2004年11月14日，《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》頒布，并從2005年1月1日起施行。其第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。

　　這一規(guī)定很可能引發(fā)銀行業(yè)對(duì)住房貸款可能催收困難的憂慮。因?yàn)槿糍?gòu)房人無(wú)力甚至不愿歸還貸款，只要能證明此房屋是其本人及家屬生活所必需的居住用房，銀行就不能拍賣抵債。

　　該規(guī)定施行后不到兩個(gè)星期，深圳已經(jīng)出現(xiàn)銀行收緊房貸供應(yīng)的傳聞(詳見(jiàn)本報(bào)今日相關(guān)報(bào)道)。如這一變化屬實(shí)，將使非深圳戶籍或家庭年收入低于8萬(wàn)元的購(gòu)房人，面臨嚴(yán)峻的局面。

　　深圳是一個(gè)典型的移民城市，非戶籍人口占常住居民的絕大多數(shù)。他們中許多人已經(jīng)決定在此長(zhǎng)期定居，而住房是一個(gè)基本的條件。較近幾年來(lái)，非戶籍人口購(gòu)購(gòu)商品房的情況越來(lái)越普遍。而年收入8萬(wàn)元以下的家庭，在深圳也并非少數(shù)。

　　在原來(lái)的房貸政策下，他們以按揭方式購(gòu)購(gòu)自己的住房，并沒(méi)有太大的問(wèn)題。按照一般經(jīng)驗(yàn)，中低收入家庭可用于支付房款的資金，合理和安全的比例在30%-40%左右。對(duì)于年收入5萬(wàn)到8萬(wàn)的家庭，每年可支付房款為1.5萬(wàn)-3萬(wàn)元。目前深圳關(guān)內(nèi)兩房(50-70平方米)和關(guān)外三房(85-110平方米)的中低價(jià)位住宅價(jià)格為每套30萬(wàn)-40萬(wàn)元，三成頭付為9萬(wàn)-12萬(wàn)元，余款20年按揭，月均供款為1400-1900元左右。按照這一計(jì)算，中低收入家庭少則4年、多則6年，就有能力購(gòu)購(gòu)自己的住宅。而在無(wú)法獲得按揭的情況下，即使房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，他們也需要13-20年才能攢夠購(gòu)購(gòu)一套較基本住宅的費(fèi)用。

　　住房與食品一樣，是一個(gè)家庭較基本的生活物資。雖然租房居住同樣可以生活，但是從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，出租屋與自有住房，無(wú)論是房屋品質(zhì)還是物業(yè)管理水準(zhǔn)(尤其是居住安全)，仍然存在巨大的差距。讓中低收入盡快擁有自己的住房，無(wú)疑對(duì)于社會(huì)整體福利水準(zhǔn)，影響極為深遠(yuǎn)。

　　也正是出于這種考慮，較高法院才出臺(tái)了前述規(guī)定。這一規(guī)定可使因意外因素喪失經(jīng)濟(jì)能力的家庭免遭流離之苦。毫無(wú)疑問(wèn)，制定這一制度安排是出于善意。但會(huì)遭遇此種情況的家庭畢竟是少數(shù)，如果由此產(chǎn)生的結(jié)果，是使得所有中低收入家庭都要經(jīng)過(guò)三倍的等待時(shí)間，才能夠住上自有房屋的話，相信這絕不是立法者愿意看到的情況。

而銀行方面的安排更無(wú)可非議。住房貸款一直是銀行較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，按揭購(gòu)房者是他們的客戶。作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，為了贏利他們是愿意承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。如果他們收緊房貸供給，只能理解為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，已經(jīng)超過(guò)了他們的承受能力。出于安全顧慮而放棄商業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也屬無(wú)奈之舉。

　　制度是一連串的安排。從這一案例中，我們可以看出，合理的制度安排，絕非一蹴而就，它需要一個(gè)不斷完善的過(guò)程。只有當(dāng)各方的利益都得到妥善的照顧，這樣的制度才能成熟、穩(wěn)定，才能達(dá)致它本來(lái)的目的。

　　在目前的情況下，是否可以迅速找到改善的途徑呢？其實(shí)是完全可能的。

　　從法律分析的角度看，較高法院的新規(guī)定并未創(chuàng)設(shè)新的法律制度?！睹袷略V訟法》223條規(guī)定：“人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品”。新規(guī)定只是將商品房明確列入了“生活必需品”而已。

　　但是在具體執(zhí)行的時(shí)候，對(duì)這一規(guī)定完全可以作出能更有效保護(hù)銀行利益的細(xì)節(jié)性解釋。比如：“其所扶養(yǎng)家屬”是否可以給出更為嚴(yán)格的限制？套以上的住房、價(jià)格過(guò)高的住房、人均居住面積過(guò)大的住房，是否應(yīng)該列入“生活必需品”？銀行在為負(fù)債者保留一定年限租房費(fèi)用的前提下，是否可以要求拍賣商品房，并從拍賣所得中收回部分貸款？等等。

　　按揭購(gòu)房者和銀行之間存在著平等互利的契約關(guān)系，在銀行的利益得不到切實(shí)保障的情況下，購(gòu)房者的利益也不可能得到單方面的兌現(xiàn)。尤其對(duì)于中低收入的人士來(lái)說(shuō)，這一互利交易的機(jī)會(huì)極為珍貴。我們完全有理由相信，立法機(jī)構(gòu)一定能體會(huì)到，保護(hù)較廣大中低收入者的購(gòu)房權(quán)利，才是較重要和較基本的社會(huì)正義。我們樂(lè)于看到，這一問(wèn)題盡快得到妥善的解決。




（新華網(wǎng)）

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