問我祖先何處來，山西洪洞大槐樹。一直以來，中國的人口遷徙從未停止。

人口遷徙與房地產(chǎn)行業(yè)在不同城市間的發(fā)展規(guī)律，由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺失與滯遲難以得到準確的詮釋。

在移動互聯(lián)高速發(fā)展的大數(shù)據(jù)時代，全國各個省市區(qū)域之間的人口流動脈絡也越來越清晰。

中信建投房地產(chǎn)團隊的一份研究報告顯示，從2000年以來，我們的人口再分布出現(xiàn)了空間不均衡性與聚集性的趨勢，人口密度降低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道單元數(shù)量遠高于增加數(shù)量。

遷徙的“人口紅利”

依據(jù)人口遷徙規(guī)律，房地產(chǎn)開發(fā)的主流也經(jīng)歷了從一線城市到二三四線城市，再向一線城市的回流。

2015年春節(jié)期間，騰訊公司對中國春運人群出行情況進行了一次可視化的呈現(xiàn)，通過大數(shù)據(jù)遷徙圖可以看到，2015年春節(jié)期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。

人口遷徙是主導房地產(chǎn)市場的核心要素，人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產(chǎn)市場結構的分化。

北京、上海、杭州等服務業(yè)驅動型城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場需求強勁。

以深圳為例，常住人口在2000年至2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房價在近年飆漲的主要助力。

中信建投房地產(chǎn)團隊的一位研究員認為，過去十年東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較為領跑，市場成熟度以及土地開發(fā)成本皆較高，而隨著商品房市場的發(fā)展，開發(fā)商逐步將市場拓展至成熟度較低的中西部地區(qū)，但由于這些城市大部分為人口凈流出城市，在頭批剛性需求被滿足后，市場后續(xù)乏力的效應開始逐步顯現(xiàn)，“這也證明，追求人口凈流入的城市是尋求房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的先進路徑”。

然而，一線城市的生活成本不斷增加，特別是房價上漲讓很多工薪高不可攀。而這些人由于多年的積累手中有一部分閑置資金，則選擇在家鄉(xiāng)購置房產(chǎn)。包括很多一線城市已經(jīng)置業(yè)的人群也有在家鄉(xiāng)置業(yè)的需求，如給父母在縣城或市區(qū)購購房產(chǎn)。

此外，從人口遷徙角度講，個別城市隨著經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)外出人員回流的趨勢。在多種因素影響下，近兩年返鄉(xiāng)置業(yè)需求不斷增加。

回流的救命稻草

三四線樓市在今年國家出臺多項刺激政策之后，仍然難有起色。供需矛盾的危機難以在短時間內解決。作為三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，竭力挖掘購購需求是重中之重。

而每年的“十一”和春節(jié)長假期間，則成為重要的去化時機?！巴饷娴氖澜绾芫剩饷娴姆績r很無奈，歡迎回家！”“回鄉(xiāng)購套房，孝敬咱爹娘?！薄鞍坠蔷靼埠澳慊丶屹彿?。”——從這些經(jīng)典廣告語中可以看出，區(qū)域開發(fā)商的現(xiàn)實與無奈。

陳先生是重慶人，在北京拼搏了四年多，去年，由于妻子懷上二胎，他帶著妻子和孩子回到了重慶某縣城發(fā)展。準備將位于北京周邊所購購的房子賣掉在重慶縣城購房。同樣，一位在北京已經(jīng)購房的秦女士準備在東北的家鄉(xiāng)縣城購一套房，主要用于給父母居住，方便養(yǎng)老。

這樣的案例不在少數(shù)。在業(yè)內人士看來，縣城的房地產(chǎn)以及一些熱點二三線城市在返鄉(xiāng)置業(yè)需求中都有一定的優(yōu)勢。

中信建投研究員認為，如何在接下來的10年中選對城市，掌握剩余人口紅利，將是房企面臨的主要問題。一些典型的省市在人口輸出同時，也出現(xiàn)了外遷人口的返遷潮。據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，東三省、內蒙古、江西、湖南、四川、安徽等省份地區(qū)城鎮(zhèn)化水平處于全國中位數(shù)，雖然過去十年人口遷出現(xiàn)象非常明顯，大部分都是中部人口輸出地，尤其是農(nóng)業(yè)戶籍人口，但是自身的經(jīng)濟發(fā)展以及城鎮(zhèn)化特色也吸引了省內城鄉(xiāng)遷移以及外出人口回流。

“現(xiàn)在是返鄉(xiāng)置業(yè)不是返鄉(xiāng)就業(yè)，很多在一線工作的人難有實力在一線城市購房，而錢放著也是貶值，還不如在老家購房。這種需求越來越多?！敝袊鞘挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)合會主席陳寶存認為，一線城市很難消化大規(guī)模人口的涌入，人口會慢慢向二線城市聚集。房企也充分重視這個市場，在這些城市也在爭奪土地。主要原因是人口流動趨向于二線城市。省會以下的地級市目前還看不到這個跡象。返鄉(xiāng)置業(yè)潮對城市具有可持續(xù)性，但對于非省會非城市跡象不會特別明顯，因為這些需求很大程度上只是給父母解決住房升級問題。 

某咨詢研究總監(jiān)則表示，三四線樓市面臨兩個根本問題。一個是過去一段時期內土地供應量過大，導致市場供過于求，人口吸附效應不是很強，背后是產(chǎn)業(yè)吸附人口力量不強。這也是導致三四線城市房地產(chǎn)市場今年沒有快速恢復的原因，返鄉(xiāng)置業(yè)對當?shù)厥袌龃_實每年年底會有一波小幅刺激。一些三四線城市包括縣城樓盤會打返鄉(xiāng)置業(yè)概念，但解決不了根本問題。主要還是產(chǎn)業(yè)吸附以及供應量的問題。而盡管放開了公積金異地互貸，也僅僅以省內的互貸為主，跨省實施還很難落地，支撐返鄉(xiāng)置業(yè)需求也有難度。

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