整體庫存壓力仍大 投機炒作暗藏風險

    4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。較新數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個，樓市明顯呈現(xiàn)出回暖勢頭。對此，專家指出，當前樓市回暖主要受宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)、前期政策鼓勵及投資炒作等多種因素影響，但樓市整體“高庫存”與“高房價”并存的分化格局依然嚴重。未來，只有堅定不移地推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、縮小地區(qū)發(fā)展及公共服務(wù)差距，才能讓房屋這一生產(chǎn)要素得到更優(yōu)化配置，造福經(jīng)濟、惠及民生。

    “暖意融融”成因復雜

    從南京的“地王”，到武漢的“日光盤”，再到環(huán)京4縣祭出“限購大旗”……一時間，“回暖”成為了中國樓市的關(guān)鍵詞。不久前，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)亦顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，扣除價格因素實際同比增長9.1%，增速比上年全年明顯加快。

    國家信息經(jīng)濟預(yù)測部宏觀研究室主任牛犁在接受本報記者采訪時指出，近期樓市回暖的主要原因是前期針對限購、限貸、交易稅費、頭付比例等房地產(chǎn)政策的調(diào)整帶來了需求釋放。

    “一方面，一、二線城市本身的房地產(chǎn)庫存并不大，在政策松綁后必然會率先反彈;另一方面，北、上、廣、深等熱點城市往往吸引了大量精英人才流入，他們強大的需求和購購力也推升了這些城市的房價。與此同時，貨幣政策在過去一段時間內(nèi)靈活偏寬松以及股市大幅下跌后的資金流出也都為房地產(chǎn)回暖帶來了相應(yīng)的貨幣環(huán)境?！迸＠绶治?。

    專家強調(diào)，一、二線城市的房價走勢往往能夠?qū)ζ渌行〕鞘行纬梢环N“示范”效應(yīng)，其在一季度中國宏觀經(jīng)濟整體企穩(wěn)回升的大環(huán)境之下，較終體現(xiàn)為整體樓市信心的提振。

    深層矛盾不可忽視

    正如小吃“油炸雪糕”一樣，我國樓市“冰火共存”的分化格局并未隨著近期房價的走暖而有所改變。

    據(jù)國家統(tǒng)計局城市司高端統(tǒng)計師劉建偉介紹，全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅均明顯擴大，分別比上月擴大0.6和1.2個百分點。盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市。

    需求釋放快，供給增加也不慢。數(shù)據(jù)顯示，3月末全國商品房待售面積73516萬平方米，同比增長達13.1%。“一季度全國商品房銷售面積同比增長33.1%、銷售額同比增長54.1%，乍看之下我國房地產(chǎn)市場庫存可能有所減少，但是如果考慮到在建未售面積和新開工的樓盤供給，不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)庫存依然龐大，供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出?！迸＠缰毖?。

    國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民認為，“價格過高”與“庫存過高”是中國樓市存在的兩大問題，而鑒于房地產(chǎn)建設(shè)在總投資中占了相當大的比重，所以在未把這些庫存消化掉之前，將很難引導房企去投資新的項目，而這又會拖累到中國經(jīng)濟的發(fā)展。

    在深圳市房地產(chǎn)研究高端研究員李宇嘉看來，投資炒作需求是本輪樓市上漲的推手之一。他指出，隨著一線城市政策收緊，資金正在向二線城市及三大都市圈轉(zhuǎn)移，投資炒作泛濫。例如，東莞和惠州70%的房子被深圳人購走，其中90%是投資客;而“環(huán)京縣”房價之所以在一年內(nèi)翻番，投資客推動亦是重要原因。

    改革還需腳踏實地

    回暖之后，房地產(chǎn)市場將會何去何從、普通居民又該如何面對?

    業(yè)內(nèi)人士指出，盡管少數(shù)城市交易火熱，但民眾還是不應(yīng)該隨之“頭腦發(fā)熱”，而是應(yīng)該清醒地意識到，“去庫存”在未來很長一段時間仍是中國房地產(chǎn)市場的客觀現(xiàn)實。對政策制定者而言，“托底蓋帽”是政策主線;對開發(fā)商而言，“降價走量”則是理性選擇。

    “市場分化格局之下，政策制定者和購房者都要因地制宜，科學決策。自住型剛需可以按計劃購購，而如果是投資、投機性需求就要慎重了，畢竟很多地區(qū)樓盤前期已經(jīng)積累了較大漲幅，蘊藏的風險不容忽視?！迸＠缣嵝选?/p>

    耶魯大學金融學教授陳志武認為，在去庫存背景下，既要防止政府“行政之手伸得過長”，也不能把開發(fā)商的問題都轉(zhuǎn)嫁給普通購房者。他說，如果開發(fā)商借著去庫存的“東風”繼續(xù)以高價賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續(xù)擴大投資開發(fā)新房，造成市場供給不減反增。因此，較好的方式是讓因盲目開發(fā)而陷入經(jīng)營困境的地產(chǎn)商被自然淘汰，讓無視風險和市場規(guī)律者得到“教訓”。

    多位專家指出，我國樓市供需矛盾的深層原因在于地區(qū)之間的發(fā)展不平衡，特別是在就業(yè)機會、職業(yè)前景、公共服務(wù)等方面的差距讓很多年輕人對一二線城市趨之若鶩。未來，只有踏踏實實落實相關(guān)改革部署，扎實練好內(nèi)功，讓更多城市具有“北上廣深”般的吸引力，才能較終解決分化難題，促使房地產(chǎn)持久健康發(fā)展。

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