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2014年龍頭房企規(guī)?;瘧T性背后“老大”之爭(zhēng)的危機(jī)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 554 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  綜合多方面消息顯示,2014年全年龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀还怩r亮麗,其中,綠地、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、碧桂園、恒大和中海已經(jīng)突破千億銷(xiāo)售業(yè)績(jī),2014年全年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量仍然和去年一致,維持在7家左右。同時(shí),領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離,分化發(fā)展格局愈加明確。

  龍頭房企:規(guī)?;瘧T性背后“老大”之爭(zhēng)的危機(jī)

  從今年龍頭房企變化特征來(lái)看,在2014年市場(chǎng)低谷期,龍頭房企的規(guī)模不但沒(méi)有下降,反而利用市場(chǎng)低谷期重新洗牌市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng),出現(xiàn)“大者恒大”市場(chǎng)集中度不斷提高的局面,甚至出現(xiàn)兩家兩千億銷(xiāo)售規(guī)模的房企;從各自不同的統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看,綠地的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)趕超萬(wàn)科與萬(wàn)科仍然保持行業(yè)“老大”的信息并存,萬(wàn)科和綠地暫時(shí)成為不同統(tǒng)計(jì)口徑的房地產(chǎn)行業(yè)“老大”;龍頭房企相比中小房企而言,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率較高,或者基本完成或略超過(guò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)。

  但是,上述表現(xiàn)并不意味著萬(wàn)事大吉,2014年全年龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀还怩r亮麗只是表面的,并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)?;臄U(kuò)張模式繼續(xù)前行。

  同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,2014年期間,在行業(yè)低谷期,由于降價(jià)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素,龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤(rùn)率的降低,甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)模化效應(yīng),基本貼著成本跑量,導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑明顯,房企規(guī)?;澈蠓科蟮娜兆右呀?jīng)不再那么好過(guò);龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)變大的同時(shí),其持有型物業(yè)的收入占整個(gè)營(yíng)收的比例較低,此時(shí),房企的轉(zhuǎn)型之路勢(shì)必會(huì)受到影響。對(duì)于房企來(lái)講,如果沒(méi)有及時(shí)調(diào)整布局策略,沒(méi)有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型,房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。

  從數(shù)據(jù)上來(lái)看亦是如此。同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示,大多數(shù)以住宅開(kāi)發(fā)為主的全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商租金收入占到營(yíng)業(yè)收入比例僅僅為1-3%,很少有超過(guò)5%的;以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)商租金收入占到營(yíng)業(yè)收入比例為也并不高,2014年上半年萬(wàn)達(dá)為29.88%、SOHO中國(guó)為3.45%、寶龍地產(chǎn)為7.24%,較多也沒(méi)有超過(guò)30%,品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面,或者媒體輿論層面,執(zhí)行層面并非如各大開(kāi)發(fā)商所言去持有運(yùn)營(yíng),或者在轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商 過(guò)程中顯得力不從心。

  從這個(gè)角度來(lái)看,我們不能只看龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗,還應(yīng)該看其真實(shí)的內(nèi)在指標(biāo),比如利潤(rùn)率,持有型物業(yè)租金收入占比等等,這些指標(biāo)反映的是房企規(guī)?;瘧T性背后“老大”之爭(zhēng)的危機(jī)問(wèn)題,這才是當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該關(guān)注的核心問(wèn)題。

  樓市下半場(chǎng)誰(shuí)是“龍頭老大”已不重要

  毫無(wú)疑問(wèn),對(duì)于千億軍團(tuán)的房企來(lái)講,無(wú)論“白銀時(shí)代”來(lái)臨與否,未來(lái)幾年仍然是其規(guī)?;瘮U(kuò)張的階段,千億房企的數(shù)量及市場(chǎng)集中度仍然會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注,尤其是對(duì)于未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大將顯得更加敏感。

