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未來房價到底會怎么走呢?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:海南在線  閱讀 542 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

未來房價到底會怎么走呢?對此,我們需要冷靜、理性和邏輯地分析,而不是簡單類比得出夸張結(jié)論。頭先需要說明的是,俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復雜,絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。

    面對深圳樓市瘋漲向全國一二線城市的蔓延,在包括中華元智庫在內(nèi)的多方有識之士的預警下,加上兩會期間重慶市長黃奇帆批評樓市放杠桿,官方對于樓市的態(tài)度趨于理性,深圳開始追查頭付貸,上海專業(yè)也表示出臺抑制房價措施。

    然而,在民間樓市里的焦慮情緒仍然嚴重。面對人民幣貶值預期,且一線城市房價在2016年初以來暴漲。很多人左右為難:追漲吧怕接了較后一棒被套牢在其中,甚至成為負資產(chǎn);不購吧,怕出現(xiàn)貨幣超發(fā)人民幣房價繼續(xù)大漲。對此火上澆油的一種輿論是:莫斯科房價24年上漲150萬倍,以此來印證某專家未來北京房價要漲到每平方米80萬元的“驚世奇言”合理性。

    那么,未來房價到底會怎么走呢?對此,我們需要冷靜、理性和邏輯地分析,而不是簡單類比得出夸張結(jié)論。頭先需要說明的是,俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復雜,絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。它基本可以分做三個階段:

    1、前蘇聯(lián)解體國家四分五裂,俄羅斯實施休克療法經(jīng)濟崩潰,舊盧布崩潰,莫斯科美元房價暴跌,但盧布房價暴漲;

    2、普京上臺后,國際石油價格大漲,俄羅斯經(jīng)濟復蘇,俄羅斯的美元和盧布房價同漲;

    3、2014年3月歐美制裁俄羅斯后,俄羅斯出現(xiàn)了嚴重通脹,2014年CPI為11.4%,2015年為12.9%,這導致了房貸利率上漲,不僅俄羅斯的美元房價暴跌,盧布房價也出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。莫斯科由此也退出了全球十大高消費城市之列,目前平均房價約合3.5-4萬人民幣,低于中國一線城市。

    這三個階段中,階段俄羅斯盧布房價上萬倍地暴漲,其前提是前蘇聯(lián)集權(quán)解體,國家四分五裂,經(jīng)濟全面崩潰,國民財富被西方和本地寡頭全面洗劫一空,盧布崩潰性貶值。這種情況基本不可能出現(xiàn)在未來幾年中國,特別是解放軍軍改之后,中國已經(jīng)基本排除了國家四分五裂的可能性。

    其實,俄羅斯第三段,即2014年后的情況才對中國樓市有較大參考價值。

    在本幣貶值本幣房價是否下跌的問題上,關(guān)鍵要看是否會引發(fā)通貨膨脹,這又跟一個國家生產(chǎn)生活資料的對外依賴度有關(guān)。俄羅斯小麥和石油都是凈出口,只是輕工業(yè)不發(fā)達,只要俄羅斯政權(quán)穩(wěn)固,其輸入性通脹是相對有限的。

    中國生產(chǎn)生活資料對外依賴度遠高于俄羅斯。糧食、蛋白質(zhì)和食用油的對外依賴度分別為15%、43%和68%,石油對外依賴度60%,鐵、銅、鋁礦石等均超過70%。如果本幣大幅貶值,則意味著嚴重的輸入性通脹,如果通脹率超過10%,則房產(chǎn)會出現(xiàn)很多斷供,銀行被迫收回房產(chǎn)后,一般會以50%的價格拍賣處理,因此房價會大跌。

    由于中國農(nóng)產(chǎn)品對外依賴度高,特別是蛋白質(zhì)和食用油對外依賴度非常高,假如國內(nèi)人民幣繼續(xù)超發(fā),而人民幣大幅貶值,或國際糧價反轉(zhuǎn),則國內(nèi)糧食和食品價格將報復性上漲,即當股市涸澤而漁,樓市強弩之末后,超發(fā)貨幣將進入農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域爆炒,即便官方壓制,也難以杜絕黑市,這將反過來遏制央行貨幣超發(fā)。

    此外,中國樓市上漲周期已經(jīng)15年,已達到了國際上樓市上漲期的極限值(漲14年,跌4年),而富人們都紛紛在賣房,只有剛需窮人在購房。樓價終究是由購賣雙方?jīng)Q定的,先知先覺富人們的行動從來都是市場的決定力量,而不會是被樓市十幾年漲價逼空逼瘋的窮人所決定的。

    較為重要的是,人民幣貶值預期之下,巨量資本外流,這將使央行注銷大量由外匯占款而發(fā)行的人民幣,即僅從外匯占款的角度而言,人民幣流動性是縮減的。這與2005年7月以來的人民幣升值吸引巨量資本流入中國相反,那時因外匯占款增發(fā)國內(nèi)的人民幣,主要流入了樓市海綿之中,成為樓市上漲的主要推手。

    簡言之,人民幣對外升值時,對內(nèi)貶值——主要表現(xiàn)在人民幣對樓價貶值(即樓價對人民幣上漲)上;在人民幣對外貶值周期,對內(nèi)則會升值,主要表現(xiàn)為樓價下跌。

    以上分析可以概括為——如果人民幣對美元大幅貶值,則國內(nèi)人民幣的樓價將會下跌,這是由中國生產(chǎn)生活資料對外依存度高,特別是蛋白質(zhì)、食用油高的國情所決定的。

    那么,如果人民幣對美元一直挺在高位,那么樓價會怎么樣呢?這可以參照1990年日本和1997年香港。當時日本和香港都拼命捍衛(wèi)本幣幣值,而巨量資本外流,資本如水,水落而船低,股市、樓市大跌,其中香港樓市跌幅約70%,日本樓市跌幅為80%。

    像香港和日本一樣,為保匯率而放任樓市下跌70-80%;顯然不會作為當局的主觀選項。不僅如此,如果人民幣對美元一直挺在高位,外資(FDI)在中國賺錢困難,而美國以再工業(yè)化優(yōu)惠政策、TPP等吸引外資外流,兌現(xiàn)商業(yè)和匯率利潤,中國的外匯儲備(官方口徑3.2萬億美元,投資界大多認為高估了)不足以對付外資本金和利潤(本金2.85萬億美元,考慮到20年的利潤,合計不少于5萬億美元。其出境合法,中國無理由拒絕兌付),一旦中國外儲余額不足以支付資本外流,則人民幣對美元將出現(xiàn)崩潰性貶值,由于中國生產(chǎn)生活資料對外依賴度高,在國內(nèi)大局穩(wěn)定的情況下,樓市將可能崩潰式地下跌。

    人民幣匯率對保樓市、股市較有利的政策是,盡快主動貶值20-30%(我們從2015年初就這么建議,越早越主動),這樣可以留住相當部分外資,股市和樓市將向上重估,股市會基本穩(wěn)定,而樓市人民幣價格可能相應上漲20-30%。

    但這個政策的實施窗口期較多還有3-5個月,即3個月后,如果再這么做,就是刻舟求劍了,反而可能成為引發(fā)人民幣信心崩潰之舉。

    簡言之,人民幣的挺、貶、崩與中國樓市的漲、貶、崩有著微妙的邏輯關(guān)系,不可不察。中國較應該避免的情況是——人民幣繼續(xù)硬挺高位,到迫不得已時被迫貶值,結(jié)果一潰千里,出現(xiàn)了嚴重的輸入性通脹,人民幣樓價大跌,而美元(黃金)樓價暴跌。


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