專家認(rèn)為,應(yīng)加強(qiáng)立法,推動(dòng)制度建設(shè),也可在現(xiàn)有規(guī)章的基礎(chǔ)上,考慮由國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)。同時(shí)由省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī),由省、自治區(qū)、直轄市和設(shè)區(qū)的市、自治州的人民政府根據(jù)本地的實(shí)際情況制定規(guī)章,對(duì)土地閑置的治理予以明確的規(guī)定

大量土地長(zhǎng)期被閑置,正在滋生各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題,因而受到各級(jí)專業(yè)和主管部門的高度重視。

國(guó)土資源部4月22日發(fā)布的"2014中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)"稱:2009-2013年全國(guó)已供應(yīng)建設(shè)用地中閑置土地7.02萬(wàn)公頃。而在今年1月15日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上,國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明介紹,2014年國(guó)土部全年清理出閑置土地100萬(wàn)畝。

對(duì)于土地閑置問(wèn)題,在今年2月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上, 總理要求"必須針對(duì)審計(jì)督察發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,采取鐵腕措施,嚴(yán)肅問(wèn)責(zé),既要查處土地出讓收支管理違規(guī)等亂作為,又要糾正土地閑置中反映出的各種不作為"。另?yè)?jù)報(bào)道,早在1999年4月,國(guó)土部就通過(guò)了《閑置土地處置辦法》,并在2012年5月進(jìn)行了修訂。今年,國(guó)土部還在全國(guó)確定了南京、嘉興、海寧、臨沂、菏澤、宜昌、重慶等11個(gè)市縣試點(diǎn)推進(jìn)土地市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)工作。

既然對(duì)土地閑置的問(wèn)題高度重視,并且國(guó)土部也出臺(tái)的相關(guān)制度和政策,對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和整治,但記者在采訪中了解到,在一些地方的執(zhí)行情況并不理想,相關(guān)政策難以貫徹,這是為什么呢?

土地閑置政府原因占比大

北京浩天信和律師事務(wù)所鄭欣律師長(zhǎng)期從事與土地相關(guān)的法律問(wèn)題研究,他在接受中華工商時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,造成土地閑置的原因主要有企業(yè)原因和政府原因。對(duì)于由企業(yè)原因造成的土地閑置,大家關(guān)注度比較高,人們一般認(rèn)為土地閑置就是因?yàn)槠髽I(yè)通過(guò)囤地推高房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)利益化,但實(shí)際上由于政府原因?qū)е碌耐恋亻e置問(wèn)題也不可小覷,根據(jù)官方說(shuō)法,50%以上的土地閑置是因政府原因所導(dǎo)致的。國(guó)土部出臺(tái)《閑置土地處置辦法》,其初衷在于防止企業(yè)囤地,增加市場(chǎng)供給,平抑房?jī)r(jià),提高土地利用效率,避免土地浪費(fèi)。然而,一些地方政府的政策不利,缺乏良好的拆遷方案,資金不到位以及亂作為和不作為等等原因,都可能導(dǎo)致土地閑置。另外,國(guó)土部雖已出臺(tái)相關(guān)政策,但由于缺少實(shí)施細(xì)則,導(dǎo)致政策缺乏可操作性,也是阻礙政策執(zhí)行的原因之一。

在之前國(guó)土部通報(bào)的黑名單中,北京、廣東、海南等地成為土地閑置的重災(zāi)區(qū)。

在北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)別墅區(qū),房?jī)r(jià)已超過(guò)10萬(wàn)元每平方米,但就在那里,卻有一塊700余畝的土地被閑置大約5年,且時(shí)至今日并未得到任何處理。

該地塊位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)西白辛莊,共計(jì)700余畝,2010年前后分別由北京裕順通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱裕順通公司)、北京盟科置業(yè)有限公司(下稱盟科置業(yè)公司)、北京碧水源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱碧水源公司)3家開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)得。據(jù)介紹,上述3家開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地出讓金和拆遷款都已100%付了全款,然而,由于拆遷過(guò)程中的一些違規(guī)行為導(dǎo)致拆遷不順利,不僅導(dǎo)致土地建設(shè)無(wú)法開(kāi)展,該地塊被事實(shí)閑置,而且占?jí)毫碎_(kāi)發(fā)商大量資金。隨著時(shí)間的流逝,牽扯其中的鎮(zhèn)政府、開(kāi)發(fā)商、等待拆遷住上新樓的村民等各方越發(fā)焦慮、難耐。

