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你一定不知道的房貸真相
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:華商網(wǎng) 閱讀 452 次
這個(gè)問(wèn)題,還是比較好回答的,當(dāng)然是貸款購(gòu)啦,用銀行的錢,豈不樂(lè)哉,如果你是土豪,請(qǐng)隨意,現(xiàn)金實(shí)在沒(méi)地兒去啦,購(gòu)個(gè)房子玩玩,就不多說(shuō)啦。
建議:
貸款購(gòu),能用公積金貸款購(gòu)是較好的啦,公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,購(gòu)房,租房都可以用,對(duì)購(gòu)房較利好的就是貸款的上限又從80萬(wàn)提高到120萬(wàn)。如果你房子總額多,貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸,是不是很人性化。
公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%,商業(yè)貸款也在6%上線,用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。
貸款,個(gè)人建議就按照較低要求付的頭付款來(lái)貸就ok,后面在具體分析到。
二如果貸款,貸多長(zhǎng)時(shí)間合適,要提前還款嗎?
先來(lái)舉個(gè)例子:地點(diǎn)坐標(biāo):北京,頭付30%,公積金和商業(yè)貸款混合貸款,公積金:4.05%商業(yè)貸款:6.15%,公積金貸款120萬(wàn),商業(yè)貸款280萬(wàn),貸款400萬(wàn)。
很多朋友看到30年,等額本息的總利息是421.5萬(wàn),等額本金332.1萬(wàn),尼瑪,坑爹啊,銀行收了我們這么多利息。
但是我們換位思考,投資的利息只要大于6.15%,假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)10%,那么如果不還銀行的錢,而是投資收益大于10%,那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦,比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高,你說(shuō)合算不合算。
建議:
按較長(zhǎng)的時(shí)間貸款,能貸30年,就貸30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投資,不用著急還銀行貸款的。
提前還款,就看你想不想在用銀行的錢投資嗎?自由選擇權(quán)在你們手上哦。
三等額本息or等額本金
頭先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下,同樣的年限,但是利息支出會(huì)高出很多,上圖大家應(yīng)該也看到了。所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺(jué)自己吃了很大的虧似得。
但是,真的是這樣嗎?
其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額,乘以對(duì)應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個(gè)月),計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說(shuō),兩種不同的還款方式,利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同,其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻?。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。
舉個(gè)例子:
如果借款100萬(wàn),20年還清,年利率6.15%,則月利率為0.5125%。
假設(shè)等額本金,則月還款本金為:100萬(wàn)/240個(gè)月,即每月為4167元
(1)個(gè)月還款利息為:100萬(wàn)*0.5125%=5125元,則個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。
(2)個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元,則個(gè)月要還的利息為:
995833*0.5125%=5103.64元,則個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推
等額本金下20年共還款約161.7萬(wàn)元,共支付利息61.7萬(wàn)元。
2.如果是等額本息,借款100萬(wàn)元,20年還清,年利率6.15%,月利率0.5125%,則每月還款額(含本、息)為7251.12元。
(1)個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元,個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2)個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額,即100萬(wàn)-2126.12=997873.8元,則個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元,即個(gè)月歸還的本金為2137.01元以此類推
等額本息下,20年共還款約174萬(wàn)元,共支付利息74萬(wàn)元。
通過(guò)上面的計(jì)算,是不是可以看出:兩種不同的還款方式,都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題。等額本金與等額本息相比,因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大,所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款,通過(guò)這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額,占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時(shí)候?qū)iT做一大筆的提前還款,效果也是差不多的。你較終利息高,是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的,并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。
所以,如果你前期資金并不算太緊張,可以選擇等額本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張,你可以選擇等額本息方式,這樣雖然前期利息支出多,但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款,同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。
等額本金所還利息少,但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。
借用銀行的錢,我們把結(jié)余下來(lái)的錢,投資利息只要比銀行高,其實(shí)就是賺的,個(gè)人比較偏好等額本息,投資收益大于銀行利息,就是劃算的,所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。
另外:如果網(wǎng)貸款平臺(tái),等額本息還款,對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),實(shí)際的收益又是怎樣的呢?用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項(xiàng)目,年化收益12%,一年后你的本息合計(jì)有多少?一年后回款10661,實(shí)際年化6.61%,而目前我們多多智富平臺(tái)一個(gè)月的項(xiàng)目就年化率高達(dá)16%了,每月復(fù)投收益倍增,基價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6.15%的商業(yè)貸款。
結(jié)論:
建議選擇等額本息的還款方式,理由一,購(gòu)房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金,還款初期還款壓力較大,等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高,可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛,這個(gè)時(shí)候無(wú)論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦。
四哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人:
1.傳統(tǒng)保守黨:錢只存銀行,不做任何投資,不學(xué)習(xí),不了解,不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友,還是提前還了吧,為了生活更踏實(shí)的明智選擇。
2.不想要任何的負(fù)責(zé),覺(jué)得欠錢很有負(fù)擔(dān),心里壓力超級(jí)大的朋友,為了你更好的睡眠質(zhì)量,請(qǐng)你還了吧。
3.這一類是高人哦,還了房子的錢,又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,相比你肯定有非??孔V的投資渠道,并且肯定高于抵押貸款的利率,如果你身邊有這樣的朋友,請(qǐng)注意,請(qǐng)抱大腿,土豪,帶多多君一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型:
1.公積金貸款,商貸7折,8折,公積金貸款利率才4.05%,余額寶的投資你就已經(jīng)平了,這么低的成本,你就偷著樂(lè)吧。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一,剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少,不用選擇提前還款了,本金都已經(jīng)還了大半了,每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一,可以提前還款,但是看準(zhǔn)時(shí)間,節(jié)省的利息會(huì)比較多,其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒(méi)有多少了。
較后說(shuō)上一句,其實(shí)思路很簡(jiǎn)單,找到年利率大于4.05%,6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦,你就在用銀行的錢掙錢。
現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,是降息通道,借的錢越長(zhǎng)越好,利息降了,年就可以享受新的低的利率哦。
總結(jié):
頭先,如果能借到銀行的錢,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。你借到銀行的錢,其實(shí)就是等于賺到了。
因?yàn)樨?fù)利率的這個(gè)原因,所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實(shí)較后還給銀行的利息要多一些,但是一開(kāi)始的壓力要小一些。很多人購(gòu)房一開(kāi)始就是借了債的,很多人一開(kāi)始的壓力都非常大。這個(gè)時(shí)候,能減輕一點(diǎn)是一點(diǎn)。負(fù)利率有可能長(zhǎng)期存在。用等額本息還款你現(xiàn)在一個(gè)月還3000,30年之后還是還3000;等額本金現(xiàn)在一個(gè)月還4500,30年后還1000??墒牵F(xiàn)在的錢要比30年后的錢要值錢呀?,F(xiàn)在每個(gè)月月供多1500,可能會(huì)讓很多人吃不消。30年之后每個(gè)月少了2000塊錢,可能只夠吃個(gè)早餐了。時(shí)間值錢呀!
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作者介紹
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