應對高房價，深圳這一步走對了。近日發(fā)布的深圳市“十三五”住房保障規(guī)劃顯示，未來5年（2016-2020），深圳將建設保障房40萬套，供應保障房35萬套，其中70%面向人才分配，到“十三五”末，力爭實現(xiàn)保障房與商品住房套數(shù)比提高至40%。不是壓制房價，而是建設保障房來保護那些被高房價“拋棄”的人群，真正做到了“上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒”。

看一看深圳的存量房，你就會知道，如此力度的保障房建設早該來了。據(jù)2013年住房調查，深圳1035萬套住房總量中，商品住房和保障房分別為128萬套、34萬套，占比為12.4%和3.3%，而小產(chǎn)權房居然達到650萬套（間），占比62.8%。在人均GDP、人均可支配收入和人均存款等多項指標高居各大城市之頭，被稱為“創(chuàng)業(yè)之都”、“中國硅谷”的深圳，常住人口戶均商品住房不足0.4套，商品房和保障房真是少的可憐，甚至沒有工業(yè)區(qū)配套宿舍（168萬套間）多。

掐指也能算得到，產(chǎn)業(yè)轉型這么快，且擁有“富豪制造機器”的創(chuàng)業(yè)板、中小板，占有全國私募的2/3，隨便就能融到錢。在人口結構如此年輕（平均30歲左右）、購房需求正是較旺盛的情況下，這么少的商品房還不被？房價還不會瘋長？因此，保障房大規(guī)模建設早應該來了。

事實上，“十二五”期間，深圳就開始大規(guī)模建設保障房了。數(shù)據(jù)顯示，“十二五”深圳在計劃竣工保障性住房21萬套，但較后僅竣工10.2萬套、供應11萬套。對于不到50%的竣工率和嚴重低于計劃的供應，住建局給出四大原因，城市更新因拆遷與補償談判不可控、周期長而耽誤；新增土地資源不足，存量盤活難度大；供應集中在偏遠地區(qū)導致供需錯配；公共配套滯后。

從“十三五”住房保障規(guī)劃的內容來看，可謂對癥下藥。頭先是釋放土地資源，包括特區(qū)內二線插花地居住區(qū)在內的棚改，釋放出的土地資源主要建設保障房，盤活的土地資源向保障房傾斜是對的；其次是解決供需區(qū)域錯配問題。軌道交通沿線土地及車輛段上蓋主要用于保障房，特區(qū)內全部建設高容積率的公租房，這不僅高效率地利用有限的土地資源，而且改變了過去保障房建設過于偏遠，而公共配套短期內跟不上，造成供求錯配、資源浪費的問題；再次是提高“需求針對”的靈活性，構建“租售補”相結合、多層次住房保障體系，適應絕大多數(shù)深圳居民住房需求解決的實際路徑；較后是縮短輪候周期和建立“內循環(huán)”流轉機制，實現(xiàn)了住房保障可持續(xù)和代際公平。

筆者為“十三五”住房保障政策叫好，不僅在于其對于保障房欠賬彌補的力度，更在于總結過去保障房問題的基礎上對癥下藥。特別是，在土地資源緊張、后續(xù)新增供應難以持續(xù)的情況下，“內循環(huán)”提高了供應的效率、可持續(xù)性，保證了前后供應的代際公平，建立了一個獨立于商品住房市場的保障房流轉市場，將所有符合保障的對象納入該市場，從而隔離了商品住房價格上漲的沖擊。

到“十三五”末，若深圳保障房與商品住房套數(shù)比提高至40%，并且通過“內循環(huán)”，絕大部分戶籍和人才住房需求得到解決，而且也能夠分享到房價上漲帶來的財產(chǎn)性和資產(chǎn)性收入。同時，再將城中村為外來低收入人群提供低廉租金住房的“變相保障”結合起來，深圳住房保障供應不僅成規(guī)模（占存量住房的50%以上），而且體系開始趨于完善。這樣，絕大部分中低收入人群將免疫于高房價。

