穩(wěn)樓市“組合拳”信號(hào)強(qiáng)烈 信貸、財(cái)稅成突破口？

　　時(shí)隔五年，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”再度出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的紀(jì)要中，這對(duì)調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味深遠(yuǎn)。

　　10月29日， 總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，將推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，其中包括穩(wěn)定住房消費(fèi)、放寬提取公積金支付房租條件等。

　　作為層面的正式表態(tài)，政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)明確。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究一位負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　實(shí)際上，住建部及其他相關(guān)部委已經(jīng)儲(chǔ)備政策，但具體出臺(tái)的時(shí)間還要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而定。”一位接近住建部的知情人士透露，“央行9·30政策出臺(tái)后，正常情況下應(yīng)該多消化一段時(shí)間，但緊接著又提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)落實(shí)這一要求的具體政策會(huì)由相關(guān)部委盡快出臺(tái)。”

　　盡管部委頒布政策細(xì)則尚需時(shí)日，但地方政府已迫不及待地升級(jí)救市措施。 總理講話的天，杭州七部門即聯(lián)合發(fā)布通知，提出調(diào)整公積金政策、信貸政策等八方面意見。

　　釋放“刺激需求”信號(hào)

　　上述接近住建部的人士表示，“較近幾個(gè)月，曾多次聽取住建部及其他相關(guān)部委對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析報(bào)告，并有針對(duì)性地對(duì)長(zhǎng)三角等區(qū)域進(jìn)行摸底調(diào)研，可以說(shuō)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向高度關(guān)注。”

　　“這一年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，“在去年的十八屆三中全會(huì)上，提出要重用市場(chǎng)之手，是希望通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)配置資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到調(diào)整；但從此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求來(lái)看，政府托底的意味明顯。”

　　實(shí)際上，新一屆政府就任后，除了今年兩會(huì)提出將針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控之外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的官方表態(tài)非常少見。

　　今年3月兩會(huì)前后的政策信號(hào)顯示，當(dāng)時(shí)對(duì)樓市的態(tài)度仍然以防止樓市過(guò)熱為主。“雙向調(diào)控政策的著力點(diǎn)是維持市場(chǎng)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷，但在當(dāng)時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是過(guò)熱的。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾表示。

　　“之前，新一屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中，實(shí)行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)在必行。”上述接近住建部的人士表示，不過(guò)由于三季度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑明顯，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力再次凸顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增速為7.3%，增速較二季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)投資下滑被認(rèn)為是三季度經(jīng)濟(jì)增速回落的重要原因。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降，住宅新開工面積和銷售面積同比下降均超過(guò)10%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降4.6%。

　　“今年上半年樓市的快速調(diào)整令地方財(cái)政承受較大壓力，下半年以來(lái)，這種壓力已經(jīng)從地方向上傳導(dǎo)，因此，在地方自行救市后，對(duì)放松調(diào)控也從此前的默許轉(zhuǎn)為正面表態(tài)。”東部某省住建部門的一位官員對(duì)記者表示。

　　根據(jù)財(cái)政部公布的較新數(shù)據(jù)顯示，在地方政府性基金收入中，今年前三季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比僅增長(zhǎng)16.6%，較去年同期49.6%的增速大幅回落。

　　“央行9·30新政出臺(tái)后，全國(guó)樓市成交數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)生一定變化，如今釋放穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策信號(hào)，效果會(huì)在四季度有所體現(xiàn)。”上述接近住建部的人士指出，“成交量上去了，房地產(chǎn)投資不會(huì)落得太多，地方財(cái)政困難也能得到緩解。”

　　減稅箭在弦上

　　“從目前來(lái)看，央行9·30新政還有待進(jìn)一步落實(shí)，因?yàn)槟壳般y行在執(zhí)行房貸利率方面仍然是根據(jù)自身需要執(zhí)行。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

　　上述東部某省住建部門官員告訴記者，央行出臺(tái)的信貸政策，目的是希望能通過(guò)降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但是這一政策在地方執(zhí)行的時(shí)候并不能達(dá)到政策設(shè)計(jì)的需求，“對(duì)于地方政府而言，政策落不了地，這才是較頭疼的問(wèn)題。”

　　據(jù)記者調(diào)查了解，目前各地大部分銀行能給出的房貸利率折扣主要為9折-9.5折，7折利率尚未出現(xiàn)。

　　此外，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還明確要求放寬提取住房公積金支付房租條件。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，在國(guó)務(wù)院的這一要求下，預(yù)計(jì)各地方政府還將根據(jù)本地實(shí)際情況，對(duì)公積金等政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，如提高住房公積金貸款總額上限，縮短住房公積金貸款審批、到款流程。

　　而此前坊間盛傳的營(yíng)業(yè)稅稅率調(diào)整也可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。“營(yíng)業(yè)稅政策在11月份進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計(jì)在調(diào)整方向上國(guó)稅總局會(huì)給一個(gè)比較寬泛的執(zhí)行細(xì)則，具體落地政策還需要各地出臺(tái)。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“按照本屆政府的政策思路，在房地產(chǎn)領(lǐng)域預(yù)計(jì)不會(huì)再有一刀切的政策，這是以在今年兩會(huì)上提出分類調(diào)控的總體思路為基礎(chǔ)的，因此未來(lái)地方將會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)救市政策，尺度也會(huì)比以往要大得多。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

　　以杭州10月30日出臺(tái)的新政為例，其中就對(duì)公積金政策進(jìn)行了明確調(diào)整，對(duì)購(gòu)購(gòu)套改善型普通自住住房的購(gòu)房者予以政策支持。同時(shí)，杭州新政還要求各商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　行政調(diào)控的“末路”

　　與國(guó)務(wù)院“穩(wěn)定住房消費(fèi)”決議相呼應(yīng)的，是住建部關(guān)于“行政調(diào)控手段逐步退出”的表述。

　　10月28日，住建部新聞發(fā)言人倪虹表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將是下一步調(diào)控的主要方向和手段，未來(lái)一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段，而行政化手段相信會(huì)越來(lái)越少。

　　“這意味著對(duì)于限購(gòu)政策的底線有可能再次被突破。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，時(shí)至今日只有北上廣深及三亞仍在落實(shí)限購(gòu)政策，其他城市已經(jīng)全部取消限購(gòu)。而本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”后，原本被視為禁區(qū)的北上廣深四大城市中，可能有個(gè)別城市將試探調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)政策。

　　不久前，本報(bào)記者獲悉，廣州已經(jīng)基本確定將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做出調(diào)整，調(diào)整方向?qū)⒓杏诜砰_外地戶籍人士的購(gòu)房資格、放寬高端住宅的購(gòu)購(gòu)條件等方面。

　　“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正面表態(tài)后，預(yù)計(jì)廣州很有可能將成為頭個(gè)放松限購(gòu)的一線城市。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　中原地產(chǎn)研究報(bào)告分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與過(guò)往有所不同，單純寄希望于政策救市的歷史或難重演。此外，宏觀政策的取向也有差異，本輪救市政策能否真正奏效有待觀察。

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