熱點(diǎn)城市房貸利率優(yōu)惠減少、公司債發(fā)行收緊、私募資管產(chǎn)品被嚴(yán)控等，近期一系列跡象顯示，房企融資“水龍頭”正被擰緊。有機(jī)構(gòu)預(yù)言，中小房企流動(dòng)性危機(jī)或在下半年浮現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，杠桿率過(guò)高的激進(jìn)型房企、融資渠道少的邊緣型房企將是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)。在“去杠桿”背景下，投機(jī)資金將被擠出，行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提升，房企拿地將更為謹(jǐn)慎。

“去杠桿”進(jìn)行時(shí)房企融資不斷收緊

去年，因大部分房企銷售業(yè)績(jī)良好、融資渠道暢通，房企融資成本顯著下降。同時(shí)，“不差錢”的房企也創(chuàng)造出不少“地王”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，比上年增長(zhǎng)15.2%。

用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，2016年全年按產(chǎn)品發(fā)行日期統(tǒng)計(jì)，投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共有843個(gè)，規(guī)?？傆?jì)26583677萬(wàn)元，平均年收益率為7.3%，平均年限1.77年。

不過(guò)，今年2月以來(lái)，截至20日，投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品出現(xiàn)明顯的快速下降趨勢(shì)，共計(jì)僅10個(gè)，規(guī)模總計(jì)158780萬(wàn)元，平均年收益率為6.85%，平均年限1.82年。

此外，隨著去年各大房企公司債井噴式爆發(fā)，監(jiān)管部門出臺(tái)了一系列政策以收緊公司債，控制債務(wù)規(guī)模。比如，滬深交易所接連發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》。

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等在內(nèi)的融資合計(jì)僅為133.08億元，延續(xù)去年四季度以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。相比2016年1月同期降幅達(dá)92%。同時(shí)，融資成本出現(xiàn)顯著上升。

公司債方面，除金隅股份此前收到證監(jiān)會(huì)《關(guān)于核準(zhǔn)北京金隅股份有限公司向合格投資者公開發(fā)行公司債券的批復(fù)》以外，統(tǒng)計(jì)顯示，去年11月以來(lái)，未有上市房企發(fā)行公司債。而去年10月還有10家上市房企共發(fā)行114.3億元規(guī)模的公司債。

用益信托研究員李陽(yáng)表示：“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債力度已經(jīng)減弱，說(shuō)明整個(gè)外部環(huán)境，包括監(jiān)管環(huán)境，銀行、金融、債券方面都出現(xiàn)全面收緊?！?/p>

統(tǒng)計(jì)顯示，截至上市房企去年三季報(bào)，房地產(chǎn)業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.6%，個(gè)別房企負(fù)債率甚至超85%。

不僅房企杠桿率過(guò)高，此前居民杠桿率也出現(xiàn)快速上升。不過(guò)，當(dāng)下居民杠桿率已回轉(zhuǎn)向下。北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授宋國(guó)青表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于限購(gòu)政策的反應(yīng)很快?！弊糍J款增量在2016年10月同比增長(zhǎng)率為159.2%，但今年1月已降至21.9%。季調(diào)后顯示的居民消費(fèi)貸款增量也出現(xiàn)快速下降，增量同比增長(zhǎng)率可能很快降到很低水平甚至為負(fù)數(shù)。

對(duì)于央行公布的今年1月金融數(shù)據(jù)中房貸再創(chuàng)新高，申萬(wàn)宏源宏觀分析師李慧勇表示，這一方面反映地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)滯后；另一方面則表明與2016年房貸受限，2017年初額度調(diào)整后房貸集中發(fā)放有關(guān)。

“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)重警惕償債危機(jī)

“房企負(fù)債率過(guò)高，過(guò)度依賴融資蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，房企從拿地到交付少則需要三年左右，若此時(shí)遇上銷售滑坡等問(wèn)題，評(píng)級(jí)不好的房企可能就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

