2014年，樓市一改往日高歌猛進(jìn)的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價(jià)持續(xù)回落，市場(chǎng)分化明顯。與此同時(shí)，“去行政化”調(diào)控趨勢(shì)日益明朗，告別“黃金時(shí)代”的2015年樓市已然站到了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新階段。盡管開年的土地爭奪戰(zhàn)如火如荼，地王再現(xiàn)江湖，但是中國樓市下行仍是不爭的事實(shí)，其中的壓力日積月累，盤根錯(cuò)節(jié)，已非幾個(gè)地王、幾條政策所能輕易化解。依靠土地增值、房價(jià)大漲而賺錢的時(shí)代已一去不復(fù)返。

  去庫存是今年樓市主基調(diào)

  國家統(tǒng)計(jì)局1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積為6.22億平方米，比2013年末增加1.29億平方米。若按每套100平方米計(jì)算，全國待售商品房約有6百萬套。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年全年，全國商品房銷售面積12億平方米，按此計(jì)算，除去新開工面積，當(dāng)前的庫存量需要半年以上的時(shí)間來消化。業(yè)內(nèi)稱房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。

  在庫存創(chuàng)新高的同時(shí)，2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售增速顯著下降。數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積72.65億平方米，比上年增長9.2%。2014年，商品房銷售面積12億平方米，比上年下降7.6%。

  分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)信心低迷，是導(dǎo)致供應(yīng)端各項(xiàng)數(shù)據(jù)走低的主要因素。2014年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為93.93，比上月回落0.37點(diǎn)。這也顯示出，房地產(chǎn)企業(yè)的信心繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。這種情況可能影響到2015年的市場(chǎng)供應(yīng)，并使得今年的市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模難以攀高。

  的走低數(shù)據(jù)是否顯示2015年樓市必將哀鴻一片，悲聲連連呢?答案是否定的。物極必反，否極泰來，正如住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在某次論壇所言，“白銀時(shí)代對(duì)于我們行業(yè)來說不是壞事。”顧云昌稱, “一個(gè)好的行業(yè)、一個(gè)成熟的行業(yè)必然是經(jīng)過激烈的競(jìng)爭，有風(fēng)雨交加的洗禮才能夠成熟;一個(gè)好的企業(yè)必然經(jīng)歷過高高低低的成功和失敗兩方面的磨煉，才能夠取得更好的發(fā)展。”

  
       ‍房企轉(zhuǎn)型成就自救之路

  面對(duì)2014留下的巨大庫存，控制成本、加速去庫存化固然房企求生存的關(guān)鍵點(diǎn)，但是對(duì)于那些標(biāo)桿房企來說，未來的發(fā)展已不僅僅滿足于這樣的常態(tài)目標(biāo)。

  就在剛過去的這個(gè)周末，一家住宅標(biāo)桿、一家商業(yè)霸主，兩個(gè)“姓萬”的房企巨頭不約而同提出轉(zhuǎn)型，并鎖定同一個(gè)關(guān)鍵詞：“輕資產(chǎn)”。

  “休閑度假物業(yè)將成萬科未來業(yè)務(wù)的重要組成部分。萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長。”1月16日，萬科總裁郁亮在萬科松花湖度假區(qū)開幕致辭中表示。去年9月份，郁亮在與媒體的見面會(huì)便以“住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”重新詮釋了萬科“城市配套服務(wù)商”的定位。此次亮相的萬科松花湖度假區(qū)，則可以視作萬科在消費(fèi)體驗(yàn)類地產(chǎn)領(lǐng)域的又一全新嘗試。

  而在剛剛結(jié)束的2014年，萬科實(shí)現(xiàn)了回款2000億元的目標(biāo)，步入了向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的白銀時(shí)代。郁亮在萬科集團(tuán)2014年終述職會(huì)上則提出2015年萬科“要轉(zhuǎn)型，有增長。”并鼓勵(lì)大家勇于嘗試新業(yè)務(wù)。

  事實(shí)上萬科有這樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和想法比其對(duì)外宣布的時(shí)間要早很多，萬科商業(yè)地產(chǎn)新上任的負(fù)責(zé)人丁長峰表示，萬科在過去的四五年之間一直在對(duì)新業(yè)務(wù)進(jìn)行探索，“當(dāng)然這些新業(yè)務(wù)的探索創(chuàng)新主要以各地公司為主，因?yàn)橐痪€較懂得客戶的需求。”

  或許英雄所見略同，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也在剛結(jié)束的年會(huì)上說，在萬達(dá)的業(yè)務(wù)中，剛剛港股掛牌的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型力度較大，更具創(chuàng)新性，主要是力推“輕資產(chǎn)”模式。過去，萬達(dá)的城市綜合體都是通過房地產(chǎn)銷售，獲取現(xiàn)金流，是典型的重資產(chǎn)模式。未來，萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達(dá)做，但投資全部來自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。

  在萬科、萬達(dá)正式宣布謀求金融化轉(zhuǎn)型之前，機(jī)敏如泛海、方興就已經(jīng)開始摸索金融路徑，房地產(chǎn)的舞臺(tái)上，重資產(chǎn)的戲碼逐漸被金融與資本取代。樓市進(jìn)入調(diào)整期也在加速地產(chǎn)金融時(shí)代的到來。

  從十年前探索到現(xiàn)在走到新的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)適合，適合多元化，適合金融化，因?yàn)樗旧砀?0多個(gè)行業(yè)很關(guān)聯(lián)。如果互相之間的資源有對(duì)接，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)分?jǐn)?，發(fā)展的機(jī)會(huì)就更多。”

  根據(jù)目前市場(chǎng)狀況，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)有望成為房企轉(zhuǎn)型的三大方向。雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨下行的巨大壓力，但如果能在這樣艱難的時(shí)局中房企能及時(shí)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏及布局戰(zhàn)略，強(qiáng)化房企的核心競(jìng)爭能力，即運(yùn)營能力與精準(zhǔn)營銷能力，同時(shí)突破創(chuàng)新，在房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)行業(yè)相互之間找到更好的方法結(jié)合，或許贏得未來只是時(shí)間問題。

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