房地產(chǎn)，這個曾被視為傳統(tǒng)行業(yè)中的“暴發(fā)戶”，在新的經(jīng)濟格局下，不得不開始自我顛覆，通過金融支持和服務(wù)運營、互聯(lián)網(wǎng)等手段尋求長期持續(xù)經(jīng)營。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布一季報的137家滬深上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入總額達到2238億元，同比增長49.4%;預(yù)收賬款達到11433億元，同比大漲52.5%。不過，在營收大幅增長的背后，上市房企利潤率同比繼續(xù)下滑。一季報顯示，上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%和7%，同比均出現(xiàn)下降，尤其是去年同期凈利潤率為9.8%，同比下降幅度達2.8個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的局面進一步加劇。

    這并不是一個行業(yè)所能阻止的趨勢。市場需求主體、競爭格局及供應(yīng)模式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，讓房企間的競爭不止單純依靠規(guī)模和速度，而是更多聚焦在企業(yè)專業(yè)和服務(wù)能力上的比拼。在鼎信長城(北京)投資管理有限公司董事長章華看來，房企轉(zhuǎn)型模式正由此前的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高激勵，轉(zhuǎn)變?yōu)楦咂焚|(zhì)、高品位、高服務(wù)。

    這逼迫房企必須轉(zhuǎn)變盈利模式。但如何顛覆傳統(tǒng)觀念，打造新的盈利模式?轉(zhuǎn)型背后，又有哪些挑戰(zhàn)?種種不確定因素疊加，都讓這場轉(zhuǎn)型大考難下定論。

    掘金服務(wù)業(yè)

    以花樣年和萬科為代表的一批具有前瞻性的房地產(chǎn)公司正踏上這條新生活之路，從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變是他們的共同特征。

    “目前萬科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，為了實現(xiàn)這個定位，萬科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，未來也可以考慮經(jīng)營垃圾場?！比f科總裁郁亮說。

    在各項服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)無疑是較重要的戰(zhàn)略高地之一。甚至有數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理已成為約75%的客戶推薦萬科產(chǎn)品的頭選理由。

    克而瑞信息集團戰(zhàn)略客戶研究咨詢總監(jiān)曾英杰則指出，開發(fā)商需要作出兩個“轉(zhuǎn)變”。一是思維的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)之前習(xí)慣叫物業(yè)管理，需從原來的管理思維，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)思維;二是借助更多先進的手段，包括互聯(lián)網(wǎng)工具，微信、微博、其他APP等，把社區(qū)的人盤活起來，較終成為社區(qū)的購購力。

    與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，被房企應(yīng)用到物業(yè)服務(wù)多個維度。萬科力推萬科物業(yè)，建設(shè)“睿平臺”，提出轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務(wù)商;奧園推出智能硬件、智慧服務(wù)和智愛生活為核心的AO公寓，轉(zhuǎn)型商住服務(wù)運營商;保利則推出若比鄰商業(yè)平臺、O2O比鄰洗衣，期望通過O2O線上(若比鄰APP)線下(若比鄰社區(qū)商業(yè))相結(jié)合的輕資產(chǎn)運營模式，謀求其新的利益增長點。

    “之所以要強調(diào)服務(wù)業(yè)的屬性，關(guān)鍵還是希望尋找一種更持續(xù)的盈利機制?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進對時代周報記者表示。

    打通服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

    “盡管房地產(chǎn)行業(yè)在短時間內(nèi)無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認(rèn)新服務(wù)、輕資產(chǎn)代表著一個地產(chǎn)行業(yè)一個新的方向?！?港股分析師陳耕表示。

    以花樣年為例，2015年，花樣年旗下附屬公司彩生活于行業(yè)頭度推出“彩生活住宅”，房地行業(yè)從此邁向憑借服務(wù)賺錢的時代，通過“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)+房地產(chǎn)”的方式整合資源，不斷豐富完善社區(qū)O2O商業(yè)生態(tài)圈。截至2015年年底，彩生活在管物業(yè)面積總量達3.22億平方米，蟬聯(lián)全球的住宅社區(qū)服務(wù)企業(yè)。

    根據(jù)太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費將超萬億元，社區(qū)入口無疑將成為新的藍海。海通證券涂力磊將表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)走過“簡單粗暴”的圈地運動后，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38%、42%和20%;而我國對應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87%、11%和2%。換句話說，美國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達62%，而我國僅為13%，未來發(fā)展空間十分巨大。

    不過，值得注意的是，盡管“物業(yè)管理服務(wù)”在當(dāng)下是異常火爆的概念，但隨著競爭的日益激烈，更可能成為房企和專業(yè)物業(yè)管理公司均加入戰(zhàn)局的“紅?！?。更由于物業(yè)管理是輕資產(chǎn)運營，準(zhǔn)入門檻低，模式易于復(fù)制，收益主要依靠規(guī)?；?，一旦分食蛋糕者增加，很有可能為搶占市場而進行惡性競爭，影響服務(wù)的質(zhì)量和創(chuàng)新，成為行業(yè)進步的阻力。

    “轉(zhuǎn)型過程中房企都希望尋找一些行業(yè)的空白點，所以各類社區(qū)增值服務(wù)、移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)衍生的房地產(chǎn)產(chǎn)品等都在增加。但關(guān)鍵問題在于，此類項目實際上似乎很熱，但真正落地到消費市場中就很困難。”嚴(yán)躍進表示，比如說房企開發(fā)了一個APP軟件，提供了各類配套服務(wù)給業(yè)主使用，也希望業(yè)主每天的消費流量能夠進入這樣一個APP平臺，但發(fā)現(xiàn)，類似的APP太多了，此類業(yè)務(wù)沒有義務(wù)要登錄這個APP或者那個APP。較后此類所謂的增值服務(wù)平臺其實就是自娛自樂的。

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