借政策東風 房地產(chǎn)景氣有望回升

從前三季情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣持續(xù)回落。前3季度房地產(chǎn)投資年度累計值同比增長26.5%，增速逐月放緩；商品房新開工面積同比增速，則比去年同期放緩11個百分點；"國房景氣指數(shù)"已連續(xù)10個月環(huán)比回落；預(yù)收款出現(xiàn)負增長，利用外資增速同比大幅回落48個百分點，利用國內(nèi)貸款增速回落21.5個百分點；商品房空置面積從去年11月以來持續(xù)增長，9月末同比增長10.2%，居歷史較高位；土地購置動力匱乏，開發(fā)節(jié)奏放緩，對地方財政已造成負面影響；商品房累計銷售面積同比下降14.9%，且第3季度銷售面積低于第2季度，全年銷量下滑已成定局。

隨著樓市下滑給經(jīng)濟增長帶來顯著的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的政策轉(zhuǎn)向已不再是疑問。隨著包括降低住房交易稅費、下調(diào)個人住房貸款利率下限及較低頭付比例，用于支持居民購房等"新政"的推出，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個與前幾年不同的政策相對寬松的發(fā)展空間。但新政能否就此帶動行業(yè)景氣回升？對此，分析師分歧較大。

需求仍存疑

興業(yè)證券分析師認為，"需求不足"是本輪地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的較根本因素，背后反映的是過高的房價超出購購力以及宏觀經(jīng)濟惡化使得購房者對房價的預(yù)期悲觀。雖然央行的組合拳標志著貨幣政策的重大轉(zhuǎn)向，但這依然不能改變房價繼續(xù)理性回歸的趨勢。從行業(yè)的資金面而言，長期貸款利率下調(diào)幅度明顯小于短期貸款，使得房地產(chǎn)行業(yè)仍然相對較為"受傷"。且從控制金融的角度看，即使貨幣投放總量有所增加，但地產(chǎn)行業(yè)仍難以獲得資金青睞。此次央行貨幣政策調(diào)整，不會使得房地產(chǎn)行業(yè)趨勢有明顯改變，維持對房地產(chǎn)行業(yè)的"中性"評級。

中金公司分析師也認為，房地產(chǎn)行業(yè)下降周期不會隨著政策的變化而改變，行業(yè)較差階段還沒有到來，地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。長江證券證券分析師表示，此次"新政"是對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控思路的部分轉(zhuǎn)變，而不是全面的轉(zhuǎn)變。新政的出臺，主要是為了刺激內(nèi)需，配合宏觀整體擴張性調(diào)控的思路，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，改善民生。此次新政為房地產(chǎn)市場快速調(diào)整創(chuàng)造了有利的外部條件，一定程度上降低了未來向下調(diào)整的空間，但不能改變整個行業(yè)內(nèi)在的繼續(xù)調(diào)整要求。

不過光大證券分析師認為，這次政策出臺的及時性和力度均超出了市場的預(yù)期，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯的正面作用。理由在于：政策信號對供求雙方預(yù)期的改變將起重大影響；、放寬利率下限影響巨大，這次減稅及降息可以變相提高居民的月供支付能力大約23%。第三、房價的泡沫程度并沒有想象的那么大。綜合評估，這次新政策特別在利率優(yōu)惠上的力度是相當大的，將有效地縮短房地產(chǎn)市場的調(diào)整時間和房價的調(diào)整幅度。由于目前房地產(chǎn)股票估值反映的是預(yù)期未來房價下跌20-30%，而現(xiàn)在，預(yù)期房價較多在當前的基礎(chǔ)上下調(diào)10-15%就可企穩(wěn)。因此，上調(diào)了部分公司的投資評級至"購入"，仍維持對行業(yè)的"增持"評級。

后市政策仍可期盼

國金證券分析師表示，雖然居民購房信心和市場銷售短期無法立即恢復(fù)，但從政府傳遞出的態(tài)度分析，房價大幅波動的可能性降低，對于長期投資者而言，地產(chǎn)股已經(jīng)開始進入價值區(qū)間。國信證券分析師表示，雖然目前形勢依然嚴峻，但未來政策扶持的空間和力度仍會非常大，管理層可用籌碼相當多，并且未來仍有很大降息空間，四季度和明年將是各方面利好政策的頻發(fā)期。在經(jīng)濟下行中，房地產(chǎn)拉動投資和內(nèi)需、帶動上下游產(chǎn)業(yè)的重要作用更加突出，政策的累計效應(yīng)有望刺激行業(yè)率先復(fù)蘇，預(yù)計2009年房地產(chǎn)銷售量會超過目前的普遍預(yù)期。

安信證券分析師表示，行業(yè)、貨幣、刺激內(nèi)需等政策都呈現(xiàn)趨勢性向好，消費者預(yù)期將慢慢扭轉(zhuǎn)，維持行業(yè)"領(lǐng)跑大市－A"的投資評級。但危機過程中市場必定有波折，仍然建議投資者在股價下調(diào)過程中建倉，不宜過度追高。

國十條影響樓市和樓價 救樓市較重要

人們注意到，國務(wù)院日前提出的擴大內(nèi)需十項措施中，個就是"加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度……"。國務(wù)院10日召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負責同志會議，部署落實政策措施。會議提出的七項工作中，"促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展"是其中一個重要內(nèi)容。

