在發(fā)展中國(guó)家的城市化進(jìn)程中，人口與貨幣在流動(dòng)中積聚集中，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要力量不是居民收入，也不是合理租金，而是人們的致富欲望和超額貨幣。

　　2013年，房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化得到確認(rèn)，“北上廣深”的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑。2014年初，杭州、常州開始“砸盤”促銷，恐慌情緒彌漫，預(yù)計(jì)還將有開發(fā)商跟進(jìn)。

　　房地產(chǎn)投資有一個(gè)公式：榜首是區(qū)位，是區(qū)位，第三還是區(qū)位！學(xué)術(shù)界有人把這三個(gè)“區(qū)位”再解讀為：榜首是城市，是城中水岸，第三是交通熱點(diǎn)。這一投資定律在發(fā)達(dá)國(guó)家具有普遍性，卻未必完全適用于中國(guó)市場(chǎng)。城市化是一次大規(guī)模的人口遷徙，所以我們用城市化率來衡量城市化的進(jìn)程，而城市化率就是城市人口占總?cè)丝诘谋壤Ｔ诔鞘谢钠鸩诫A段，城市人口從20%以下到35%左右，投資樓市的人們普遍獲利，無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)上漲遲早發(fā)生。在城市化的加速階段，樓市投資的回報(bào)率開始分化，大城大漲，小鎮(zhèn)小漲，城市的房?jī)r(jià)漲幅完全領(lǐng)跑。在城市化的完成階段，也就是城市化率超過50%并逐年接近65%的階段，房?jī)r(jià)走勢(shì)逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)，城市瘋漲，邊緣城鎮(zhèn)滯漲或下跌。由于人口外流，一些城鎮(zhèn)變?yōu)?ldquo;鬼城鬼鎮(zhèn)”，還有一些城鎮(zhèn)會(huì)由于交通網(wǎng)的建設(shè)和水資源的危機(jī)而成為“災(zāi)城”。從一個(gè)國(guó)家的版圖看，樓市投資會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)“金字塔”的趨勢(shì)，可投資的樓市會(huì)逐漸縮窄，較后縮窄到城市和城市。此時(shí)，房地產(chǎn)投資公式的“區(qū)位”價(jià)值也會(huì)改變?yōu)椋喊袷资?，是，第三還是。

　　區(qū)位的“”價(jià)值有三個(gè)維度：其一是金融，尤其是在都市圈或城市群主導(dǎo)的城市化模式中，金融城市一旦形成，就會(huì)對(duì)周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生輻射效應(yīng)，像磁場(chǎng)一樣加快貨幣的流通速度，讓財(cái)富總量在交易中膨脹。其二是城市，尤其是在高收入者較為集中的地城市，時(shí)間就是財(cái)富，效率就是生命，區(qū)位的價(jià)值是用時(shí)間度量的，而金融業(yè)經(jīng)營(yíng)著時(shí)間的貨幣化。人們會(huì)用時(shí)間交換空間，自愿支付較高的空間價(jià)值來?yè)Q取更多的工作（致富）機(jī)會(huì)。其三是城市的城市，尤其是在投資機(jī)會(huì)較多的城市，流動(dòng)的人口、流動(dòng)的信息和流動(dòng)的資金在匯集，人們所說的不夜城就具有這樣的區(qū)位價(jià)值。

　　在發(fā)展中國(guó)家的城市化進(jìn)程中，人口與貨幣在流動(dòng)中積聚集中，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要力量不是居民收入，也不是合理租金，而是人們的致富欲望和超額貨幣。所以，超出居民可支付能力的高房?jī)r(jià)主要面對(duì)外來人口和外部資金，人口的流動(dòng)性越強(qiáng)，資金流入量越高，房?jī)r(jià)漲幅越高。在城市化的完成階段，金融及其輻射的城市群基本形成，房?jī)r(jià)漲跌的幅度幾乎等于財(cái)富聚散的動(dòng)態(tài)指標(biāo)：房?jī)r(jià)下跌代表人口與資金的外流，房?jī)r(jià)上漲則代表人口與資金的流入。

　　從人口流動(dòng)和財(cái)富聚散的角度看房?jī)r(jià)的漲跌，邊緣城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)下跌會(huì)刺激城市的房?jī)r(jià)上漲，城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)下跌會(huì)刺激城市的房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)漲幅的分化直接衡量著不同區(qū)位的家庭財(cái)富存量，特別是在房地產(chǎn)占家庭財(cái)富比重較高的中國(guó)，單位空間的人口/財(cái)富比伴隨房?jī)r(jià)走勢(shì)而變，樓市投資的“”價(jià)值驅(qū)動(dòng)著高端物業(yè)的上漲，并且在經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)中“領(lǐng)漲抗跌”。

　　樓市投資的價(jià)值論是對(duì)區(qū)位價(jià)值論的修正，“”的財(cái)富磁場(chǎng)效應(yīng)越強(qiáng)，“”與“外圍”的分化趨勢(shì)越難改變，結(jié)果就是房?jī)r(jià)走勢(shì)冰火分明，天價(jià)與鬼城同在，癲狂與落寞齊飛！上漲的城市心花怒放，下跌的城鎮(zhèn)目瞪口呆。房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化一再證明：城市房產(chǎn)的剛性需求不僅是居住需求，比居住更具剛性的是致富需求！

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