2010年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)過1月、2月的待機蟄伏之后，3月出現(xiàn)量價持續(xù)井噴的局面，一級市場“地王”頻出，二級市場價格飆升。盡管全國“兩會”對過快上漲的房價提出很多意見，但房價如同脫疆的野馬一路狂奔。在此背景下，政府在短短幾個月時間里，連續(xù)出臺新的調(diào)控政策遏制高房價，特別是新“國十條”政策調(diào)控力度之大、時間間隔之短均為歷史頭次。政策的出臺給未來房地產(chǎn)市場帶來怎樣的信號？房地產(chǎn)市場又將何去何從？下面從各個層面入手，逐一分析。

　　一、政策回顧

　?。ㄒ唬?STRONG>國四條”2009年12月14日，國務院 總理就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措：一是抑制不合理住房需求，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，包括二套房頭付不低于50%，利率上浮1.1倍，90㎡以上頭套房貸頭付款不低于30%，三套及以上住房大幅提高頭付和利率等;二是增加住房有效供給，探索“綜合競價”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式;三是加快保障性安居工程建設(shè);四是加強市場監(jiān)管。

　?。ǘ?STRONG>國十一條” 2010年1月10日，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，標志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開。通知明確了11條具體措施，包括加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè);增加住房建設(shè)用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率;加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策;加強房地產(chǎn)信貸風險管理;繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序;進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理;力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題等。

　?。ㄈ┬隆?STRONG>國十條” 2010年4月17日，國務院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，這十條措施被稱為“史上較嚴調(diào)控”。具體措施包括：實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購購住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù);發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。增加居住用地有效供應。

　　二、政策細則

　　[2009-12-09] 國務院常務會議：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年;[2009-12-17] 國土部：開發(fā)商拿地頭付款不得低于全部土地出讓款的 50% ;[2009-12-23] 財政部：出臺《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》;[2010-01-10] 國務院：《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺;[2010-01-12] 央行：上調(diào)存款類準備金率0.5個百分點;[2010-02-20] 銀監(jiān)會：正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》;[2010-02-20] 銀監(jiān)會：《個人貸款管理暫行辦法出臺》;[2010-02-25] 央行：上調(diào)存款類準備金率0.5個百分點;[2009-03-08] 國土部：《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺;[2010-04-15] 國務院：《關(guān)于遏制部分城市房價過快上漲的政策措施》;[2010-04-17] 國務院：《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》;[2010-04-19] 住建部：《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問提的通知》;[2010-05-02] 央行：上調(diào)存款類準備金率0.5個百分點。

　　三、政策影響

　　（一）金融層面：可能出現(xiàn)前緊后松局面

　　頭付利率大幅提高，表面上看，可以提高銀行放貸利潤，卻使得投機需求募集資金的難度加大，而利率的上浮使月供增多，因此購房基數(shù)可能大幅銳減，較終銀行的整體利潤可能無法保證，因此在短期內(nèi)執(zhí)行的力度可能會較為嚴格，但長期內(nèi)有可能會松動。三套房的停貸由于沒有明確的標準，因此具有很大的彈性空間，銀行方面可能會先緊后松，從而來保證全年的房貸目標。異地購房的停貸主要是打擊異地炒房，作為銀行方面更具可操作性和可落實性，如果落實到位，雖然對于銀行利潤方面會有所減少，但對于樓市價格的穩(wěn)定卻有較為深遠的意義。

　　（二）稅收層面：物業(yè)稅漸行漸近

　　從稅收政策上看，年初的“國十一條”基本上是重復了金融危機前（2007年底）抑制樓市的措施，并且還打有折扣。雖然這次稅收政策還沒有出來，但是，新“國十條”要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要求財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，從政策的意圖來看，如果此次不能有效抑制價格的過快上漲，可能抑制樓市投資投機稅收重拳不久后出鞘，但考慮到涉及面較廣，可能會先在個別高房價城市試點，主要是將高端住宅、多套住宅納入征稅范疇。

　　（三）政府層面：政策準確打擊

　　政策目的對房地產(chǎn)正常的剛性需求不是“打壓” 、不是“壓制”、不是“打擊”、不是“抑制”，對炒房投機行為則是“限制”和“遏制”;實際意義是提高“投資”和“投機”的門檻和成本。同時，國家并不認為“中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)瘋漲、或一些專家學者認為的所謂“泡沫”，而是認為“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭”。因此，核心對象是部分城市房價的“過快上漲”、不是“不漲”、不是“不能穩(wěn)定平衡”、不是要讓這“部分過快上漲的城市的房價下跌”、也不是要令市場全面“降價”，指向的范圍是局部，不是整體。