到這里，可以說，不管商品住房的價格炒上天，也不會沖擊到普通百姓了。人才、中等收入人群、城市基本公共服務提供者等等，他們是深圳的“中堅力量”。通過保障性住房，在剛進入深圳時，他們可以先去租公共租賃住房、城中村住房；經(jīng)過2-3年的收入積累，他們可以去購購遠低于市場房價的安居型商品住房。屆時，他們不僅擁有了自己的房子，而且也分享到了財產(chǎn)性、資產(chǎn)性收入；隨著他們收入的不斷積累，再加上房屋的增值，未來可以購購更大、區(qū)位更優(yōu)、配套更好、品質更高的商品住房。由此，“先租后購、先小后大”、“先居住再改善”的梯度住房消費模式就建立起來了。

但是，包括住房保障規(guī)劃在內，過去國內各大城市編制了很多藍圖美好的規(guī)劃，比如城市發(fā)展總體規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、公共服務發(fā)展規(guī)劃等等。但是，能夠完成且效率較高，不搞“數(shù)字工程”、“形象工程”、“政績工程”，重經(jīng)濟增長不重供應質量的有多少呢？深圳“十三五”住房保障規(guī)劃的一些新提法，事實上在“十二五”也提過，比如大規(guī)模供應、盤活存量、公共服務配套跟進等等，但實現(xiàn)情況差強人意，有的僅僅是提一下。而且，“十三五”期間，深圳土地制約的問題沒有解除，城市更新配建周期長沒有改變，財政壓力依舊存在，高地價、高拆遷成本下開發(fā)商參與積極性或許會更低，公共配套能否跟上、不掉水分和“接地氣”等等，都是澆滅我們樂觀預期的涼水。

特別是公共配套，包括交通系統(tǒng)無縫對接、教育醫(yī)療資源均化、市政管網(wǎng)建設等等，這些問題的解決，除了大規(guī)模新建這個常規(guī)動作外，更重要的是規(guī)劃和政策能否征得民義、接地氣、有前瞻性、不重數(shù)量、耐心培育。另外，在原特區(qū)外供應保障房沒有問題，職住分離也沒有問題，包括香港在內的國（境）外大城市，職住分離很常見。相反，只有在原特區(qū)外供應，空間才允許、成本才能降低，保障才可持續(xù)，只要實現(xiàn)以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡密集和無縫對接就可以了。特區(qū)內的土地，除了少量拿來建設面積很小的公租房外，絕大部分要拿來建設商品住房、現(xiàn)代服務業(yè)用房，從而把經(jīng)濟和稅收的“蛋糕”做大，為保障房、公共服務設施提供更多的資金。

因此，筆者為深圳“十三五”住房保障“新策”叫好的同時，這里也提個醒。深圳住房保障“新政”，可謂掐準了問題的要害，但關鍵在于執(zhí)行，包括存量土地能否盤活、資金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、政府和市場邊界如何劃分、市場機制在供應效率上的作用如何發(fā)揮、分配是否公平、供應能否滿足實際需求、補租售如何搭配、上市流轉如何設計、增值收益如何分配等等。

另外，包括深圳在內的各級政府要認識到，搞好住房保障是城市、較厚實、較持久的公共服務，是穩(wěn)定社會的政府投資，是人才安心創(chuàng)業(yè)的堅實基礎，是夯實“來了就是深圳人”的較佳手段，是培育踏實創(chuàng)業(yè)而非靠資產(chǎn)炒作、資本運作實現(xiàn)暴富氛圍的磐石，是深圳告別代工，走向科技創(chuàng)新而不會陷入到虛擬經(jīng)濟投機炒作的保障。若深圳未來的住房保障做好了，意味著城市更加吸引人、資金、資源，又一輪吸引人才和資源的“孔雀東南飛”不遠了，這才是城市的核心競爭力。由此，深圳住房保障“新策”，這一步是走對了，但這一步能走多遠，我們在為政策叫好的同時也拭目以待。

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