事實(shí)上,由于地方政府及相關(guān)職能部門原因所造成的土地閑置,裕順通等3家公司所屬地塊決非個(gè)案。據(jù)報(bào)道,位于深圳市南山區(qū)西麗中學(xué)北側(cè)有一編號(hào)為T402-0014地塊,該地塊用地面積超過(guò)1萬(wàn)平方米。由于法院對(duì)該地塊的權(quán)屬?zèng)]有查清,錯(cuò)誤地將地塊100%的權(quán)益認(rèn)定為圳寶公司所有并予以拍賣,而沒(méi)有考慮雪納公司擁有該地塊55%的權(quán)益,致使受讓方、競(jìng)購(gòu)方均無(wú)法對(duì)該地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā),該地塊因此而閑置至今逾20年之久。該地塊曾出現(xiàn)在2010年國(guó)土部核查通報(bào)的全國(guó)閑置土地黑名單中。該地塊被深圳房地產(chǎn)人士稱為鬧市區(qū)的"一塊疥疤"。

根據(jù)國(guó)土部規(guī)定,對(duì)于因企業(yè)自身原因造成閑置的土地超過(guò)兩年就要無(wú)償收回土地使用權(quán),但T402-0014宗地由于法院原因閑置逾20年,既無(wú)法開(kāi)發(fā),也無(wú)法收回。而且隨著深圳房?jī)r(jià)的一路上揚(yáng),地價(jià)也隨之暴漲,T402-0014宗地的所屬開(kāi)發(fā)企業(yè)也被當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士戲稱為"合法囤地"。

土地閑置讓企業(yè)犯難

對(duì)上述在北京和深圳發(fā)生的土地閑置問(wèn)題,鄭欣認(rèn)為,這是較為典型的兩個(gè)例子,其中北京順義區(qū)的個(gè)案更說(shuō)明,土地閑置問(wèn)題如得不到合理解決,將給各方帶來(lái)負(fù)面影響。

據(jù)裕順通公司副總經(jīng)理黃加農(nóng)介紹,2011年裕順通公司通過(guò)法院拍賣合法取得位于沙峪鎮(zhèn)西白辛莊的一塊用于商用開(kāi)發(fā)的土地,并于當(dāng)年9月8日與北京順義后沙峪鎮(zhèn)人民政府(下稱鎮(zhèn)政府)簽訂了《西白辛莊村拆遷項(xiàng)目委托協(xié)議書》(下稱委托協(xié)議書),雙方約定由裕順通公司委托鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組織并實(shí)施西白辛莊村的拆遷工作。而如今拆遷啟動(dòng)了兩年多,仍存幾十戶住宅未拆,拆遷工作處于停滯狀態(tài),導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)無(wú)法進(jìn)行,該地塊被事實(shí)閑置,且占?jí)涸摴?0多億元資金。

"自2011年12月27日至今,我們已上百次與鎮(zhèn)政府協(xié)商盡快完成拆遷工作,但至今未完成,導(dǎo)致公司蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。為此,裕順通公司于2014年6月23日將鎮(zhèn)政府告上法庭,要求法院判令被告繼續(xù)履行委托協(xié)議書并向原告支付1.5億多元。"黃加農(nóng)說(shuō),"我們沒(méi)有過(guò)多要求,就是希望在合理合法前提下,政府能履行相應(yīng)職責(zé),堅(jiān)持契約精神,讓事情盡早解決。"
對(duì)于土地被長(zhǎng)期閑置的原因,裕順通公司認(rèn)為,當(dāng)初在未取得《拆遷許可證》的情況下,鎮(zhèn)政府便啟動(dòng)了拆遷,從而令拆遷工作陷入困境。

裕順通公司稱,根據(jù)政府相關(guān)法規(guī)規(guī)定,拆遷工作應(yīng)取得拆遷許可證后方可啟動(dòng)。在2011年11月27日,后沙峪鎮(zhèn)政府進(jìn)村實(shí)施拆遷,但順義區(qū)建委實(shí)際上只為碧水源公司拆遷部分頒發(fā)了集體土地拆遷許可證,未給裕順通公司、盟科置業(yè)頒發(fā)拆遷許可證。因未取得拆遷許可證,導(dǎo)致拆遷的合法性存在問(wèn)題,使拆遷工作舉步維艱。之后,裕順通公司及盟科置業(yè)就拆遷許可證問(wèn)題,向順義區(qū)及北京市建委等政府主管部門致函溝通、協(xié)商。較終,直到2013年12月1日相關(guān)部門為裕順通公司、盟科置業(yè)發(fā)放了拆遷許可證。

記者了解到,根據(jù)2011年7月26日順義區(qū)政府下發(fā)的《順義區(qū)人民政府關(guān)于后沙峪鎮(zhèn)西白辛莊村拆遷有關(guān)事宜的會(huì)議紀(jì)要》精神,及與后沙峪鎮(zhèn)政府簽署的協(xié)議書,西白辛莊村的拆遷工作完全由后沙峪鎮(zhèn)政府主導(dǎo)及負(fù)責(zé),3家公司僅需按約定支付拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)即可,同時(shí)3家公司向后沙峪鎮(zhèn)政府支付了巨額拆遷費(fèi)用,后沙峪鎮(zhèn)政府應(yīng)依法履行拆遷職責(zé)。

