）于1999年開始試營(yíng)業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)，它是全國(guó)頭家推行會(huì)員制養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。項(xiàng)目?jī)?nèi)的北京太申祥和醫(yī)院于2002年正式開業(yè)，為一級(jí)甲等醫(yī)院。在網(wǎng)站上還可以看到，中醫(yī)館是其特色之一，會(huì)員們可以針對(duì)自身的問題，預(yù)約不同的中醫(yī)進(jìn)行咨詢。

　　記者以咨詢?yōu)槊码娞晗楹?，?duì)方表示目前已經(jīng)住滿，不確定何時(shí)會(huì)有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費(fèi)即可。記者進(jìn)一步詢問“就是說用這120萬元的利息來支付日常費(fèi)用？”對(duì)方表示“可以這么理解”。

　　“不差錢”的泰康人壽/

　　2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。到2012年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過500億元，包括國(guó)壽、泰康、平安、合眾等企業(yè)。

　　其中，泰康人壽是較早試水養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企。2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，2012年4月，泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體模式亮相，該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，頭批600余戶、共約800位

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