是老夫婦以兒子的名義貸款購的房，還是如兒媳所說，是老夫婦在小兩口結(jié)婚前給兒子置辦的婚房？兒子因病去世后，七旬老夫婦和兒媳因?yàn)檫@套房產(chǎn)鬧上了法庭。日前，這起財(cái)產(chǎn)糾紛案經(jīng)過二審已得出結(jié)論。

　　近年來，老人以兒女名義購房引發(fā)的糾紛不斷增多，如何避免這種“房產(chǎn)大戰(zhàn)”？本報(bào)請來律師為您支招兒。

　　典型案例

　　以二兒子名義貸款購房

　　兒死后與兒媳對(duì)簿公堂

　　原告老夫婦的老先生現(xiàn)年72歲，老太太68歲。因房產(chǎn)糾紛，他們攜大兒子將二兒媳和孫女告上法庭。

　　原告方訴稱，1999年10月，他們?nèi)覜Q定購房，因?yàn)槎夏昙o(jì)較大，大兒子又患有精神疾病賦閑在家（患病前曾有收入），當(dāng)時(shí)便以未婚的二兒子名義購購了位于武清區(qū)楊村的房產(chǎn)一套。購房時(shí)，老人以家庭存款交納了頭付款100800余元，后期的月供均由老兩口如期到銀行交納。

　　2000年5月，二兒子與張平（化名）結(jié)婚，小兩口到新房居住，去年4月，二子因病去世，因認(rèn)為兒子去世后二兒媳將房門換鎖，將房屋據(jù)為己有，二老攜長子將兒媳與孫女一并告上法庭，訴求法院認(rèn)定老人全家出資以二子名義購房的事實(shí)，請求法院判令這套房產(chǎn)歸老人一家所有。

　　采訪中，老先生稱，訴爭房的頭付款是全家的積蓄，后期的月供是自己和老伴兒交的，銀行的工作人員可以證明。二兒子結(jié)婚前，他們曾當(dāng)著親朋的面跟二兒子和兒媳提出房屋雖是給小兩口結(jié)婚居住，但只是借住關(guān)系，日后小兩口有經(jīng)濟(jì)能力了還應(yīng)自己購房?！爱?dāng)時(shí)他們也都同意了才住進(jìn)去的，沒想到現(xiàn)在鬧成這樣?！睂?duì)于現(xiàn)在的僵局，老先生顯得頗為無奈。

　　庭審中，被告二兒媳辯稱，訴爭房屋并非老人所述是借住關(guān)系，而是老人為兒子購置的婚房，根據(jù)相關(guān)法律，即使由二老出資購購，也應(yīng)視為其夫的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)?，F(xiàn)丈夫去世，這套房產(chǎn)應(yīng)以丈夫遺產(chǎn)的名義，按比例與老人共同繼承。

　　【一審判決】

　　為老人全家共有財(cái)產(chǎn)

　　一審法院經(jīng)過審理，認(rèn)定了購房時(shí)二位老人已經(jīng)退休，長子沒有固定工作，以二子名義購購的事實(shí)，同時(shí)查清購房時(shí)使用了老人二子的住房公積金42000元，頭付款為家庭積蓄交納，余款為老人交納，現(xiàn)房貸已經(jīng)全部還清等事實(shí)。

　　根據(jù)購房、還款票據(jù)及相關(guān)人員的證言等證據(jù)，法院認(rèn)為該房雖為老人二子結(jié)婚后居住，但應(yīng)視為老人全家的家庭共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由家庭全體成員（老人與兩個(gè)兒子）按比例分割。其二子分得的部分應(yīng)視為二子的遺產(chǎn)，由老人與二兒媳、孫女繼承。

　　鑒于訴爭房屋市值30萬元，法院判令兩位老人和二子每人享有8萬元，長子由于患病后沒有固定收入，享有6萬元。對(duì)于二子享有的8萬元，法院判令此遺產(chǎn)由二老和兒媳、孫女共同繼承，每人繼承2萬元。

　　【二審判決】

　　視為其子個(gè)人遺產(chǎn)

　　判決得出后，二兒媳不服，攜女兒提起上訴。二審法院受理后，經(jīng)審理認(rèn)為訴爭房屋購置于死者結(jié)婚前，產(chǎn)權(quán)證也載明房屋的所有權(quán)人為死者一人，僅以兩位老人提供的購房票據(jù)、還款憑證等證據(jù)即認(rèn)定房屋為老人全家的共同財(cái)產(chǎn)，此做法的法律依據(jù)不足。

　　據(jù)此，二審法院根據(jù)《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》中的“父母為雙方購房用于結(jié)婚之用，除非有明確表示，否則該房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的與”的規(guī)定，認(rèn)定了訴爭房屋為死者生前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，判令該房產(chǎn)由死者的妻子與父母共同繼承，由于死者女兒尚未成年，予以照顧。

　　由此，二審法院終審判決撤銷原審法院判決，將訴爭房屋判給老人的兒媳與孫女共同居住，由居住人給付老人應(yīng)得遺產(chǎn)10萬元。得到終審判決后，老人不服，目前已經(jīng)提起申訴。

　　律師析法

　　這是一起典型的以親人名義貸款購房，后又因權(quán)屬問題發(fā)生糾紛的案件。房地產(chǎn)，用法律術(shù)語講就是《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)，《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)糾紛具有重要的指導(dǎo)意義，那么，《物權(quán)法》對(duì)于這種以他人名義貸款購房的情況又是如此認(rèn)定的呢？