此舉有利于恢復(fù)信心，保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長，也直接和間接地利好房地產(chǎn)市場。目前的樓市不算健康，從成交量和開工面積來看，開發(fā)商資金鏈緊張已是不爭事實，許多開發(fā)商因此大規(guī)模壓縮開工面積，這對保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長、解決就業(yè)是很不利的。此外，購房人對經(jīng)濟前景信心暗淡，也造成樓市成交量以50%的幅度急劇萎縮。從房價角度來說，商品房價格應(yīng)由市場確定，如果什么樣的房子價格高了，就增加什么樣房子的土地和資金供應(yīng)量，房價自然就會回落。

國十條之條,依然旨在擴大住房內(nèi)需,但表述之--或叫政策扶持之初衷,拒絕為高房價"埋單"的政策立場比先前的"十四條"更加直截了當,扶持對象鎖定為"保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、游牧民定居工程、農(nóng)村危房改造"等關(guān)鍵詞,高價商品房被排斥于政策扶持之外。這是隱含在"國十條"之中的一個非常明確的政策信號,即擴大內(nèi)需保在于保(改善)民生,政府4萬億元"額外投資"保增長用于鐵路、公路、港口、機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說,假如先前的"十四條"還被某些利益集團和開發(fā)商有意誤讀成政府要維持高房價,繼而在媒體上放大這種誤讀的話,對不起,"國十條"之條有明確的政策取向,某些利益集團和開發(fā)商對繼續(xù)維持高房價已難存幻想。

團購或成政府救市之舉

地方政府紛紛團購小戶型用作保障住房

樓市走向下行通道，經(jīng)濟危機的后果開始顯現(xiàn)，在這種市場背景下，地方政府的各項所謂"救市"舉措政策紛紛出臺，名目頗多。那么，對于其它城市的各種方式，武漢市政府會不會效仿？需不需要效仿?

地方政府加入團購隊伍

10月24日，鄭州政府將團購商品房，用以解決低收入人群的住房問題。時隔不久，在11月4日，成都市住房儲備也發(fā)出通告，欲采購總數(shù)不超過450套小戶型商品房用于住房保障工作；11月5日,上海市住房保障相關(guān)主管部門也透露，未來上海政府將逐步收購市場上存量的小戶型房源作廉租房；還有消息稱，杭州政府也正醞釀?wù)少彙?P>在當下的市場背景下出現(xiàn)的政府團購就被認為是一種拯救商品房市場的救市行為。武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示，政府團購產(chǎn)生的主要原因是政府通過購購保障性住房保障低收入人群的住房，用以響應(yīng)保障低收入人群有房可住的號召。如此一來，緩解了開發(fā)商的壓力，為開發(fā)商樹立了信心，有利于重新梳理房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和銷售價格，對于房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展是有利的。

武漢政府團購可能性不大

11月1日起，武漢的新政已經(jīng)開始實施，此次的政策主要從降低或減免稅費的角度為手段的。然而，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，新政實施的反響并不好，購房者的觀望情緒仍然在加重。盡管通過一波又一波的降價，市場上也出現(xiàn)了不少銷售熱點，但總體形勢仍然不太樂觀。那么，這種情形下，武漢政府是否也會改變政策措施，由間接的稅率調(diào)整轉(zhuǎn)為直接的購購呢？業(yè)內(nèi)人士李先生表示這種政策出臺的可能性極小。

在一房產(chǎn)研究機構(gòu)何先生看來，任何一種政策都有滯后性，國家的各項組合拳是在去年出臺的，但其影響力也是在今年才完全呈現(xiàn)出來的。在所有地方政府的救市之舉中，我市的新政在稅費上的調(diào)整力度是，且較為全面、細致的，特別對于套住房的放松，可極大地提升市場信心，其影響力會在后期釋放出來。

從武漢市保障性住房的供應(yīng)上來說，目前已經(jīng)有大批的保障性住房上市，還有大部分項目也即將啟動，保障的力度是很大的，因此，對于商品房市場，政府通過在稅費等方式上予以成交量上的刺激就已經(jīng)足夠了。

記者從日前召開的北京市委常委會議獲悉，北京市已決定出臺一系列重大政策，推動頭都經(jīng)濟又好又快發(fā)展，提振社會和市場信心。

按照建設(shè)"人文北京、科技北京、綠色北京"以及擴大內(nèi)需的客觀要求，今后兩年北京將加大投資力度，初步測算市、區(qū)兩級共安排政府投資1200億元至1500億元，預(yù)計帶動社會投資10000億元。

這些投資將用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生改善、生態(tài)環(huán)境改善、新農(nóng)村建設(shè)等領(lǐng)域。未來一段時間內(nèi)，北京將以每兩年建成100公里、每年至少通車一條線路的進度推進城市軌道交通建設(shè)，全力確保2009年新開工**15號線等4條線路，續(xù)建4號線等9條線路，到2010年累計投資900億元，通車里程達到300公里。此外，北京還將加快外部聯(lián)絡(luò)線和城市路網(wǎng)、公交樞紐建設(shè)，推進京臺高速北京段等高速公路建設(shè)，提前建成全市規(guī)劃高速公路網(wǎng)。

按照市委常委會議要求，北京將實施一批增強資源能源保障能力的項目，加快建設(shè)華能等四大城市熱電、陜京三線等輸氣項目和南水北調(diào)配套工程；推動建設(shè)民生改善項目，進一步加大保障性住房和兩限商品房建設(shè)，2009年建設(shè)總規(guī)模力爭達到850萬平方米；通過實施老城區(qū)危改等工程改善居民居住條件，推進一批重大公共衛(wèi)生、文化設(shè)施和社會福利設(shè)施項目建設(shè)；加快實施11個新城森林公園和綠色走廊等生態(tài)項目建設(shè)，加快新城基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)接合部改造和新農(nóng)村建設(shè)，早日實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。

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