農(nóng)村土地制度改革的一項重要內(nèi)容——農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地改革，目前正在全國多個地區(qū)加速探索。

作為新型城鎮(zhèn)化的核心命題之一，宅基地制度改革因為涉及農(nóng)村土地的基本制度變化，備受關注。在今年1月份召開的國務院常務會議上，部署深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，就將“探索進城落戶農(nóng)民對土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機制”放在了首項議題之中。而在去年7月，全國33個縣級試點區(qū)域關于農(nóng)村土地制度改革的實施方案獲得國家批復。

目前，各地都進行了一些探索。

成都市日前發(fā)布了兩項方案，決定在明年底前在全市范圍內(nèi)全面推開農(nóng)戶宅基地使用權(quán)退出機制，2020年底前要形成改革成果。

福建晉江是全國農(nóng)村宅基地制度改革的試點地區(qū)之一，該市大埔村探索了宅基地有償退出、置換機制，村委會規(guī)劃專門用地作為村民住宅小區(qū)，集中建設住房，村委會和村民簽訂協(xié)議，村民將現(xiàn)有宅基地和房屋退出，用于置換住宅小區(qū)的新房，不愿意置換的，可通過宅基地有償退出機制領取補償款。

此外，福建晉江等許多地方，還在探索農(nóng)房和農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款，加上農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，即俗稱的“兩權(quán)抵押貸款”。

由于土地法對宅基地使用權(quán)的嚴格限制，各地的探索都小心翼翼。但在金融化方面，仍出現(xiàn)了抵押物權(quán)無法變現(xiàn)的尷尬。

據(jù)媒體報道，在山東某地有農(nóng)戶把全村的土地經(jīng)營權(quán)都流轉(zhuǎn)過來，隨后發(fā)現(xiàn)因經(jīng)營不善還不上200多萬元抵押貸款，就選擇了“跑路”，導致原本承包的農(nóng)民都拿不回土地，銀行也無法對這些土地進行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。吉林也有類似案例。

顯然，抵押物處置是“兩權(quán)”抵押改革成敗的關鍵。而此前國務院的一份指導意見中明確提出，因借款人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。但既要保障農(nóng)民的承包權(quán)和基本住房權(quán)，也要保障金融機構(gòu)對抵押物的合法處置權(quán)，這就是個兩難。時至今日，出現(xiàn)壞賬問題的試點地區(qū)中，真正能成功通過農(nóng)權(quán)轉(zhuǎn)移變現(xiàn)的案例幾乎沒有。

有些地方設置官辦風險補償基金，這個做法是不得已之舉。據(jù)報道，針對“兩權(quán)”抵押壞賬所帶來的金融風險及農(nóng)民失地風險，重慶市、吉林省、湖北省等多個省市正在探索建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險補償基金，一旦發(fā)生壞賬，基金先行向金融機構(gòu)賠償。但這類基金本質(zhì)上是把市場的風險轉(zhuǎn)嫁給政府，在目前階段有一定意義，但非長久之計。

目前宅基地退出的試點中，存在大量難題。*主要的就是法律和制度障礙。由于當前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)，同時對農(nóng)村宅基地實行嚴格管理，因此，盡管各地區(qū)在農(nóng)村宅基地退出試點中取得了成效，但是難以實現(xiàn)大的突破與創(chuàng)新。

因此，宅基地改革從長期看，需要理論研究的支撐，需要觀念革新，進而需要法律修改。從眼下看，*主要的是設計創(chuàng)新性模式。比如：能否設計一種特殊流通機制、一個特殊交易市場，交易標的為宅基地符號，即一個村退出的宅基地面積，可以當作土地指標進行全國性競拍，而宅基地本身的使用權(quán)沒有直接被買走，就像碳交易市場那樣。

成都的探索就有一定的新意。據(jù)報道，目前成都市正準備由成都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展投資有限公司、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所及國有四大資產(chǎn)管理公司共同發(fā)起設立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲公司，擬注冊資本1億元人民幣。當債務人無法償還貸款時，該將對抵押物先收購，再拍賣。但效果仍待觀察。

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