沒(méi)有誰(shuí)能確定的告訴你未來(lái)樓市的走向，一方面有無(wú)數(shù)人手握大筆資金涌入樓市，另一方面又有投資者高喊樓市已經(jīng)存在巨大的泡沫。中國(guó)的樓市是否已經(jīng)到了*危急的時(shí)刻呢？今天《真話財(cái)經(jīng)》就通過(guò)4個(gè)關(guān)鍵性的指標(biāo)來(lái)解釋這個(gè)問(wèn)題。

  除了這些關(guān)鍵性指標(biāo)，本文還充分參考了大量歷史數(shù)據(jù)，文章不夾帶個(gè)人立場(chǎng)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)無(wú)論上漲還是下跌，都會(huì)有人高興，有人傷心。

  房貸收入比超過(guò)日本泡沫時(shí)期

  一般在購(gòu)房過(guò)程中，大部分購(gòu)房者會(huì)選擇貸款購(gòu)房，這就關(guān)系到房貸收入比，簡(jiǎn)單來(lái)講，房貸收入比就是購(gòu)房者每個(gè)月的月供和實(shí)際收入的比率，比如每月還房貸5000元、實(shí)際收入10000元，這個(gè)比率就是0.5，即50%。

  按照國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的規(guī)定，為了保證自己的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)根據(jù)借款人的收入限定*高的貸款額度，要求借款人月房貸月供不得超過(guò)月收入的50%，這就是借款人的*高警戒線。

  房貸收入比被世界銀行和西方國(guó)家普遍認(rèn)可，被認(rèn)為是對(duì)房?jī)r(jià)高低進(jìn)行判斷和對(duì)居民住房購(gòu)購(gòu)與支付能力進(jìn)行測(cè)量的*重要的指標(biāo)。

  知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松幾天前在博鰲地產(chǎn)論壇上指出，中國(guó)的房貸收入比增長(zhǎng)非?？?，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。日本的房貸收入比從80年代起大幅上升，2000年左右達(dá)到0.6左右，而中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過(guò)日本房?jī)r(jià)泡沫時(shí)期的水平。

  巴曙松預(yù)測(cè)，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。

  新增房貸銷(xiāo)售比創(chuàng)歷史新高

  新增房貸銷(xiāo)售比是某個(gè)階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷(xiāo)售規(guī)模的比值，也就是所謂的交易杠桿，衡量的是市場(chǎng)的承載能力。

  美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前，也就是2007年的峰值是52.6%。數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬(wàn)億，新房銷(xiāo)售額7.3萬(wàn)億，二手房銷(xiāo)售額3.6萬(wàn)億，交易杠桿43.12%。

  巴曙松指出，50%左右的交易杠桿很可能是比較高的水平，因?yàn)閺膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)比來(lái)看，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年新增的房貸銷(xiāo)售比在接近50%的時(shí)候發(fā)生次貸危機(jī)，這意味著中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度在逐步逼近這個(gè)邊界。

  但也有專(zhuān)家表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率并不高。中信證券陳聰指出，截至2016年7月，中國(guó)居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)（公積金+商業(yè)貸款）超過(guò)18萬(wàn)億元，即便按照*保守的估計(jì)，房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。也就是說(shuō)，全國(guó)平均來(lái)看，100萬(wàn)的房子，*多只有12.9萬(wàn)的按揭貸款和公積金貸款沒(méi)有償還。

  這兩者的觀點(diǎn)核心差異在于，巴曙松強(qiáng)調(diào)的是房貸相對(duì)于收入的壓力，而中信強(qiáng)調(diào)的則是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值；雙方衡量標(biāo)準(zhǔn)不同，得出結(jié)論也不同。但《真話財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，雙方的觀點(diǎn)都應(yīng)該納入考慮，房子是消費(fèi)品，同時(shí)也是投資品。

  不論如何，可以肯定的一點(diǎn)是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是新增商品房已經(jīng)存在杠桿較高的情況，未來(lái)繼續(xù)加杠桿（比如降低首付之類(lèi)的措施）的可能性較低。

  房貸GDP比加速上升

  房貸GDP比就是房貸總額相較于GDP總量的比例。在房貸增速持續(xù)上行、經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行的背景下，中國(guó)的房貸GDP比在過(guò)去幾年呈加速上升態(tài)勢(shì)，2012年以前尚不到15%，2015年底達(dá)到20.7%，有人預(yù)測(cè)2016年底將超過(guò)25%，達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。

  在《真話財(cái)經(jīng)》看來(lái)，25%或許還存在一定的低估。大家都知道，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于近年來(lái)*困難的時(shí)期，處于L型發(fā)展趨勢(shì)的底部，GDP增速有可能繼續(xù)走低。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)火熱，因此房貸GDP比將會(huì)呈現(xiàn)加速上升的趨勢(shì)。

  居民負(fù)債率疾速上行

  居民負(fù)債率是居民總負(fù)債相對(duì)于GDP的比值，也就是居民杠桿率。這個(gè)數(shù)值近些年增速驚人，從2005年的17.1%增至2015年的39.9%。與此同時(shí)，英國(guó)、美國(guó)已經(jīng)到80%以上，日本也超過(guò)了60%，所以中國(guó)的水平低于發(fā)達(dá)國(guó)家，但是和墨西哥這些跟中國(guó)發(fā)展水平相近的國(guó)家相比，已經(jīng)屬于比較高的了。

  海通證券分析稱(chēng)，雖然中國(guó)居民負(fù)債率仍低于英美日等國(guó)，但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見(jiàn)底后，將迎來(lái)居民杠桿率見(jiàn)頂。而中國(guó)人口撫養(yǎng)比已在2011年見(jiàn)底，這意味著中國(guó)居民杠桿率將在未來(lái)幾年見(jiàn)頂。

  巴曙松指出，每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房?jī)r(jià)越平穩(wěn)，老百姓越不借錢(qián)購(gòu)房子。

  結(jié)合海通證券和巴曙松的觀點(diǎn)，我們能發(fā)現(xiàn)，居民負(fù)債率的快速上漲反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾年的火熱，但一旦在未來(lái)某個(gè)時(shí)間段見(jiàn)頂，民眾借錢(qián)購(gòu)房子的動(dòng)力會(huì)大幅減弱，房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)。

  日本的房地產(chǎn)教訓(xùn)值得警惕

  一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和日本早期的情況很相似。

  1985年9月，美英德法日五國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。

  日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過(guò)度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史*低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過(guò)10%，1998年超過(guò)15%，造成市場(chǎng)上資金極其充沛。

  由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見(jiàn)效”的股市樓市，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。

  1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，兩地住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過(guò)程中日本政府并沒(méi)有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽(tīng)之任之。

  與此同時(shí)，在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒(méi)有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為*佳貸款項(xiàng)目，來(lái)者不拒，有求必應(yīng)。

  *終房產(chǎn)和股市泡沫破裂，許多日本家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，*后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。倒閉和被收購(gòu)的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”，日本就此進(jìn)入“失落的十年”。

  至于說(shuō)美國(guó)的次貸危機(jī)，詳細(xì)過(guò)程我就不贅述了。次貸危機(jī)爆發(fā)的根本原因還是房貸超出了很多購(gòu)房者的償還能力，而這背后是多方促成，包括銀行、政府和購(gòu)購(gòu)者自身。

  至于說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)持續(xù)擴(kuò)大、會(huì)在何時(shí)破裂都猶未可知。既然日本、美國(guó)有著慘痛的前車(chē)之鑒，那么中國(guó)政府和各界有必要盡可能地想辦法，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)分繁榮，以免重蹈覆轍。

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