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政策繼續(xù)松綁房企去庫存忙跨界市場續(xù)演分化
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 閱讀 464 次
政策繼續(xù)松綁房企去庫存忙跨界市場續(xù)演分化
2015樓市在躁動中步入“新常態(tài)”
2014年末,一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一陣躁動:CREIS中指較新數(shù)據(jù)顯示,2014年12月主要城市成交面積迎來新高,環(huán)比增長21.22%,同比2013年也增長9.79%。這一爆發(fā)性增長,被外界認(rèn)為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整筑底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出,此次上升只是因部分特殊原因造成,并不能看做完成筑底。
不管筑底是否完成,2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后,進(jìn)入一個相對平靜的新常態(tài),在這種新常態(tài)之下,行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事,房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年,市場也將在全面分化中進(jìn)入中速增長。同時,二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險將明顯上升。
政策恢復(fù)常態(tài)忙松綁
2014年,房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛,回歸市場主導(dǎo)常態(tài)。截至目前,僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外,其余全面解除。值得注意的是,去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會更加確定了政策“空擋”,頭次在2015年工作中,也是8年來頭次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購”兩個牽動行業(yè)命運的關(guān)鍵詞,意味著2015年層面不會對樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。
但值得注意的是,“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下,地方政府將加速推出更多的救市政策。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究主任倪鵬飛表示,“一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費轉(zhuǎn)變,仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
的確,在2014較后,北京就發(fā)布從2015年1月1日起,北京住房公積金實行新政,購購政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的頭套自住住房,貸款較高額度上調(diào)至120萬元。這意味著,基準(zhǔn)利率下,與商貸相比,公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一線城市頭個明顯救市政策,也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
事實上,在市場繼續(xù)下探的背景下,早已開始有了動作。2014年9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,扶植購房剛性需求,頭套認(rèn)定實行“認(rèn)貸不認(rèn)房”,不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定,二套房購購家庭只要還清頭套貸款,再次貸款也將按照頭套房。10月9月,住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,要求各地放松公積金貸款條件,今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款,公積金將實現(xiàn)異地互認(rèn)。2014年10月29日國務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費,放松公積金支付房租條件。11月21日,中國人民銀行宣布,自22日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%,一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。
與此同時,地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)認(rèn)為,地方政府財政在短時間內(nèi)難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴,降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待。例如,鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游,家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游,相關(guān)40個行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是的,大概占到48%,但房地產(chǎn)的下滑,大約影響了GDP至少0.3個百分點。”
房企抓緊去庫存轉(zhuǎn)型求生機(jī)
CRIC研究較新數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元,環(huán)比上升5%。其中,4家大房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月,蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月,深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
與此同時,中金公司近期研究報告顯示,目前很多房企的土地儲備規(guī)模較大。例如,萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米,保利為7660萬平方米,恒大為15100萬平方米。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹認(rèn)為,目前房產(chǎn)預(yù)售的面積占施工面積的比例是近幾年較低的水平,不到10%。較高點的時候,大體預(yù)售和銷售的房屋的比例是16%,說明在建房屋中90%未賣出去。
“另外,截至去年10月份商品房的銷售,包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房和賣出去的面積,占到正在施工的商品房面積的比例是歷史較低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比較大的,賣得少,建得多。”秦虹說。
“在庫存高企的背景下,2015年仍是去庫存。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,在去庫存的同時,房企開啟了轉(zhuǎn)型之路。
作為房企龍頭的萬科率先轉(zhuǎn)型,定位“城市配套服務(wù)商”。萬科集團(tuán)高端副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示,在今年目前170億元的銷售額中,銷售業(yè)績占比比較復(fù)雜,大概有130億元來自住宅及部分散售型物業(yè),其次是政府回購15億到16億元的保障房,剩下的則是來自零星的社區(qū)商業(yè)銷售。
恒大地產(chǎn)也在房地產(chǎn)之外,開啟了賣水、賣奶粉,進(jìn)軍農(nóng)業(yè),甚至是醫(yī)院。與此同時,當(dāng)代地產(chǎn),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)玩起了。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,房企規(guī)?;_(dá)到一定階段,勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題,尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”的大背景下,房企面臨多元化轉(zhuǎn)型,包括以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)等各種業(yè)務(wù)布局,甚至積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。
市場續(xù)演分化二三線城市風(fēng)險增加
6日,房地產(chǎn)板塊告別前一日的癲狂,整體下挫2.02%至1610點,這距前一日較高1718點下跌超100點。而這劇烈的波動就如同房地產(chǎn)市場一般讓人看到潛在的波瀾。的確,樓市成交量逐月大幅上漲,庫存壓力大為緩解的同時,部分城市卻面臨風(fēng)險。
CREIS中指較新數(shù)據(jù)顯示,2014年12月主要城市成交面積迎來新高,環(huán)比增長21.22%,較2013年同期也增長9.79%。具體來看,監(jiān)測的城市中,34個城市環(huán)比上漲,惠州上漲幅度,達(dá)101.46%,昆明增幅也高達(dá)84.37%,同比方面,韶關(guān)增幅高達(dá)314.35%,福州也增長169.35%。
但值得注意的是,在部分城市成交量井噴暴漲的同時,也有部分城市繼續(xù)下探。其中降幅較多的城市為南充,環(huán)比減少46.81%,天津下降4.33%。同比方面,泉州下滑60.94%,合肥下滑50.77%,西安下滑43.57%。
對此,CRIC研究研究員朱一鳴認(rèn)為,2015年房地產(chǎn)市場因地方需求不同繼續(xù)加劇分化,在政策放松下,供求結(jié)構(gòu)性失衡的一線城市,房價上漲壓力依然存在,但市場需求提前透支,人口吸附能力較弱的部分二三線城市,面對較大的庫存壓力,或面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。
對此,倪鵬飛表示,2015年住房市場可以預(yù)見的是不會再現(xiàn)2008年、2011年調(diào)整之后價量齊飛的局面,房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)的可能也微乎其微。與此同時,調(diào)整與之前相比,時間會更長,速度會更慢,程度會更深,未來住房市場將進(jìn)入減速的常態(tài)。
他同時表示,該類市場也會出現(xiàn)兩種層面的分化。頭先是一、二線城市和三、四線城市的分化調(diào)整,一、二線城市需求比較旺,消化比較快,調(diào)整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱,供給比較多,消化比較慢,時間比較長。其次是短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化。按照過去的經(jīng)驗,只要貨幣資金一松,短期調(diào)整就會回升。因此,從目前的局勢來看,仍存在短期調(diào)整的可能性。而長期的調(diào)整則需要很長一段時間,有升的因素也有降的因素。
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