[導讀]任志強認為中國的住房消費需求逐步提高，但與發(fā)達國家相比，還沒達到正常的水平值。從長遠來看，中國房地產市場未來的發(fā)展“不是沒有前途”，而是取決于宏觀政策。

　　12月6日，屆平安地產金融創(chuàng)新論壇在深圳舉行。中國房地產行業(yè)協(xié)會副會長任志強在論壇上發(fā)表了題為《房地產市場運行與預測》的主題演講。

　　“明顯可以看出，現(xiàn)在房地產的投資下滑以及市場出現(xiàn)了變化，都是和宏觀政策密切相關的。”任志強認為，房地產的表現(xiàn)主要由宏觀政策調控決定，而房地產行業(yè)的不景氣帶動了固定投資和消費業(yè)水平的下降。“如果沒有政府的調控或政策變化，也許市場運行會更加平穩(wěn)。如果不能市場化，或許我們所謂常態(tài)的低增長的速度就會由于房地產投資的變化而變化。”

　　至于具體的變化是多少，任志強表示，“（房地產）差了6—8%的增速的話可能會影響GDP大概0.3—0.6%。”

　　任志強指出，一線城市的房地產市場對政策的反應更加敏感，政策改向后一線城市的房地產投資有所回暖。雖然一線城市的地價上漲，但全國地價仍普遍下降，全國的住宅房銷售面積增幅也下滑，其中二三線城市和中部地區(qū)下滑速度較快；而對全國地產商而言，約存在5.7—5.8億的待售面積，“去庫存的壓力還是很大的，再投資能力減弱，資金增速下降。”他認為，個人住房信貸下滑和地產商預售資金的減速密切相關，而正是由這兩者導致了房企的開發(fā)到位資金急劇下滑。

　　同時，任志強認為中國的住房消費需求逐步提高，但與發(fā)達國家相比，還沒達到正常的水平值。從長遠來看，中國房地產市場未來的發(fā)展“不是沒有前途”，而是取決于宏觀政策。

　　在隨后的嘉賓對話中被問及對明年房價的看法時，任志強答道，“不認為短期之內房價會上漲，除非后面有一系列的政策變化。”

　　較后談到對“新常態(tài)”的定義時，任志強表示，“我不知道什么是‘新’什么是‘舊’，只知道大家還要住房。”

　　附任志強演講（有刪節(jié)）：

　　新常態(tài)是因為宏觀政策沒有放開。如果把貨幣政策都放開了，金融市場都放開了，宋國青教授講的那個我倒有點贊成。

　　如果單從房地產情況來看，宋教授說按照美國的房貸，個人房貸應該較少40萬億。房地產可能增長好幾倍，劉世錦說的占25%的投資比重可能比今年投資增長率增長20%以上。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，個人收入處于下降的趨勢。隨著宏觀經濟變化，我們一直想改善次收入分配的比例關系。GDP下降的時候是不是老百姓的收入能增長，現(xiàn)在看來起碼不是，至少是宏觀經濟下降的時候我們看到人均收入也是下降的，它和我們的房子有關系，和我們的投資也有關系。

　　固定投資一直在下降?；A設施今年增長了27%多，一直保持高速增長，（但）民間投資下降太快了，包括房地產和其他行業(yè)的民間投資。老百姓收入下降的時候，融資條件差的時候，金融環(huán)境差的時候，民間投資就會下降。反過來說也因為市場不好所以投資率下降，所以這兩者有相同的關系，都和經濟增長速度有關。去年很低的增長率，關于增加值，我們克強指數(shù)是三項都是往下走，克強指數(shù)如果是真，GDP的真實數(shù)據(jù)只有6%?，F(xiàn)在表面上看房地產和基礎工業(yè)增長值增長速度沒有太大的影響，但是上游影響鋼鐵、水泥、玻璃，下游影響家電、家裝等等。如果我們投資占過去25%，現(xiàn)在18%了，其中和他相互代迭的關系也有影響。消費業(yè)同比增長速度下降。房地產速度增加時，消費業(yè)增加。9月份統(tǒng)計中家電和家裝的部分下降的速度很快，就是因為（與房地產有關）部分的消費沒有了。

