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楊紅旭:房地產(chǎn)去庫存如何發(fā)力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 閱讀 457 次
近日,財(cái)經(jīng)專業(yè)小組第十一次會議專題研究了推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革。據(jù)財(cái)經(jīng)專業(yè)小組辦公室副主任楊偉民透露,近期著重要打好4個(gè)殲滅戰(zhàn):一是化解過剩產(chǎn)能;二是開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動;三是化解房地產(chǎn)庫存;四是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
近期決策層也在多個(gè)場合提及房地產(chǎn)高庫存,多種信息表明,樓市去庫存正成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的重要工作。那么在供給側(cè)改革背景下,房地產(chǎn)去庫存該如何發(fā)力?
關(guān)于去庫存,楊偉民表示:化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展,不能片面理解為僅僅是為了當(dāng)期經(jīng)濟(jì)增長,更主要的是為了推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化,促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。但是促進(jìn)農(nóng)民工市民化,光靠戶籍制度改革是不行的,還要深化住房制度改革,使他們形成在城鎮(zhèn)購房、特別是租房的預(yù)期。
由此可知,接下來房地產(chǎn)政策或?qū)⒎譃閮蓚€(gè)層面:一是中長線改革;另一個(gè)層面是短線政策。
在中長線改革層面,主要依靠戶籍制度改革和住房制度改革。
關(guān)于戶籍制度改革,2014年7月出臺的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》規(guī)定,進(jìn)一步調(diào)整戶口遷移政策,統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度,全面實(shí)施居住證制度,加快建設(shè)和共享國家人口基礎(chǔ)信息庫,穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。到2020年,基本建立與全面建成小康社會相適應(yīng),努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶??梢姡繕?biāo)非常明確,就要讓外來常住人口享有基本的公共服務(wù)。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告顯示,我國農(nóng)民工總量27395萬人,同比增長1.9%。其中,外出務(wù)工者16821萬人,增長1.3%。值得關(guān)注的是,外出務(wù)工者在單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營場所居住的比例均比上年有緩慢的下降,而租賃住房和在務(wù)工地自購房的比例則小幅提高。在自購房農(nóng)民工中,在小城鎮(zhèn)購房的占49.1%,比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。
農(nóng)民工自購房的比重雖略有增長,但仍然非常低,而且主要集中在小城鎮(zhèn)。這反映出兩點(diǎn):一是農(nóng)民工收入偏低,多數(shù)只能在小城鎮(zhèn)購房;二是農(nóng)民工在大中城市,享受不到市民化的公共服務(wù),即便有一定的購房能力,也不愿扎根在大城市生活。
當(dāng)前戶籍改革的方針是:全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。因此,農(nóng)民工自購房多在小城鎮(zhèn),可能與落戶相對容易有關(guān)。
為了加速落戶,相關(guān)部委很可能出臺一些細(xì)化措施:比如健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制;在一定時(shí)期內(nèi)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán);加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場,推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行等。
而各地也將加快落實(shí)戶籍改革政策,實(shí)際上一年多來,多地已進(jìn)入新型戶籍制度成型期,不少省份出臺的戶口遷移條件較為寬松,居住證制度已成為共識。
筆者認(rèn)為,住房制度改革大局已定,核心是實(shí)行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制,但也有值得細(xì)化之處。比如在金融方面,公積金制度應(yīng)當(dāng)改革,應(yīng)建立政策性住房銀行,推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化;針對外來務(wù)工人員,只要是常住人員且擁有居住證,就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障;完善城市更新(舊改、棚改、城中村改造)政策。
而從短線政策來看,則需要四方面的措施:一是個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松,頭付仍有降低的空間;二是應(yīng)取消二手交易的營業(yè)稅,暫緩房地產(chǎn)稅立法,頭套房貸利息可抵個(gè)人所得稅;三是貨幣政策繼續(xù)寬松,繼續(xù)降準(zhǔn)降息;四是棚改拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主,實(shí)物為輔。
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