房地產(chǎn)估價需要有豐富的經(jīng)驗和較高的專業(yè)水平。目前經(jīng)國家考核認定的房地產(chǎn)估價師很少為個人服務。對于普通的購房者來說，如果僅僅希望做個大略的評估，不妨分兩步走。

頭先需要確定評估的基準。在開始評估前，購房者不妨多收集幾個近期發(fā)生的、地段類似、建筑結(jié)構(gòu)相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。當然，查詢大型中介的廣告報價，對了解行情也有些幫助。不過，能夠作為評估基準的數(shù)據(jù)，必須是現(xiàn)實的成交價格。

其次，考慮以下三方面的因素對價格的影響。

一是房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%；另外舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型小廳、小廚、小衛(wèi)扣減10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%；而朝向如無朝南窗則為-5%。

二是環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市中小 的為+15%。

三是心理因素。如果不在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意購舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，購舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。


（燕趙都市報/王海霞）

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