　　宏觀政策和市場化決定了我們的經濟，尤其決定了房地產。現(xiàn)在出臺了一些包括“930”的政策，可能有利于平穩(wěn)，仍然維持在較低的水平。差了6—8%的增速的話可能會影響GDP大概0.3—0.6%。

　　政策發(fā)生變化之后，二三線房地產投資趨于下降，一線城市增速還在持續(xù)增長，更活躍展現(xiàn)出一線城市比其他地區(qū)對政策的反映更快。當土地購置處于負增長的時候開工處于負增長。它也和投資相關，當土地開工是負增長的時候，新開工通常也是負增長。從全國的地價來看普遍的地價處于下降的趨勢，一線城市仍然處于一個快速上漲的過程。目前看，去庫存較長的周期中價格的影響不會太大，09年的時候銷售迅速回升，但是價格回升的時間在2010年，這是一個和現(xiàn)金流相關的一個去化過程。

　　商業(yè)銷售在今年是相對平穩(wěn)的一種情況，住宅下滑的比例是的。銷售面積的增幅中，二三線城市持續(xù)下滑，但中部地區(qū)下滑的速度是較快的，中部和西部地區(qū)實際上持續(xù)穩(wěn)定了一個過程，從銷售額的情況看，東、中、西和一二三線城市的城市差別性。（07年來房價）三次的漲落可以明顯看出來因為宏觀政策的調整導致上浮或者是下滑，非市場化的因素或者是行政干預的因素是讓市場發(fā)生變化的可能性是的。如果沒有政府的調控或者是政策變化的話也許市場運行會更加平穩(wěn)?，F(xiàn)在房地產的投資下滑以及市場出現(xiàn)了變化，都是和宏觀政策密切相關的。這個宏觀政策如果做了一定的調整，或許我們所謂常態(tài)的低增長的速度就會由于房地產投資的變化而變化的。

　　去庫存的壓力還是很大的，再投資的能力是減弱的，資金增速下降。個人住房信貸下滑和我們的預售資金的減速也密切相關，這兩者導致了我們的開發(fā)到位資金是急劇下滑的。為什么會出現(xiàn)下滑，其中一個是銀行貨幣增量的問題。社會融資總量出現(xiàn)一個下降的趨勢，這對房地產的資金擁有量發(fā)生了很大的變化。

　　資金的增速在3%點成為較低點，一個是08年底的時候是自有資金的較低點，個是2012年的時候是自有資金增長比較低的。我們看到2014年以后，8、9月份實際上已經到了更低的低點。這個低點和08年有什么區(qū)別，如果我們按照到位資金和完成的資金對比的話，08年大概是1:1.34，今年9月份是1:1.31少了0.3個點，今年9月份的情況比2008年的情況更差的情況。

　　未來的發(fā)展不僅僅是城鎮(zhèn)化決定了住房的需求，更重要的是消費需求導致。未來的發(fā)展過程當中，人們較頭先要改善的是住房問題。從消費結構的情況看，食品類和服裝類是迅速下降的趨勢，但居住是迅速上升的趨勢。消費需求發(fā)生變化之后人們對住房需求的要求是越來越高，對健康的需求和對娛樂的需求也是在增長的過程中。

　　歐美住房消費需求在家庭收入中要占25%以上，中國是一個逐步提高的國家但是還沒有到正常需求的過程。馬斯洛消費的重塑決定了人們在家庭生活發(fā)展過程當中，住房的消費會越來越成為家庭消費中的較重要的因素。

　　城鎮(zhèn)化的改造的過程需要一個很長的時間。在城市化發(fā)展過程中，人們如何把住房基本標準提到更高，這可能就是解決宏觀問題解決市場問題中一個重要的關鍵。過去的發(fā)展速度來說，在農村已經普遍高于城市，但未來的發(fā)展當中，總量不足和局部地區(qū)過剩這兩個矛盾同時存在。

　　長遠看中國房地產市場未來的發(fā)展不是沒有前途，而是我們用一個什么樣好的宏觀政策來決定未來發(fā)展的速度。

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