在成都凱樂廣場電梯間,一個“辦公,創(chuàng)業(yè),就來俠客島”的廣告引人注目,還描述說,“像酒店一樣安逸,像超市一樣便捷,像校園一樣有趣。”

類似于俠客島,作為一種聯(lián)合辦公,在成都剛風生水起,但像一線城市早已遍地開花。上周,決策層又喊話培育與發(fā)展住房租賃市場,特別是商業(yè)可分割對外出租并給予水電煤等優(yōu)惠條件。

年初以來,住宅地產(chǎn)去庫存余音未了,商業(yè)地產(chǎn)又接踵而至。目前,到底有多少商業(yè)地產(chǎn)可轉(zhuǎn)化為租賃型住宅?

多位商業(yè)地產(chǎn) 人士表示,可變更的商業(yè)存量數(shù)據(jù)暫難估計,已建好商業(yè)如辦公樓可改成公寓,但面臨不少技術(shù)問題,更多是批示為商業(yè)用途的規(guī)劃用地變更用途,客觀上會抑制住宅價格。

商業(yè)改公寓謀去庫存

5月4日, 總理在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)說,實行購租并舉,發(fā)展住房租賃市場,培育住房租賃企業(yè)與個人房產(chǎn)依法出租,一也允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

去年初,住建部曾專門發(fā)文培育和發(fā)展住房租賃市場,包括培育住房租賃專業(yè)性機構(gòu),以及推出住房租賃型REITs產(chǎn)品等指導(dǎo)意見。

不過,在彼時全國樓市持續(xù)低迷的背景下,住建部上述文件被外界一致解讀為全國住宅市場“去庫存”的一大舉措。

一年多以來,像優(yōu)客逸家、YOU+青年公寓、蘑菇公寓等借助“互聯(lián)網(wǎng)+”風生水起,不少此類新型租賃企業(yè)已實現(xiàn)多輪融資,在全國加速跑馬圈地。

今年初以來,在廣東、重慶、四川等省份供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案中,均能發(fā)現(xiàn)租售并舉等字眼,比如廣東明確提出今后3年內(nèi)“通過搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U平臺等,再化解1000萬平方米商品房庫存”,但廣東更多仍是瞄準住宅去庫存。

受2010年全國“較嚴”樓市調(diào)控影響,國內(nèi)房企加碼轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),加上地方用地規(guī)劃引導(dǎo),商業(yè)地產(chǎn)迅速爆炸性增長,至今,高庫存隱憂凸顯。

全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,可供盤活的商業(yè)總量還沒法估計,但過剩是一個事實。

以寫字樓為例,世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%,約1530萬平方米。

前述分析師表示,城市間以及同一城市不同板塊分化將繼續(xù)加大,廣州是先進 一個空置率超過10%的一線城市;南京、杭州、、寧波、大連則是空置率20%以下的僅有的四個二線市場;重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上,呈現(xiàn)嚴重供過于求。

世邦魏理仕前述分析師說,一線城市將迎來供應(yīng)高峰,以上海虹橋商務(wù)區(qū)為例,年內(nèi)新增15萬到20萬平方米。預(yù)期全國零售租金(頭層)的增速將從3~5年前年均5%~7%回落至0~2%的區(qū)間。

但是,國務(wù)院允許部分商業(yè)地產(chǎn)用于住宅出租的政策,不僅能有效地消化部分商業(yè)地產(chǎn)的空置面積,更能通過人口的引入,聚集人氣,促進消費,從而提升商業(yè)地產(chǎn)盈利能力。

龍湖集團商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理李楠就非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的盈利前景。她表示,龍湖未來每年將以集團年銷售回款10%為上限用作商業(yè)投資,每年開業(yè)新商場2~3個,并以“天街”為主品牌,聚焦一線及主流二線城市的交通節(jié)點布局。2016年投資性物業(yè)收入預(yù)計將達到20億元,2017年達25億到30億元。

影響房價但較有限

年初以來,典型一二線城市房價突然出現(xiàn)非理性過快上漲,讓普通購房者及業(yè)內(nèi)人士較為擔憂。如今,商業(yè)地產(chǎn)如果按規(guī)定可改建成租賃住房,是否會抑制上述城市房價的過快上漲?

朱凌波表示,客觀上會有關(guān)聯(lián)度,但更多是從商業(yè)地產(chǎn)去庫存角度出發(fā),因為改造之后相當于一種夾層產(chǎn)品,比如辦公樓改成公寓或酒店,如果是這種業(yè)態(tài),會降低成本和改造難度。

記者注意到,以四川日報報業(yè)集團為例,原辦公樓早已老化,現(xiàn)在新的辦公大廈已交付使用,而老辦公樓經(jīng)第三方改造裝修之后變成了亞朵酒店。

從市場現(xiàn)狀來看,像武漢等商業(yè)地產(chǎn)遭遇高空置率的核心城市,大量已建成的優(yōu)質(zhì)辦公樓出現(xiàn)閑置,但也面臨技術(shù)改造難度。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示,像在建的商場結(jié)構(gòu)已固定,不好改造,所以存在很大的局限性。他認為,辦公樓改成公寓,更多是從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途,建議各地盡快出臺變更規(guī)劃等相關(guān)操作細則。

日前,四川省曾出臺了“商改住”指導(dǎo)性意見,涉及待開發(fā)用地及已建在建商業(yè)用房。針對已建在建商業(yè),世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部副董事范小藺表示,傳統(tǒng)方式對促進存量去化和利潤實現(xiàn)作用有限,應(yīng)該實現(xiàn)產(chǎn)品到運營的升級創(chuàng)新,可考慮依托目前政策給予的功能調(diào)整空間,嘗試在資產(chǎn)運營處置上結(jié)合金融市場多元創(chuàng)新。

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