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開發(fā)商囤地20年房價(jià)漲百倍

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:北京晨報(bào)  閱讀 724 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

位于上海南京路的一個(gè)樓盤,近期報(bào)價(jià)一平方米8萬元至10萬元。然而,其所在地塊卻是1992年頭次拿地,“在建”逾20年,屢屢停工。這期間,周邊房價(jià)從千元起步,相比上漲近百倍。

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議透露的不作為行為核查問責(zé)情況顯示,截至8月底,各地今年已處置閑置土地31.25萬畝?!靶氯A視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后,是開發(fā)商暴利和高房價(jià)。

一塊地“捂”了20多年房價(jià)上漲接近百倍

一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年頭次拿地,僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示,開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間。

現(xiàn)場銷售人員告訴記者,“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中,還有部分“不知啥時(shí)開始賣”。即使按年報(bào)中較新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算,從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起,協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。

據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹,上海協(xié)和城項(xiàng)目頭次拿地的1992年前后,周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的較高價(jià),單價(jià)漲了約100倍。

在北京,曾經(jīng)的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價(jià)較高的“地王”地塊--崇文門菜市場地塊,拍賣時(shí)經(jīng)歷多家房企33輪競價(jià),按出讓價(jià),樓面地價(jià)達(dá)4.3萬一平方米。到了2014年年末,該地塊仍無已建成的地面建筑,目前仍在建設(shè)中。記者從多家地產(chǎn)中介了解到,近4年來,該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30%。

“僅在海南省,2014年就清查出閑置土地13.92萬畝?!焙D鲜临Y源廳廳長陳健春說,涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等,僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝,時(shí)間較長的達(dá)20多年,其間一些地塊周邊房價(jià)至少翻了一倍多。

“很多樓盤不是拿完地就開建,能拖就拖已是‘潛規(guī)則’?!鄙虾Hf科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解,不少房企拿地后,往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢,再確定開盤時(shí)間?!耙坏鞘谢嘏图泳o開盤,如果趕上房價(jià)低迷盤整時(shí)期,就以種種理由囤地?!?/p>

房子還沒住產(chǎn)權(quán)就縮水,土地成本不斷上漲

囤地較終都要由消費(fèi)者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí),樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月頭次開盤時(shí),毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元,超過土地成本10多倍。

同時(shí),囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水,侵害消費(fèi)者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示,位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露,按2005年前就已拿地計(jì)算,京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年,“購房者還沒住產(chǎn)權(quán)就先縮水”。

業(yè)內(nèi)人士表示,囤地還不止是開發(fā)商暴利的簡單問題:假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝,但有20%批而未用,供應(yīng)的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應(yīng)混亂,供需被人為扭曲,形成地價(jià)攀升、房價(jià)走高的循環(huán)。

道道“嚴(yán)令”為何管不住囤地抬價(jià)?

1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》,開發(fā)商原因造成的閑置土地,未動(dòng)工開發(fā)滿一年的,按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示,國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知,要求嚴(yán)厲打擊京郊等熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。

上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人坦言,由于現(xiàn)有規(guī)定很籠統(tǒng),開發(fā)方極易拖進(jìn)度。“拿到1萬平方米的地,幾年只開發(fā)1000平方米,停停建建算不算囤地?如果算,就改規(guī)劃故意超標(biāo),總需要時(shí)間修改?!边€有部分企業(yè)干脆先開工建樓再改規(guī)劃,對外宣稱“回購爛尾樓項(xiàng)目”規(guī)避囤地之嫌。

一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說,具體操作中,個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格,一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場成交均價(jià),被房管部門暫停預(yù)售程序,就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過高未拿到預(yù)售證,變相操縱審批程序拖延開發(fā)。

另一方面,一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”?!皣临Y源部門現(xiàn)已查明,一些地方政府為了土地收入,拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春說。據(jù)統(tǒng)計(jì),海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地,占閑置土地總面積的74%?!皯?yīng)無償收回的,一些地方僅以征收閑置費(fèi)了事;應(yīng)有償收回的,僅以簡單的延長開發(fā)期限了結(jié)?!?/p>

此外,囤地中還存在部分官員的個(gè)人腐敗現(xiàn)象。比如,已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中,紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃,以權(quán)謀利,違法違規(guī)倒賣土地。

多地國土監(jiān)管部門表示,由于巨大的利益誘惑和招商引資需求,眾多開發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見,應(yīng)推進(jìn)土地閑置清理,一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,年底前,對各?。▍^(qū)、市)尚未處置完畢的閑置土地,按面積收回或扣減年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。

位于上海南京路的一個(gè)樓盤,近期報(bào)價(jià)一平方米8萬元至10萬元。然而,其所在地塊卻是1992年頭次拿地,“在建”逾20年,屢屢停工。這期間,周邊房價(jià)從千元起步,相比上漲近百倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背后,是開發(fā)商暴利和高房價(jià)。

【現(xiàn)象】

一個(gè)項(xiàng)目“在建”20年

一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年頭次拿地,僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示,開發(fā)商中國地產(chǎn)在2010年后曾三度推遲了竣工時(shí)間?,F(xiàn)場銷售人員告訴記者,“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中,還有部分“不知啥時(shí)開始賣”。即使按年報(bào)中較新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算,從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起,協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。

囤地較終都要由消費(fèi)者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí),樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月頭次開盤時(shí),毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元,超過土地成本10多倍。

【揭秘】

能拖就拖已是“潛規(guī)則”

據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹,上海協(xié)和城項(xiàng)目頭次拿地的1992年前后,周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的較高價(jià),單價(jià)漲了約100倍。

“僅在海南省,2014年就清查出閑置土地13.92萬畝?!焙D鲜临Y源廳廳長陳健春說,涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等,僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝,時(shí)間較長的達(dá)20多年,其間一些地塊周邊房價(jià)至少翻了一倍多?!昂芏鄻潜P不是拿完地就開建,能拖就拖已是‘潛規(guī)則’?!鄙虾Hf科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士說。據(jù)了解,不少房企拿地后,往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢,再確定開盤時(shí)間?!耙坏鞘谢嘏图泳o開盤,如果趕上房價(jià)低迷盤整時(shí)期,就以種種理由囤地?!?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示,假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝,但有20%批而未用就可能帶來住宅供應(yīng)混亂,供需被人為扭曲,形成地價(jià)攀升、房價(jià)走高的循環(huán)。

【疑問】

“嚴(yán)令”為何管不住囤地?

1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》,開發(fā)商原因造成的閑置土地,未動(dòng)工開發(fā)滿一年的,按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示,國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知,要求嚴(yán)厲打擊熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地——

方式一:虛報(bào)預(yù)售價(jià)格

一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企

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