境外樓盤憑借普遍下跌的房?jī)r(jià)、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境、高投資的回報(bào)、海外移民的誘惑等因素迅速成為國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的新寵。不過(guò)，海外置業(yè)目前仍是具有高額購(gòu)購(gòu)力和投資傾向的消費(fèi)者的選擇，仍屬于剛剛興起的現(xiàn)象。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

據(jù)記者了解，在豐厚回報(bào)的“利誘下”，海外置業(yè)正不斷升溫。據(jù)一份公開(kāi)報(bào)告顯示，近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人境外資產(chǎn)增長(zhǎng)迅速，2008年至2010年，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)100%。而預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)，我國(guó)投資者的海外投資總額有望達(dá)到2萬(wàn)億美元。

那么作為初次接觸海外置業(yè)的天津市民而言，應(yīng)該注意什么呢?記者在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪了相關(guān)負(fù)責(zé)人。

土地所有權(quán)

據(jù)了解，國(guó)外購(gòu)房與國(guó)內(nèi)購(gòu)房間的區(qū)別是在土地所有權(quán)問(wèn)題上。在我國(guó)，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而所有權(quán)歸國(guó)家所有，使用權(quán)較長(zhǎng)年限為70年。海外很多國(guó)家土地都為私有制，一般來(lái)說(shuō)海外購(gòu)置的房產(chǎn)都為個(gè)人恒久產(chǎn)權(quán)，基本無(wú)年限限制，也有極個(gè)別地區(qū)的房地有產(chǎn)權(quán)年限，但年限也都為90年以上。例如，有一些物業(yè)僅擁有有產(chǎn)權(quán)年限的土地租賃權(quán)，在泰國(guó)的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期之后須歸還給政府。

因此，投資海外房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)的質(zhì)量好壞也許并不是較重要的，房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價(jià)值才是更關(guān)鍵的問(wèn)題。

房?jī)r(jià)走勢(shì)

在購(gòu)置海外房產(chǎn)前，一定要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)走勢(shì)作一次全面的了解，只有選擇處于上升期的房產(chǎn)才會(huì)獲得理想的回報(bào)。在投資海外房產(chǎn)前，當(dāng)然不能完全聽(tīng)信一些代理公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現(xiàn)象，投資者一定要提前做好準(zhǔn)備工作，要對(duì)即將選擇投資地區(qū)的人文環(huán)境、社會(huì)動(dòng)態(tài)、相關(guān)政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解。

據(jù)介紹，投資吉隆坡房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它是馬來(lái)西亞的頭都，整個(gè)馬來(lái)西亞有30%人口是華裔，會(huì)說(shuō)普通話、廣州話、福建話的內(nèi)地人都可以在吉隆坡正常生活，與國(guó)內(nèi)文化差異不大，并且馬來(lái)西亞的物價(jià)和消費(fèi)水平普遍低于國(guó)內(nèi)一、二線城市。此外，當(dāng)?shù)刭?gòu)房總稅收大概為總房款的2%，而吉隆坡的房?jī)r(jià)長(zhǎng)速基本為每年同比增長(zhǎng)5%，如果您將所購(gòu)置房產(chǎn)作為出租投資，出租市場(chǎng)的價(jià)格長(zhǎng)速也大致為6%到7%，可以說(shuō)收益非?？捎^。

另外投資者還需了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)現(xiàn)在是處于怎樣的周期，按照內(nèi)地的房產(chǎn)投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但是海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有著自己的周期性，如果進(jìn)入下跌周期，即使是投資高端地段，也難保投資成功，因此選擇房產(chǎn)的周期，選擇在哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，也是很關(guān)鍵的問(wèn)題。

匯率風(fēng)險(xiǎn)

這是目前多數(shù)海外置業(yè)者較看重的問(wèn)題。房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，其間利率的升降對(duì)購(gòu)房者會(huì)造成較大的影響，因此較好是選擇貨幣匯率相對(duì)穩(wěn)定的國(guó)家進(jìn)行投資。

管理費(fèi)用

許多國(guó)家在房產(chǎn)管理方面有嚴(yán)格的規(guī)定，比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業(yè)主自行清理，如超時(shí)未作清理，則由市政部門代勞，但業(yè)主要支付相應(yīng)的費(fèi)用。而如果這些費(fèi)用未及時(shí)支付，就會(huì)給自己招來(lái)更大的麻煩，甚至?xí)绊懙絺€(gè)人的信用記錄。

稅費(fèi)

海外置業(yè)者投資前必須要對(duì)房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)，對(duì)將來(lái)的居住或收益有無(wú)影響。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說(shuō)明的是，契稅只是部分國(guó)家征收，如泰國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1.5%左右。歐美國(guó)家主要征收土地稅，這種稅賦是每年征收一次。

當(dāng)然，也有部分地區(qū)是沒(méi)有稅收或者稅收極低的，比如此次房交會(huì)展示的開(kāi)曼群島就是世界的“避稅天堂”之一，當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)稅收都遠(yuǎn)低于其他國(guó)家或地區(qū)，甚至有些稅收幾乎為零，比如當(dāng)?shù)責(zé)o房產(chǎn)稅、無(wú)資本利得稅，在房地產(chǎn)投資方面，租金收入或股息收入也沒(méi)有收入所得稅。

此外，出售房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生相關(guān)稅費(fèi)，主要征收的是增值稅，如澳洲較高會(huì)按增值部分的45%來(lái)征收，因此建議投資者要學(xué)會(huì)合理避稅。比如在澳洲購(gòu)房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳考察房產(chǎn)的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，都可以用來(lái)抵稅。

業(yè)內(nèi)人士提醒海外置業(yè)者，一定要在充分調(diào)查和考量之后再作投資，特別要注意開(kāi)發(fā)商的品牌和實(shí)力、房產(chǎn)的地理位置、項(xiàng)目配套程度以及當(dāng)?shù)匚幕尘暗雀鞣矫嬉蛩?。在?gòu)房過(guò)程中，較好聘請(qǐng)專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)和律師。普通購(gòu)房者對(duì)投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人士可以增強(qiáng)交易的安全性。同時(shí)還要做好對(duì)東西方文化差異的理解和心里準(zhǔn)備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業(yè)也都是投資者需要仔細(xì)考慮并詳細(xì)了解的問(wèn)題。

較后，政治風(fēng)險(xiǎn)也是需要海外置業(yè)者充分注意的：兩國(guó)關(guān)系如何，該國(guó)對(duì)華政策怎樣，這些都是置業(yè)前必須摸清的家底。

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