當(dāng)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，居民頭先想到的是用住宅專項(xiàng)維修資金維修。但根據(jù)海南省人大常委會(huì)調(diào)研組日前公布的一份關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告顯示，海南的住宅專項(xiàng)維修資金使用難，全省交存32.22億元，僅使用3.67億元，使用率為11.4%，陵水和澄邁的使用率為0。

    住宅專項(xiàng)維修資金使用率低 陵水澄邁使用率為0

    住宅專項(xiàng)維修資金，又稱公共維修基金，是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，用于維修和更新、改造的專項(xiàng)資金。但省人大常委會(huì)調(diào)研組今年8月至9月對(duì)全省貫徹實(shí)施《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》情況進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，截止2014年底，全省共交存住宅專項(xiàng)維修資金32.22億元，使用3.67億元，余額30.01億元(包括利息及其他收入)，使用率為11.4%。

    其中，?？谑泄步淮?2.3億元，使用約3000萬元，使用率為2.4%;三亞市共交存6.5億元，使用3142萬元，使用率為4.8%;陵水和澄邁分別交存1.34億元和7278萬元，使用率為0。

    4個(gè)原因?qū)е伦≌瑢ｍ?xiàng)維修資金使用難

    調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，海南專項(xiàng)維修資金使用難有4個(gè)原因，一是按照條例規(guī)定，要使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。由于海南“候鳥”型小區(qū)較多，兩個(gè)“2/3”的規(guī)定在實(shí)際操作中難以達(dá)到。二是大多數(shù)住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)屆滿后沒有改選，無法召開業(yè)主大會(huì)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。三是一些業(yè)主對(duì)公共設(shè)施或共用部位的維修、更新、改造的態(tài)度是事不關(guān)己，漠不關(guān)心;四審批程序時(shí)間長(zhǎng)，使用項(xiàng)目不夠明確等。

    住宅專項(xiàng)維修金使用難 致設(shè)備長(zhǎng)期帶“病”運(yùn)行

    據(jù)介紹，這些原因使海南大部分住宅專項(xiàng)維修資金無法使用，影響了住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備、公共部位的維修、更新和改造，造成一些設(shè)施設(shè)備無法得到及時(shí)維修，還有一些設(shè)備長(zhǎng)期帶“病”運(yùn)行。

    如定安某小區(qū)2015年元宵節(jié)期間因機(jī)房意外失火而造成發(fā)動(dòng)機(jī)損壞，因未成立業(yè)主委員會(huì)無法啟用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，只能由物業(yè)先行墊付。三亞某小區(qū)因消防設(shè)施存在問題，2014年被三亞市政府列為重大火災(zāi)隱患單位，由于業(yè)主委員會(huì)不同意動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，至今仍未維修;還有一些住宅小區(qū)電梯出現(xiàn)安全問題，由于無法動(dòng)用維修資金，至今無法檢修，給業(yè)主帶來很多生活不便和安全隱患。

    簡(jiǎn)化住宅專項(xiàng)維修金使用程序 細(xì)化資金使用項(xiàng)目

    對(duì)此，省人大常委會(huì)調(diào)研組建議，在公共部位和共用設(shè)施設(shè)備(如供水、供電、照明設(shè)施等)突發(fā)嚴(yán)重問題或故障時(shí)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序，確保維修資金能盡快到位，設(shè)施設(shè)備能及時(shí)得到維修，盡快恢復(fù)正常使用功能。

    同時(shí)，對(duì)一些超過使用期限的設(shè)施(如消防、供電等設(shè)施)，由業(yè)委會(huì)報(bào)請(qǐng)行政主管部門組織專家或委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行考察和檢測(cè)，如認(rèn)定確實(shí)存在問題需要維修并符合使用專項(xiàng)維修資金條件的，由政府行政主管部門在住宅小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示期內(nèi)沒有提出反對(duì)意見的即可動(dòng)用維修資金進(jìn)行維修;并細(xì)化住宅專項(xiàng)維修資金使用項(xiàng)目，如消防、照明等設(shè)施涉及所有業(yè)主，而游泳池、健身房等設(shè)施只涉及到一部分業(yè)主，對(duì)能否動(dòng)用專項(xiàng)維修資金的項(xiàng)目進(jìn)行明確和區(qū)分。

    此外，將專項(xiàng)維修資金以每幢樓為單位建立分帳戶，哪幢樓需要維修，由哪幢樓的業(yè)主進(jìn)行表決即可;維修涉及到多幢樓的，由多幢樓的業(yè)主共同表決，并加強(qiáng)對(duì)使用專項(xiàng)維修資金情況的監(jiān)管，對(duì)違規(guī)的企業(yè)和個(gè)人應(yīng)從嚴(yán)從重從速處罰，并列入信用不良紀(jì)錄。

    莫讓住宅維修資金“沉睡”下去

    省人大常委會(huì)調(diào)研組一份針對(duì)我省物業(yè)管理的調(diào)研報(bào)告顯示，全省小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用率極低，?？谑惺褂寐蕿?.4%，三亞市為4.8%，陵水和澄邁使用率為0。(見今日A02版)

    業(yè)主收房時(shí)，不繳納專項(xiàng)維修資金就拿不到鑰匙，而小區(qū)公共部位和共用設(shè)施需要維修時(shí)，要?jiǎng)佑眠@筆錢卻困難重重。明明是自己的錢，怎么想用一用就比割別人的肉還難，這讓大部分業(yè)主想不通。應(yīng)該說，過于繁瑣的動(dòng)用程序是一個(gè)重要原因。

