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地方發(fā)展開始告別坐地生財(cái) 賣地財(cái)政走到盡頭
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:人民日報(bào) 閱讀 578 次
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入,對土地市場價(jià)格的影響正逐漸顯現(xiàn)。據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一季度全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比下降18%,105個(gè)城市住宅用地地價(jià)環(huán)比下降0.04%。今年前4個(gè)月,上海土地成交建筑面積同比連續(xù)第三個(gè)月下降,北京也連續(xù)3個(gè)月土地出讓零溢價(jià)。
業(yè)內(nèi)分析人士表示,隨著全國各地土地價(jià)格的不斷走低,以往過度依賴土地財(cái)政的地方政府的增長方式將難以為繼,地方政府開始揮手告別坐地生財(cái)?shù)陌l(fā)展模式,加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型步伐。
土地瘋漲危害經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定
長期以來,我國蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財(cái)政的重要支柱,而土地價(jià)格的高低更直接關(guān)系著地方政府的收入。持續(xù)多年的地價(jià)飛漲讓地方政府對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過度依賴,房地產(chǎn)市場的繁榮一度制約了各地對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)注,危害實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2011年我國的土地財(cái)政占地方財(cái)政收入比例已經(jīng)高達(dá)50%以上,個(gè)別地區(qū)土地出讓金甚至占到財(cái)政收入80%。尤其是在房地產(chǎn)較火爆的2007年,土地市場更是呈現(xiàn)瘋狂的局面,十大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額達(dá)到1532億元,而拿地就花去了1515億元,比例達(dá)到了99%。
分析人士指出,如果任由房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)發(fā)酵,再不進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,勢必會(huì)引起國內(nèi)財(cái)富愈發(fā)向房地產(chǎn)方向投資轉(zhuǎn)移,再加之外貿(mào)和投資的業(yè)績下滑,國內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)必將進(jìn)一步削弱,通脹所引起的物價(jià)上漲、失業(yè)率增加都將阻礙我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
隨著近兩年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的逐步深入,虛高的土地價(jià)格正在逐步回歸理性。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從去年第四季度起就有上百個(gè)城市土地出讓價(jià)格的增幅開始下滑,企業(yè)購地信心下降,土地購置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長趨勢。
降地價(jià)有助于抑制投機(jī)
房地產(chǎn)調(diào)控政策對土地價(jià)格的影響尤為顯著,供應(yīng)的增加,需求的減少使得房企拿地意愿正在逐步降低。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示,今年一季度全國建設(shè)用地供應(yīng)11.44萬公頃,同比增長33.6%,其中,房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比為23.6%,同比下降18%。
中原集團(tuán)研究認(rèn)為,土地市場的低迷反映出開發(fā)商依然看淡后市,開發(fā)商土地儲(chǔ)備速度明顯放緩,說明開發(fā)商目前仍處于快速去庫存階段。今年土地出讓方所供用地?zé)o論價(jià)格或價(jià)值都較為保守,導(dǎo)致土地市場交投始終處于冷清狀態(tài)。
分析人士表示,土地價(jià)格的下降將有利于減弱投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場的積極性,將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,加快房地產(chǎn)企業(yè)整合的步伐,市場集中度也將會(huì)得到明顯提升。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)實(shí)施,未來一段時(shí)間內(nèi),土地的供求結(jié)構(gòu)將從根本上得到改變,從供不應(yīng)求到供過于求的轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)企業(yè)依賴過去因地價(jià)與房價(jià)上漲賺取暴利的時(shí)代已經(jīng)過去,依托綜合開發(fā)能力以及經(jīng)營效率提高的時(shí)代正在到來。
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是根本出路
事實(shí)上,隨著京滬土地價(jià)格的大幅跳水,土地成交量持續(xù)回落的現(xiàn)象正在呈現(xiàn)從一線城市向二三線城市逐步蔓延的趨勢。對此,北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,這是限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用于樓市的結(jié)果。盡管各地近期開始放量供地,但土地市場仍未能從一年多的低迷狀況中走出,而一線城市的恢復(fù)尤其緩慢。除資金緊張之外,在政策面從緊的背景下,受樓市調(diào)控影響的市場信心短時(shí)間內(nèi)還難以恢復(fù)。
此前一直靠土地支撐的地方財(cái)政開始吃緊,而管理層多次對樓市的調(diào)控不會(huì)放松的表態(tài)也使得房地產(chǎn)企業(yè)對市場信心一時(shí)難以恢復(fù),這促使地方政府不得不轉(zhuǎn)變以往靠“土地”吃飯的發(fā)展模式,以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的考驗(yàn)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示,過去房企的贏利模式較根本的便是土地溢價(jià)。當(dāng)前這種模式已經(jīng)難以為繼,必須提高開發(fā)、管理能力,通過開發(fā)環(huán)節(jié)賺取利潤。而房價(jià)的合理回歸需要多個(gè)環(huán)節(jié)共同努力,尤其是地方政府對地價(jià)應(yīng)有合理的預(yù)期,同時(shí)還應(yīng)降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。對他們而言,真正的挑戰(zhàn)不是調(diào)控,而是“坐地生財(cái)”的增長模式已不可持續(xù),轉(zhuǎn)型才是根本出路。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹表示,房地產(chǎn)調(diào)控更注重的是長效機(jī)制。為了滿足不斷增長的住房需求,需要增加大城市住房供給。我國有600多個(gè)城市,發(fā)展的空間還很大。今后城市更重要的還是要調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu),那些就業(yè)機(jī)會(huì)多、潛力好、年輕有吸引力的城市,也是房地產(chǎn)業(yè)增長空間很大的城市。
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