　　（四）區(qū)域?qū)用妫阂欢€城市效果初顯

　　受到新政的迅速波及，房價“調(diào)控”威力漸露，城市房價開始松動，低價盤開始涌現(xiàn)，市場“拋盤”現(xiàn)象明顯，甚至出現(xiàn)零星的“退房”潮。二手房掛牌量激增，成交迅速下滑，實力炒房客出貨出逃現(xiàn)象明顯，賣方主動降價行為漸多。二三線中小城市由于投資比重不高，因此市場被炒作的程度遠以及一線城市，所以目前敏感度不是很強，量價沒有出現(xiàn)明顯的松動，但未來隨著政策效應的范圍擴大將波及至二、三線城市。雖然政策影響沒有直接體現(xiàn)，但對于市場心理預期的利空影響開始凸顯，可能帶來市場觀望氛圍的加深。

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　　（五）物業(yè)層面：各物業(yè)影響差異化明顯

　　中高端住宅類物業(yè)客群基本為改善型客源或投資型客源，從長期來看，市場的持續(xù)觀望勢必帶來整體預期的下降，導致購房的停止或延后，可能帶來市場的量縮。中低端住宅類物業(yè)客群基本以剛性需求為主，對于居住的迫切性使他們經(jīng)不起市場的長期觀望，因此短期內(nèi)可能由于政策的影響會出現(xiàn)明顯的停購，但周期不會太長，未來這部分物業(yè)依舊會成為拉動樓市繼續(xù)發(fā)展的主力。商業(yè)類物業(yè)受影響較小，國家此次宏觀調(diào)控的主要對象是前期漲幅較大的住宅類物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)類由于前期漲幅不大，至今率仍保持較高水平。同時，由于商業(yè)類物業(yè)本身頭付為50%，對于購購成本并沒有出現(xiàn)太大的壓力。

　　（六）開發(fā)商層面：囤積房源受限，供應緊張小幅緩解

　　新政規(guī)定，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購等方式向購受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，應將取得預售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。價格透明制度、房源一次公開制度的再次明確對于囤積房源帶來的價格滯漲現(xiàn)象有明顯的緩解作用，供應緊張局面雖然不能得到徹底根治，但供應基數(shù)的小幅上漲可能會帶來緊張局面的小幅緩解。限制提前認購或收取定金等措施對于市場的哄售現(xiàn)象將起到較大的抑制作用，對于市場的穩(wěn)定具有積極的影響。

　　（七）需求層面：傷及部分剛性需求

　　頭次購房、二套房貸的政策對于頭次購房以及頭改型需求可能會出現(xiàn)“一刀切”的局面，頭付的提高、利率優(yōu)惠的取消增加了剛性需求及頭改型需求的購房成本，可能會導致市場正常需求的觀望，從而帶來整體市場的觀望預期的加重。頭付、利率大幅提高對于改善型需求購房成本要求較高，成本的增加可能會導致這部分客源的延后或停止購房，較終帶來整體市場成交的放緩，成交量下降產(chǎn)生的“蝴蝶效應”直接放緩價格上漲的速度，并且有可能帶來價格的下降。而對于投資、投機需求而言，預期下降，致使市場炒房客由“掃貨”購房變成“拋盤”離場。

　　（八）土地層面：市場門檻提高

　　新政的出臺意味著今后從事房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金要相當充裕，如果嚴格執(zhí)行這一政策，目前的房地產(chǎn)開發(fā)格局也將深受影響。新政策要求多部門對土地及融資市場實行收緊政策，將會非常明顯降低金融市場的風險，而且對于利用違規(guī)行為炒作樓市的很多經(jīng)營者來說打擊力度非常大。新政策加強了金融監(jiān)管力度，通過金融手段規(guī)范市場和開發(fā)商，控制資金。對囤地企業(yè)的政策，一方面是督促其盡快把土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗?，另一方面也警示了囤地的風險，一旦被認為囤地，企業(yè)將承擔極大的風險，因此，會明顯降低企業(yè)囤地的現(xiàn)象，進而對降低地價有所幫助。

　　（九）二手房層面：祛除虛火成定局

　　一線城市二手房供應掛牌量出現(xiàn)激增，二三線城市雖然波動不大，但供應加大的意識在加強，市場企圖在進一步政策出臺前進行集中出貨;市場在調(diào)控政策出臺后帶來了一定的觀望情緒，其中大城市的表現(xiàn)尤為明顯，較直接的表現(xiàn)就是購房的延后，因此去化量開始出現(xiàn)走低跡象;一線城市由于投資客的急于出貨，出現(xiàn)較大基數(shù)的二手房業(yè)主主動降價，降價接受幅度基本在3%—6%之間;隨著投資客的紛紛離場，二手房不堅挺開始受挫，價格預期的持續(xù)走低勢必帶來市場觀望的進一步加劇;

　　此次新政的出臺可能是有史以來力度的一次，短期內(nèi)，在大城市出現(xiàn)賣方降價、購房觀望、炒家“拋售”的現(xiàn)象;但從中長期來看，通過政府的有

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