    “所有權(quán)人決策”是《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)明確的一條原則。為克服專項(xiàng)維修資金的公共決策失靈，亟須貫徹“所有權(quán)人決策”的原則，把決策權(quán)真正交到維修資金的所有者和受益者——小區(qū)業(yè)主手中，這就倒逼業(yè)主盡快建立和完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主自治組織，為小區(qū)使用維修資金破除較基本的障礙，讓沉睡的資金盡快蘇醒過來。

    海南成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不足三成且運(yùn)行不規(guī)范

    南海網(wǎng)?？?1月27日消息(南海網(wǎng)記者李曉梅)在物業(yè)與業(yè)主的“戰(zhàn)爭(zhēng)”中，業(yè)主委員會(huì)猶如一柄尚方寶劍，上可以實(shí)現(xiàn)自治管理，下可以制衡物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而，根據(jù)海南省人大常委會(huì)調(diào)研組日前公布的一份關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告顯示，海南絕大多數(shù)住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，面臨成立難、運(yùn)行不規(guī)范等問題。

    大部分小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范

    目前，海南推行物業(yè)管理的2263個(gè)住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的僅有622個(gè)，占總數(shù)的27.4%。這是調(diào)研組經(jīng)過調(diào)研獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中，?？?、三亞、儋州、瓊海、五指山、澄邁、定安、陵水、保亭9市縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)分別分別占上述9市縣各自推行物業(yè)管理小區(qū)總數(shù)的35.7%、25%、11.5%、20%、15%、1.5%、4%、2.6%、5.5%。根據(jù)向物業(yè)公司發(fā)放的調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的占70%，與有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的27.4%的成立率基本相符。據(jù)了解，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為早期開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模小，本地居民占多數(shù)，未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為“候鳥型”小區(qū)。

    調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從目前已成立的業(yè)主委員運(yùn)行情況來看，有相當(dāng)一部分業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，存在運(yùn)行不規(guī)范，不作為，甚至亂作為的現(xiàn)象。一是沒有起到業(yè)主委員會(huì)維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用，沒有制定管理規(guī)約，對(duì)業(yè)主反映的問題置之不理，對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾不管不問不協(xié)調(diào)等;二是任期屆滿不組織換屆選舉。很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在任期內(nèi)未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，導(dǎo)致任期屆滿后自動(dòng)解散;三是缺少監(jiān)督和制約。由于業(yè)主委員會(huì)沒有經(jīng)費(fèi)，無人監(jiān)管，致使個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員利用續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商使用公共部位收益等時(shí)機(jī)，趁機(jī)謀取個(gè)人私利，損害了全體業(yè)主的利益。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谑凶≌^(qū)至今共成立業(yè)主委員會(huì)472個(gè)，其中344個(gè)任期屆滿未改選，改選率27%;瓊海市住宅小區(qū)共成立業(yè)主委員會(huì)27個(gè)，其中14個(gè)已任期屆滿未組織改選，改選率48%;三亞市近兩年共有16個(gè)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未改選。

    新建小區(qū)入住率低等導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立難

    調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，海南成立業(yè)主委員會(huì)難的主要原因，一是新建住宅小區(qū)入住率低。海南商品房住宅小區(qū)的業(yè)主絕大部分是內(nèi)地各省區(qū)市的購(gòu)房者，這些業(yè)主大部分冬天則來，夏天即走，只有一小部分常年在海南居住，還有一部分在購(gòu)房后從未入住，入住率低的情況十分突出，影響了業(yè)主委員會(huì)的成立。條例規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加(雙過半)，方可召開業(yè)主大會(huì)”。由于一些業(yè)主長(zhǎng)期不在小區(qū)居住，還有一些業(yè)主聯(lián)系不上，開會(huì)無法達(dá)到“雙過半”，無法召開業(yè)主大會(huì)。二是一些小區(qū)業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)因多數(shù)業(yè)主不愿參加而無法召開。根據(jù)對(duì)業(yè)主的調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不了解的業(yè)主占到了60%。

    據(jù)了解，由于目前全省絕大多數(shù)住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，今年6月，省政府調(diào)整了現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)范圍，放開了全省非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)收費(fèi)放開后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，將面對(duì)廣大業(yè)主，勢(shì)必激發(fā)很多矛盾。調(diào)研組建議，對(duì)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)仍實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，直到業(yè)主委員會(huì)成立，再由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);對(duì)物業(yè)企業(yè)反映較多的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難問題，建議政府及有關(guān)部門采取有效措施，解決困擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的難題，推動(dòng)全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

    主管部門要想方設(shè)法促進(jìn)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立

    住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)是法律規(guī)定的基本要求，調(diào)研組認(rèn)為，物業(yè)管理主管部門要加強(qiáng)管理和指導(dǎo)，充分發(fā)揮基層組織的作用，由基層組織聯(lián)手前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過電話、電子郵件、短信、微信等方式，開展宣傳發(fā)動(dòng)工作，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)和溝通，想方設(shè)法促進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立，在這種情況下仍不能成立的，建議由街道辦事處代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，直至業(yè)主委員會(huì)能夠成立。

    同時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作或在任期內(nèi)未組織改選的，建議由小區(qū)所在的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等基層組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。此外，還要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)，對(duì)不履行委員職責(zé)的要依法啟動(dòng)處理程序，對(duì)亂作為甚至觸犯法律的要依法追究責(zé)任。

    調(diào)研組建議，各市縣政府要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處無備案經(jīng)營(yíng)行為，加大對(duì)管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差、業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整頓力度，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，全面提升物業(yè)服務(wù)水平。

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