  其實(shí),較近幾年市場(chǎng)上對(duì)于未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論,并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬(wàn)科的行業(yè)“老大”地位。其中,順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱(chēng)要趕超當(dāng)時(shí)龍頭老大萬(wàn)科,但事實(shí)證明,這些房企因種種原因,仍然事與愿違,無(wú)法實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。2014年,雖然從有些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看綠地暫時(shí)超越萬(wàn)科成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”,但筆者認(rèn)為,在樓市下半場(chǎng),誰(shuí)當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”意義已經(jīng)不大。

  頭先,不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑差異較大,甚至筆者發(fā)現(xiàn),即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也差異較大,對(duì)于綠地與萬(wàn)科誰(shuí)是行業(yè)“老大”上也是各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為,這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性,或者這些統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰(shuí)是行業(yè)“老大”的輿論,而真實(shí)的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

  其次,2014年龍頭老大之爭(zhēng)并不是較終結(jié)局,筆者預(yù)計(jì),2015-2016年及未來(lái)誰(shuí)將是龍頭老大的問(wèn)題,仍將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn),未來(lái)仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬(wàn)科或綠地的行業(yè)老大的地位,預(yù)計(jì)2015-2016誰(shuí)也難穩(wěn)坐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的寶座,市場(chǎng)仍然繼續(xù)處于博弈與競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。

  第三,在樓市下半場(chǎng),住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn),房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì);市場(chǎng)不再會(huì)有普遍性的規(guī)?;鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì),對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)講,依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的策略將難以為繼。此時(shí),對(duì)于龍頭房企來(lái)講,規(guī)模化特征表現(xiàn)越突出,其實(shí)是房企運(yùn)營(yíng)過(guò)程中累積的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就越大,甚至規(guī)模化的慣性會(huì)將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此,在樓市下半場(chǎng),繼續(xù)討論房企規(guī)?;呀?jīng)沒(méi)有任何意義,同樣,百億房企、千億房企銷(xiāo)售門(mén)檻的變高與變低也沒(méi)有太多實(shí)際意義。

  同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,2014年及未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要,品牌房企的規(guī)模變得多大也不是較重要的,因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變化的,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中發(fā)生的市場(chǎng)地位的變化也是正常的。此外,人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣,其實(shí),在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí),市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率,如何提高利潤(rùn)率才是較關(guān)鍵的問(wèn)題,同時(shí),也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。這才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)模化背后每一個(gè)房企亟待解決的困局,也是規(guī)?;姆科蠡猱?dāng)前運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必然要考慮的問(wèn)題。

  未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大長(zhǎng)什么樣?

  頭先,從中長(zhǎng)期來(lái)看,在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天,開(kāi)發(fā)企業(yè)不再會(huì)有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)和豐厚的利潤(rùn)空間,傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個(gè)時(shí)間段內(nèi),房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn),房企很難在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。因此,房企在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí),市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率,如何提高利潤(rùn)率?如何成為較賺錢(qián)的房企?如何做利潤(rùn)率較高的房企“老大”有可能 成為未來(lái)較關(guān)注的話(huà)題之一。

  其次,當(dāng)房企規(guī)?;_(dá)到一定階段,勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題,尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下,房企更應(yīng)該著眼未來(lái),關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱季謶?zhàn)略型產(chǎn)業(yè),謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展,營(yíng)造未來(lái)贏利機(jī)會(huì)。

  比如2013年以來(lái),越來(lái)越多的房企開(kāi)始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型,從轉(zhuǎn)型路線(xiàn)上各家也有所差異,但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向,比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略,以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

  同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局是在逐步發(fā)生變化的,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位不一定以“住宅市場(chǎng)”為標(biāo)準(zhǔn),也不一定以規(guī)模化為標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化,在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 “老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”,或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。

  因此,總的來(lái)看,在未來(lái),盡管房企仍然會(huì)關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐,但是房企角逐的不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”,也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時(shí)代”的來(lái)臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實(shí),房企對(duì)于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”極有可能會(huì)呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”,并且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。

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