黃加農(nóng)強(qiáng)調(diào):"鎮(zhèn)政府在未取得拆遷許可證情況下啟動(dòng)拆遷,違反了法律規(guī)定,給我公司造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。目前,由于拆遷工作難以完成,且未拆遷戶散亂分布,而用于拆遷的資金又缺乏統(tǒng)一有效管理,導(dǎo)致該地塊已陷入'開(kāi)發(fā)商無(wú)法開(kāi)發(fā),地方政府無(wú)法收回'的尷尬境地,長(zhǎng)此下去,企業(yè)將難以為繼。"

鄭欣對(duì)此認(rèn)為,這種情況會(huì)制約企業(yè)發(fā)展,甚至有些原本發(fā)展良好的企業(yè),因?yàn)橥恋亻e置問(wèn)題長(zhǎng)期得不到合理解決,原定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法動(dòng)工,致使其陷入困境,甚至破產(chǎn)。如發(fā)生這種情況,企業(yè)員工也會(huì)受到諸如再安置、再就業(yè)等一系列問(wèn)題影響,容易形成不穩(wěn)定因素。

土地閑置影響各方利益

遲遲不能完成的拆遷不僅讓政府尷尬、企業(yè)難受,也讓村民十分頭疼。

西白辛莊村民田女士告訴記者:"按照國(guó)家法律及政策,村民需要辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非并進(jìn)行相應(yīng)安置。被拆遷村民非常關(guān)心農(nóng)轉(zhuǎn)非的政策落實(shí)問(wèn)題,啟動(dòng)拆遷時(shí)鎮(zhèn)政府已向我們說(shuō)明農(nóng)轉(zhuǎn)非的資金已經(jīng)落實(shí),鎮(zhèn)政府會(huì)盡快解決農(nóng)轉(zhuǎn)非問(wèn)題,讓村民放心及安心,但直到今日農(nóng)轉(zhuǎn)非安置問(wèn)題也未解決。"

田女士回憶道:"因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)在西白辛莊居住的房屋被拆除,鎮(zhèn)政府答應(yīng)在一年半內(nèi)給村民建造回遷安置房并交付給村民,啟動(dòng)拆遷時(shí),鎮(zhèn)政府承諾回遷安置房的相關(guān)問(wèn)題均已經(jīng)落實(shí),地址就在我們村附近的燕王莊村,而且很快會(huì)動(dòng)工,回遷房建設(shè)與西白辛莊村拆遷同步啟動(dòng),并力爭(zhēng)在較短時(shí)間內(nèi)完成施工。"田女士透露,"但事實(shí)上,回遷房至今仍遲遲未能開(kāi)工,選房分配工作至今也仍未啟動(dòng)。導(dǎo)致大部分已搬離村民至今仍在外租住房屋。"

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,由于未進(jìn)行任何土地平整,當(dāng)?shù)匕傩盏纳瞽h(huán)境可謂"臟、亂、差",已拆房屋成為一堆堆瓦礫,瓦礫當(dāng)中又充滿垃圾,僅存的個(gè)別池塘已成為臭水溝,散發(fā)著異味,人畜糞便隨處可見(jiàn)。夏季即將來(lái)臨,衛(wèi)生環(huán)境令人堪憂。

鄭欣對(duì)此評(píng)價(jià),這說(shuō)明由地方政府原因?qū)е碌耐恋亻e置,如不能及時(shí)解決任其蔓延,對(duì)國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定以及民生等,都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響,也會(huì)給當(dāng)事各方造成重大壓力。如該地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能正常進(jìn)行,對(duì)地方政府財(cái)政收入肯定會(huì)產(chǎn)生積極作用。

對(duì)于上述裕順通公司所反映的情況,記者聯(lián)系了后沙峪鎮(zhèn)政府,相關(guān)部門人士表示,會(huì)盡快給予答復(fù)。但截至記者發(fā)稿,對(duì)方仍未有任何形式的回復(fù)。

閑置土地處置細(xì)則亟待出臺(tái)

國(guó)土資源部相關(guān)人士曾對(duì)媒體介紹,針對(duì)以往因政府原因造成土地閑置情況較多,強(qiáng)化政府原因?qū)е峦恋亻e置責(zé)任,區(qū)分政府原因和企業(yè)原因,特別是明確因政府原因?qū)е碌耐恋亻e置,采取協(xié)商方式處置。規(guī)定對(duì)因政府原因造成閑置土地,應(yīng)由政府或者有關(guān)部門承擔(dān)責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)管。

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