作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，過(guò)去20多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中可謂功不可沒。北京、上海、深圳等核心一線城市的樓市調(diào)控雖有反復(fù)，但統(tǒng)計(jì)顯示其商品房均價(jià)仍呈波段性上漲，并在2015年四季度開始凌厲上攻，引發(fā)今年3月25日上海帶頭祭出“史上較嚴(yán)”的限購(gòu)政策。

限購(gòu)政策，就是通過(guò)某些行政性規(guī)定，對(duì)部分“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”一線城市的購(gòu)房資格進(jìn)行限定，其手段主要包括戶籍、繳納社?；騻€(gè)人所得稅年限等。這類限購(gòu)政策均屬于行政手段，與市場(chǎng)化方向之間存在沖突。

筆者常居上海，在樓市沉浮中也算是跌跌撞撞一路走來(lái)。自“3·25新政”發(fā)布至今，直接間接獲悉許多故事，聽著聽著自己也開始胡思亂想起來(lái)——有分析師認(rèn)為，從大類資產(chǎn)配置的角度看，一線城市樓市政策收緊對(duì)股市有利，理由在于資金可以從樓市流向股票、債券貨幣基金甚至期貨、黃金等金融市場(chǎng)。該人士列舉了2013年3月“新國(guó)五條”時(shí)的情景作為印證。不過(guò)，我并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。

頭先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為本身也是金融現(xiàn)象，不能將其與股票、債券對(duì)立和割裂起來(lái)。甚至在某種程度上，房地產(chǎn)的自住需求也包含了金融投資的影子。如果預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌，多數(shù)人寧愿選擇租房而非掏錢去購(gòu)購(gòu)。不管是什么用途，購(gòu)入房產(chǎn)的理由之一就是它可以保值增值。

同時(shí)，房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)行為與銀行信貸緊密相關(guān)，受到人民銀行貨幣政策的影響直接而巨大。關(guān)于這個(gè)話題有研究人士指出，近年來(lái)的中國(guó)樓市屬于“政策刺激市”和“杠桿市”，與貨幣超發(fā)未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)，與2014年以來(lái)不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)刺激政策有關(guān)，更與保守估計(jì)杠桿成交金額超2000億元的“場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外配資”有關(guān)。

既然同為金融現(xiàn)象，那么樓市與股市之間就完全不是簡(jiǎn)單的蹺蹺板關(guān)系。樓市調(diào)控對(duì)股市的具體影響，不是正相關(guān)也不是負(fù)相關(guān)，而是曲線相關(guān)。

其次，去年末開始的一線城市樓市瘋漲，很大程度與“避險(xiǎn)”需求有關(guān)，這一點(diǎn)從相關(guān)時(shí)點(diǎn)某些高評(píng)級(jí)企業(yè)債收益率向政策性銀行金融債“看齊”，就可得到明確印證。這也表明，很可能是那些因擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下行或債券違約、企業(yè)倒閉而四處尋找出口的資金，不斷涌入債市以及一線城市樓市，才推動(dòng)了相關(guān)“金融品種”價(jià)格的上漲。要知道，一線樓市除了是“房子”之外，更是一種低風(fēng)險(xiǎn)的具有金融屬性的投資品。

但是，與股票和債券之間存在的“蹺蹺板效應(yīng)”不同，好地段的房子除了具有避險(xiǎn)功能外，還與其上下游諸多產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)聯(lián)，因此樓市投資投機(jī)資金的撤離，并不一定意味著股市的上漲或者下跌，它們之間沒有此消彼長(zhǎng)的直接關(guān)系。

值得注意，出于對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及外匯市場(chǎng)所體現(xiàn)出來(lái)的資本外逃預(yù)期等的擔(dān)憂，資金不計(jì)代價(jià)涌入優(yōu)質(zhì)樓市。從風(fēng)險(xiǎn)偏好上來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)仍未展現(xiàn)出對(duì)股票等高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的明顯青睞傾向。

第三也是較有意思的一點(diǎn)是，此次以上海為頭的“3·25新政”，一定程度上與去年股市曇花一現(xiàn)的熔斷機(jī)制不謀而合，它較主要的體現(xiàn)是流動(dòng)性的嚴(yán)重缺失。實(shí)際上，這一點(diǎn)也讓我多次從半夜的噩夢(mèng)中驚醒。

舉一個(gè)極端的例子來(lái)說(shuō)，假如因?yàn)槟承┰?，上海等一線城市的樓市出現(xiàn)崩潰苗頭，部分先知先覺者開始拋售多余的房產(chǎn)。但有剛需的接盤者卻沒有資格，所以很可能房子掛出去也沒人上門約看。若你每天必須騰出大把時(shí)間來(lái)接待看房的中介而非意向購(gòu)房者時(shí)，你的焦慮心理能不加劇嗎？你這時(shí)會(huì)明白，降價(jià)也沒有用。

可以簡(jiǎn)單測(cè)算一下。以上海為例，此次新政將非本市戶籍居民購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從過(guò)去繳2年變?yōu)?年。這意味著什么？很明顯，3年前有財(cái)力和購(gòu)房需求的人，早已購(gòu)好了房子，當(dāng)初那批潛在購(gòu)購(gòu)人群已不是你的菜！而那些曾經(jīng)滿足2年資格的“新上海人”，可能是由于資金不到位或是不認(rèn)同房產(chǎn)的保值增值功能，而一直沒有購(gòu)房。這群人目前可能已同時(shí)喪失了購(gòu)房資格，或可能依舊認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期會(huì)下跌，因此他們也不是你的菜！

由于執(zhí)行嚴(yán)格的家庭第三套房禁購(gòu)，多數(shù)上海本地人或者來(lái)滬發(fā)展超過(guò)5年甚至更長(zhǎng)的外地（滬籍或非滬籍）人士，目前還沒有購(gòu)房的僅在少數(shù)，這些人不可能替你接盤。來(lái)到上海剛好接近5年的人，卻因?yàn)闆]有資格而無(wú)法購(gòu)房。如果中途有跳槽經(jīng)歷，現(xiàn)在即使想購(gòu)房，也會(huì)因?yàn)樯绫Ｓ涗浀闹袛嗷蛴小把a(bǔ)繳”記錄而繼續(xù)成為焦慮的觀望者。

股市熔斷機(jī)制的特點(diǎn)在于，本來(lái)已有漲跌停板的股市，再被人為加上一個(gè)“無(wú)法交易”的紅線。而此次上海等一線城市的限購(gòu)新政，無(wú)異于也是將市場(chǎng)流動(dòng)性帶入一種很不樂觀的境地。

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