今年的11月11日，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額再創(chuàng)歷史新高已經(jīng)毫無(wú)懸念。初步數(shù)據(jù)顯示，僅僅1公里13分59秒，2015天貓雙11全球狂歡節(jié)交易額超300億元，相比前一年，提前了9個(gè)公里47時(shí)辰?！皞€(gè)公里成交TOP5依次是廣東、浙江、江蘇、上海、北京”。截止上午09:52:22，2015天貓“雙11”全球狂歡節(jié)交易額超500億元。從這個(gè)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，僅僅天貓“雙11”成交1000億元沒(méi)有問(wèn)題。

    預(yù)計(jì)隨著京東、當(dāng)當(dāng)、亞馬遜、蘇寧易購(gòu)、1號(hào)店等其它電商數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露，全國(guó)電商“雙11”的總銷售額將超過(guò)2500億元以上，可以看到“雙11”已名副其實(shí)地成為中國(guó)乃至全球規(guī)模的商業(yè)促銷活動(dòng)，“雙11”我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額再創(chuàng)歷史新高已經(jīng)毫無(wú)懸念。

    然而，正如之前預(yù)期，盡管淘寶、天貓等電商與各大物流公司提前溝通并做了相應(yīng)準(zhǔn)備工作，但是，今年“雙11”單單說(shuō)淘寶天貓預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生6-7億個(gè)(去年為2.78億個(gè))包裹左右，因此，6-7億個(gè)包裹平臺(tái)產(chǎn)生之后物流、配環(huán)節(jié)勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象(事實(shí)上每年如此)。

    針對(duì)物流、配環(huán)節(jié)勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象，電商們不是沒(méi)有采取措施，比如2012年“雙11”之后不到一個(gè)月的時(shí)間，2012年12月1日，阿里巴巴集團(tuán)與金華市人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。按協(xié)議，阿里巴巴集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司將在金義都市新區(qū)投資建設(shè)“中國(guó)·金義電子商務(wù)新城”，打造中國(guó)智能物流骨干網(wǎng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的頭個(gè)全國(guó)樣本項(xiàng)目，以解決突如其來(lái)的快遞“爆倉(cāng)”的現(xiàn)象。

    “電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”運(yùn)營(yíng)配已大勢(shì)所趨，但仍難解快遞“爆倉(cāng)”問(wèn)題

    此外，針對(duì)多年來(lái)快遞“爆倉(cāng)”的現(xiàn)象。2013年開(kāi)始，阿里巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)阿里巴巴相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)將根據(jù)歷史數(shù)據(jù)以及商家名單、備貨量等信息進(jìn)行綜合的數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)，通過(guò)已掌握的大數(shù)據(jù)應(yīng)用能力和物流數(shù)據(jù)的信息分享，指導(dǎo)商家備貨。

    事實(shí)上，其他電商也在采取類似的動(dòng)作。比如2012年開(kāi)始亞馬遜宣布成都的第四大運(yùn)營(yíng)正式啟用。自此，亞馬遜在國(guó)內(nèi)擁有北京、蘇州、廣州、成都四大運(yùn)營(yíng)，可以快速有效地對(duì)覆蓋幾乎全國(guó)地域的亞馬遜消費(fèi)者提供物流配支持。京東商城也同樣在全國(guó)購(gòu)地，并在江蘇省宿遷等地籌建物流倉(cāng)儲(chǔ)基地，以解決日益加大對(duì)物流壓力。

    可以看得出，類似于亞馬遜、阿里巴巴集團(tuán)、京東商城等“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”運(yùn)營(yíng)配已大勢(shì)所趨，從目的來(lái)看，很明顯，電商企業(yè)自建物流配，主要還是為了提升貨的速度，彌補(bǔ)第三方物流的不足與企業(yè)高速發(fā)展的一個(gè)瓶頸。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年“雙11”至少6-7億個(gè)包裹突如其來(lái)，并不是上述“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”這些措施短期內(nèi)就可以緩解的。這對(duì)于電商企業(yè)來(lái)講也值得反思其物流構(gòu)架的得失，同時(shí)反過(guò)來(lái)讓“第三方物流物流”感覺(jué)到心里不安，一定程度上給房企提供了轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

    房企積極布局物流地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型

    據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。但有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導(dǎo)的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

    嗅覺(jué)敏感的開(kāi)發(fā)商，考慮到物流地產(chǎn)的、市場(chǎng)實(shí)際需求與企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，比如綠地集團(tuán)、萬(wàn)通控股、合生創(chuàng)展等近年來(lái)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。其中，綠地去年逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)。萬(wàn)通控股也分別與TCL、匯源等合作開(kāi)發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)。合生創(chuàng)展也成功開(kāi)發(fā)了包括廣州合生T.I.T國(guó)際產(chǎn)業(yè)園、北京中關(guān)村科技園亦莊園項(xiàng)目、合生粵港金融科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其他房企也不示弱，也開(kāi)始積極涉足物流領(lǐng)域，典型如復(fù)星、華夏幸福、富力及萬(wàn)科。

    從物流地產(chǎn)的角度來(lái)看，報(bào)告顯示，自2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)整幢收購(gòu)交易金額約為44億元，其中上海獨(dú)占九成，平均率高達(dá)6.7%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)4.5%和高端住宅3.0%的率;而全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。這對(duì)于房企來(lái)講，無(wú)疑成為其進(jìn)行轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力。

