全國大部分城市房價(jià)環(huán)比下滑。截至5月底，從監(jiān)測的38個(gè)城市的庫存數(shù)據(jù)來看，有32個(gè)城市商品住宅庫存量同比下滑，同比降幅從1.22%到54.46%不等。自去年10月份出現(xiàn)存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度較為劇烈，存量并且跌至2014年4月份以來的新低。從同比下降的32個(gè)城市中，降幅居前的3個(gè)城市分別為南京、蘇州、和南平。其中，蘇州和南京連續(xù)三個(gè)月同比下滑幅度居或位，本月同比下滑幅度分別為54.46%和49.74%。像廣州這樣的城市，庫存只足夠再賣11個(gè)月。

房屋庫存下滑即將見底，這自然會(huì)讓人們聯(lián)想到房價(jià)泡沫還能持續(xù)多久的問題。畢竟，中國一二線城市樓房的資產(chǎn)溢價(jià)已經(jīng)很嚴(yán)重，在庫存即將去除，也就是說不再有新房子售賣的情況下，樓市泡沫是不是也到了盡頭？

何謂泡沫？當(dāng)我們說某種資產(chǎn)存在“泡沫”時(shí)，通常也就確定了該資產(chǎn)的投資屬性。但我們很少會(huì)說，某種消費(fèi)品價(jià)格存在泡沫。例如，跑車的價(jià)格再高，我們不會(huì)說跑車價(jià)格存在泡沫，而只是會(huì)說跑車價(jià)格昂貴。為什么在談?wù)摲慨a(chǎn)的時(shí)候，我們總是頻繁使用“泡沫”一詞呢。這本身就說明，在中國居民的生活中，房產(chǎn)已經(jīng)明顯失去了消費(fèi)的屬性，其投資屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)屬性。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2015年中國家庭平均資產(chǎn)92萬，房產(chǎn)占比達(dá)69.2%，比美國平均水平的兩還多倍。這說明，我國的家庭資產(chǎn)的流動(dòng)性依然非常弱，不動(dòng)產(chǎn)仍然是所有投資類別中較受人青睞的一種。這些房產(chǎn)真的一定是用來居住嗎？事實(shí)上，中國房地產(chǎn)的投機(jī)屬性事實(shí)上已大大超越了消費(fèi)屬性。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，我國家庭戶均擁有住房達(dá)到1.08套。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有大約1.1套住房以后，住房市場的峰值就會(huì)到來。也就是說，純粹購房來居住的消費(fèi)者數(shù)量會(huì)逐漸下降，而將購房作為一種資產(chǎn)配置方式人會(huì)越來越多。房產(chǎn)，已然成為了一座用轉(zhuǎn)頭壘起來的金融產(chǎn)品。

眾所周知，中國的房屋租售比、房價(jià)收入比等通用指標(biāo)早已大大超越了國際警戒線，以致大眾普遍認(rèn)為這類指標(biāo)在中國是不適用的。有某沿海城市的租售比達(dá)到了1：756，一套房子如果靠出租回本，那么需要63年。為什么出租的價(jià)格比售價(jià)低這么多？說明實(shí)際有居住需求的人少，而購房子的人數(shù)量過多，兩者的比例也應(yīng)該是和1:756的比例有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。

有研究機(jī)構(gòu)測算：中國當(dāng)前僅北上廣深的地價(jià)就可購下半個(gè)美國，縱向比價(jià)，房價(jià)增長持續(xù)大幅度超出其它價(jià)格（如消費(fèi)價(jià)格、工業(yè)價(jià)格）的增長，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長持續(xù)大幅超出工業(yè)增長、整體經(jīng)濟(jì)增長，并顯然傷害到了實(shí)業(yè)發(fā)展。種種房價(jià)過高的說法已經(jīng)耳熟能詳，但為什么已經(jīng)如此之高的房價(jià)還沒有下跌呢？

當(dāng)我們在總量上告別了住房的短缺，必然意味著投資房產(chǎn)的人會(huì)越來越多。官方統(tǒng)計(jì)中接近70%的家庭資產(chǎn)都是房地產(chǎn)，這個(gè)比例實(shí)在是過高。房產(chǎn)在居民家庭資產(chǎn)配置中占比例過大，不是說明我們很富裕，而恰恰說明了大家的收入還不算高，沒有更多的錢去配置流動(dòng)性強(qiáng)的金融資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國人口前5%的富裕人口中，資產(chǎn)配置比大約是不動(dòng)產(chǎn)與其他資產(chǎn)1比4，而在收入水平后5%的人，不動(dòng)產(chǎn)與其他資產(chǎn)比例剛好倒掛，為4比1。也就是說，一旦房價(jià)下跌，較傷不起的恰恰是購房者當(dāng)中的低收入者，他們還有個(gè)名字叫房奴。正是這群人在為中國的房價(jià)筑底。

如果市場是以投機(jī)需求為主，或者說好聽點(diǎn)，以“投資需求”為主，那么房子也就成為居民資產(chǎn)配置的主要對(duì)象。房地產(chǎn)的金融屬性就決定了房價(jià)的波動(dòng)性——沒有只漲不跌的市場，道理和股票一樣。顯然，中國樓市在當(dāng)前中國居民的投資配置中居頭屈一指位置。而在購購住房等物業(yè)后，現(xiàn)在有許多人已經(jīng)不再以租金為獲利的手段，而是以房屋為抵押品從金融機(jī)構(gòu)獲得流動(dòng)性更強(qiáng)的金融資產(chǎn)，這些金融資產(chǎn)數(shù)量更大，回報(bào)率更高，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。泡沫，恰恰是建筑在由高昂的房價(jià)撬動(dòng)的金融杠桿之上，其風(fēng)險(xiǎn)之高、流動(dòng)性之強(qiáng)，讓樓市的泡沫在不遠(yuǎn)的未來存在著一種破滅的隱憂。

假如房價(jià)在未來會(huì)下跌，那么房價(jià)下跌的社會(huì)成本將由購房者中的中下收入者承擔(dān)，而將房產(chǎn)金融化的炒家，早已在房產(chǎn)泡沫膨脹的時(shí)候套現(xiàn)離場。知道這意味著什么嗎？這意味著中產(chǎn)將會(huì)破產(chǎn)。社會(huì)底層不會(huì)受房價(jià)影響，因?yàn)榧词狗績r(jià)下跌一半他們也購不起。但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格非敏感的中產(chǎn)則將會(huì)受到的打擊。其家庭資產(chǎn)將以極快的速度下跌，甚至成為負(fù)資產(chǎn)，跌入社會(huì)底層，成為樓市“洗牌”的犧牲品。

樓市泡沫沒有破滅，原因很簡單，目前是靠中產(chǎn)的剛需和富裕的資產(chǎn)投資在打底，另一個(gè)原因在于，我們這個(gè)社會(huì)誰也承受不起中產(chǎn)集體破產(chǎn)的后果。就算是硬撐，也要有一股力量把這個(gè)泡沫不斷撐下去，無論這個(gè)力量是來自資本的力量，或是行政的力量。

目前看來，一線城市、熱點(diǎn)二線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期是勢在必然。下半年美元肯定會(huì)進(jìn)入加息通道，不難預(yù)見：國內(nèi)資本繼續(xù)外流，國內(nèi)貨幣政策也會(huì)隨即調(diào)整，開始收縮，國內(nèi)外貨幣政策走勢對(duì)中國樓市總體而言是“利空”。別看現(xiàn)在地王頻出，但是待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市以及核心二三線城市下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。

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