民生銀行研究院院長(zhǎng)黃劍輝表示，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道正在收窄，或面臨流動(dòng)性問(wèn)題。未來(lái)一旦資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將對(duì)銀行業(yè)造成致命打擊。應(yīng)深入分析不同區(qū)域房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的具體情況，加強(qiáng)名單制管理，限制進(jìn)入潛在風(fēng)險(xiǎn)暴露的各類問(wèn)題房企，以及在房?jī)r(jià)快速上漲期的地王項(xiàng)目。

值得注意的是，日前在上海市金山區(qū)三塊宅地拍賣中，同潤(rùn)集團(tuán)由于競(jìng)拍價(jià)格超過(guò)自有資金而直接被取消競(jìng)拍資格。

中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉認(rèn)為，在本輪樓市調(diào)整中，較危險(xiǎn)的兩類企業(yè)分別是杠桿率過(guò)高的激進(jìn)型企業(yè)和融資門路少的邊緣型企業(yè)。房企應(yīng)審慎判斷市場(chǎng)形勢(shì)，中小型房企應(yīng)主動(dòng)尋求與大企業(yè)合作，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。此外，可適時(shí)降價(jià)促銷，加速回款。今年房?jī)r(jià)將維持穩(wěn)中略降態(tài)勢(shì)，成交量可能出現(xiàn)前低后高。

OrientCApital日前發(fā)布的研究報(bào)告表示，房企將于2017年下半年至2018年初迎來(lái)償債高峰，僅到期公司債一項(xiàng)預(yù)計(jì)達(dá)5440億元人民幣。這意味著，中小型房企將不得不面對(duì)一場(chǎng)潛在的流動(dòng)性危機(jī)。

個(gè)人信貸方面，黃劍輝認(rèn)為：“房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)正處于上升期，應(yīng)強(qiáng)化個(gè)人住房貸款交易的真實(shí)性調(diào)查，嚴(yán)格審查購(gòu)房人首付款資金來(lái)源及其償債能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估值管理?！?/p>

央行2016年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告表示，下一階段，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。更為重要的是，從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問(wèn)題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

“擠泡沫”穩(wěn)步行土地成交溢價(jià)率降低

在樓市調(diào)控政策不斷收緊下，近期商品住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)顯著下降。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，今年1月商品住宅成交面積環(huán)比大幅下降35%，與去年月均值相比，降幅達(dá)42%，但與去年春節(jié)所在月份相比，上升21%。此外，各線城市有所分化，一線城市下降17%，二線、三四線城市則分別上升24%和33%。

從土地市場(chǎng)看，1月以來(lái)，全國(guó)整體土地市場(chǎng)在政策調(diào)控下有所降溫。單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但在超10億元的地塊中溢價(jià)率超100%的僅有16宗，這些高溢價(jià)地塊主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率已明顯降低，如上海、武漢等城市溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。

在華融證券股份有限公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈看來(lái)，過(guò)去十多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上以三年為一周期。這是由于土地長(zhǎng)效機(jī)制等深層次問(wèn)題未被觸及，房?jī)r(jià)一旦上漲，調(diào)控政策就開始收緊。但收緊后房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)抬升，且每次收緊后，抬升速度遠(yuǎn)超之前。

同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)本身對(duì)全國(guó)有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。中信證券分析師陳聰預(yù)計(jì)，今年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的可能性較大，但部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高，若此時(shí)房?jī)r(jià)上漲，無(wú)疑會(huì)增加調(diào)控的可能性。

“高房?jī)r(jià)的原因在于實(shí)行土地管制，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供給不足?！敝薪鸸窘?jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，通過(guò)對(duì)2015年8.7萬(wàn)億元商品房銷售額的分解可大致估計(jì)，稅收和土地出讓金占城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的六成到七成，構(gòu)成開發(fā)商的建筑成本。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步企穩(wěn)及政策鼓勵(lì)城鎮(zhèn)化，使得土地需求上升。若不增加供給，需求與供給的不協(xié)調(diào)將會(huì)拉升房?jī)r(jià)，而高房?jī)r(jià)又將傳導(dǎo)至租金、人工成本從而推動(dòng)通脹。

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