    然而，國(guó)內(nèi)房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)也并非易事。據(jù)觀察，近年來(lái)，外資物流地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接近10年，占據(jù)70%以上的市場(chǎng)份額，其業(yè)務(wù)遍布國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，像普洛斯這種龍頭企業(yè)不僅擁有豐富的開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，背后更擁有強(qiáng)大的融資渠道，盡管以萬(wàn)科、阿里巴巴、京東為代表的“電商派”、“房企派”也在加緊跑馬圈地，但國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。

    房企積極布局物流地產(chǎn)三點(diǎn)思考

    頭先，適應(yīng)電商“新經(jīng)濟(jì)”的需求，無(wú)論是電商企業(yè)還是房企開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提高物流運(yùn)作的效率和達(dá)準(zhǔn)確率是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)頭先應(yīng)該解決的“軟件上”的管理問(wèn)題。效率的提高主要是兩種途徑：其一是通過(guò)對(duì)于商品貨物堆放分區(qū)的科學(xué)性、易存取性的精細(xì)化管理，提高物流企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)與庫(kù)存管理的運(yùn)作能力;其二是通過(guò)供應(yīng)鏈方式的創(chuàng)新去科學(xué)管控物流配服務(wù)商。

    其次，房企開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好“較后一公里”物流園區(qū)專業(yè)化服務(wù)，構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)較關(guān)鍵。

    以“中國(guó)·金義電子商務(wù)新城”為例，其不僅可以優(yōu)化阿里巴巴集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部物流管理，降低物流成本，市場(chǎng)影響力及輻射范圍的擴(kuò)大也會(huì)起到助推劑的作用。還可以使企業(yè)通過(guò)全國(guó)范圍內(nèi)智能物流骨干網(wǎng)的逐步構(gòu)建，較終完善“較后一公里”的配體系，使其配效率會(huì)更加提高，成本會(huì)進(jìn)一步降低。

    再以菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)為例，其還推出了一項(xiàng)物流數(shù)據(jù)雷達(dá)服務(wù)，利用“大數(shù)據(jù)”提供詳細(xì)的區(qū)域和網(wǎng)點(diǎn)預(yù)測(cè)，不僅可以監(jiān)控到中轉(zhuǎn)站，還可以監(jiān)控到縣區(qū)和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的層面，這些數(shù)據(jù)將更加客觀地幫助電商平臺(tái)和快遞公司作出決策。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，物流園區(qū)逐漸成為多種交通運(yùn)輸方式的重要銜接點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)“較后一公里”的重要載體，是保障城市正常運(yùn)行的重要支撐，物流園區(qū)做好“較后一公里”專業(yè)化服務(wù)較關(guān)鍵。只有更好的做到“較后一公里”專業(yè)化物流、配服務(wù)，消費(fèi)者才會(huì)對(duì)于商家增加一份青睞，物流園區(qū)的服務(wù)城市運(yùn)行、服務(wù)消費(fèi)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能價(jià)值才會(huì)不斷增強(qiáng)。

    對(duì)于房企來(lái)講，其實(shí)，在開(kāi)發(fā)階段其實(shí)就開(kāi)始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，有著掌握客戶入口的先天性優(yōu)勢(shì)。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，房企的物業(yè)公司可以借機(jī)構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，展開(kāi)與零售商家尤其是社區(qū)周邊的商家合作，通過(guò)APP將商家引到線上，構(gòu)建“社區(qū)一公里微商圈”。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財(cái)務(wù)狀況等信息對(duì)用戶進(jìn)行精準(zhǔn)分類，以此分析用戶精準(zhǔn)需求，并通過(guò)推等形式將服務(wù)信息精準(zhǔn)呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

    第三、房企可以借力電商企業(yè)一起開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，根據(jù)網(wǎng)購(gòu)“新經(jīng)濟(jì)”的需要提供更多的“個(gè)性化”需求與服務(wù)，或許為未來(lái)物流園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。

    個(gè)性化需求與服務(wù)尤其是個(gè)性化的售后服務(wù)是傳統(tǒng)的“第三方物流物流”當(dāng)前很難完全滿足的，因此，房企開(kāi)發(fā)的物流園區(qū)在考慮成本的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡可能開(kāi)發(fā)針對(duì)企業(yè)的特殊服務(wù)套餐，通過(guò)對(duì)于個(gè)性化服務(wù)套餐的推出，一方面提高物流配工作效率，另外也是物流企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣，當(dāng)房企開(kāi)發(fā)的物流園區(qū)面對(duì)巨大物流、配時(shí)，方可通過(guò)短期租借倉(cāng)庫(kù)或提前準(zhǔn)備、科學(xué)管控物流配服務(wù)商等個(gè)性化措施及時(shí)處理，盡量減少配時(shí)間誤差與問(wèn)題投訴。

    因此，對(duì)于房企開(kāi)發(fā)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)講，當(dāng)自身力量有所短缺之時(shí)，通過(guò)參股、合作或品牌、技術(shù)輸出的形式，借力電商企業(yè)一起開(kāi)發(fā)物流園區(qū)，滿足電商在物流上的個(gè)性化的需求，成為房企在物流地產(chǎn)上一個(gè)可以考慮的出路，至此，房企開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn)方可在網(wǎng)購(gòu)“新經(jīng)濟(jì)”條件下提供“個(gè)性化”服務(wù)、轉(zhuǎn)型、保持新生活力與發(fā)展的新出路。

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