　　《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)

　　王律師介紹，按照我國剛剛實(shí)施的《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。按照《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

　　根據(jù)該條法律規(guī)定，房屋權(quán)屬證書即產(chǎn)權(quán)證作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的憑證，具有對(duì)抗其他一切證據(jù)的效力，即其他任何證據(jù)均不能否定房屋所有權(quán)為產(chǎn)權(quán)證上登記的所有權(quán)人所有的事實(shí)。即使所有權(quán)人本人否認(rèn)，如果不能得到利害關(guān)系人的認(rèn)可，仍然不足以否定權(quán)屬證書的記載。

　　本案中，雖然事實(shí)上很有可能確實(shí)是老人全家以二兒子名義購購的訴爭房屋，但當(dāng)時(shí)沒有留下任何書面協(xié)議，即使有關(guān)于房屋真正出資人以及房屋歸屬的書面協(xié)議，如果沒有作為利害關(guān)系人的兒媳的書面認(rèn)可，這個(gè)協(xié)議仍然只能約束老人和其子女，而對(duì)于包括兒媳在內(nèi)的其他人均沒有約束力，所以，老人還是無權(quán)對(duì)該訴爭房主張所有權(quán)。

　　房屋登記在兒子名下，老人維權(quán)“不占理”

　　王律師介紹，不動(dòng)產(chǎn)登記具有國家公信力，在沒有依法撤銷之前，任何人都有理由相信其真實(shí)性和合法性。

　　本案中，訴爭房既然已經(jīng)登記在了老人的二兒子名下，他人自然有理由相信該房屋為老人的二兒子所有。老人雖然出示了一些當(dāng)時(shí)購房的出資證明和還貸證明，但這些證據(jù)至多只能證明老人對(duì)子女的與或?qū)ψ优碛袀鶛?quán)，即借錢給兒子用于購房，而無法證明自己對(duì)該房享受所有權(quán)或享有共有權(quán)。

　　因此，老人的二兒子去世后，該房當(dāng)然就應(yīng)當(dāng)作為其遺產(chǎn)由他的法定繼承人依法繼承，但是，如果沒有任何關(guān)于與的證據(jù)，而老人又否認(rèn)與的事實(shí)，那么，老人可以主張這部分出資屬于借款，憑借當(dāng)時(shí)與此有關(guān)的書面憑證要求其他繼承人承擔(dān)他們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的債務(wù)份額。只要沒有超過訴訟時(shí)效期間，如果不能通過協(xié)商解決，老人就可以依法提起訴訟，請求法院判決其他繼承人在繼承的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)自己應(yīng)該承擔(dān)的債務(wù)份額。

　　老人在產(chǎn)權(quán)證上“露臉”，出糾紛后風(fēng)險(xiǎn)可降低

　　王律師表示，如果如本案中的老人所稱，房屋確為全家積蓄購購，那么，還有一種方式可以參考，那就是購房時(shí)在房屋產(chǎn)權(quán)證上同時(shí)登記自己和二兒子的名字，這樣房屋就為他們共有了。日后，一旦因?yàn)榉课莸乃袡?quán)歸屬發(fā)生糾紛，因?yàn)閷?duì)該房產(chǎn)享有共同所有權(quán)，老人的風(fēng)險(xiǎn)可以降低。

　　王律師同時(shí)表示，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，共有人對(duì)共有關(guān)系約定不明的，如果屬于家庭關(guān)系，視為共同共有關(guān)系，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。

　　王律師介紹，如果老人不得不以子女的名義購房，較好同時(shí)登記為房屋的共有權(quán)人，這樣就可以更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益，因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。

　　但應(yīng)當(dāng)注意的一點(diǎn)是，盡管《物權(quán)法》第十九條規(guī)定對(duì)真正的房屋所有人進(jìn)行保護(hù)，但在生活中，較好避免以他人名義購購房產(chǎn)。一是因?yàn)槿绻嬲臋?quán)利人沒有登記為共有權(quán)人，就無法主張權(quán)利；更重要的一點(diǎn)是，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記證明上的房屋所有人把房屋出賣給第三人時(shí)，該第三人就可以取得房屋的所有權(quán)，而原來真正的權(quán)利人就不能向該第三人主張返還了。

　　也就是說，無論登記的權(quán)利人是否為房屋的真正權(quán)利人，與他交易的第三人都取得了該房屋的所有權(quán)。所以，大家在購購房產(chǎn)時(shí)，一定要重視產(chǎn)權(quán)登記這一步驟，不可馬虎，因?yàn)樗窍碛袡?quán)利的證明和保障。

　　欲防日后糾紛可先簽協(xié)議

　　王律師說，老人購房較好購購現(xiàn)房，為防止產(chǎn)生糾紛，他建議，老人以子女的名義購房時(shí)，應(yīng)該與負(fù)責(zé)辦理抵押貸款的子女簽訂一份書面協(xié)議，在協(xié)議中明確說明該房屋雖以子女的名義貸款購購，但全部房款均由老人支付，后期還貸也都是由老人交付。待全部貸款還完后，再由子女辦理與手續(xù)，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給老人，然后到房管部門辦理過戶手續(xù)。這樣，房屋就歸老人所有了。

　　但是，需要注意的是，這種約定只具有內(nèi)部約束力，即對(duì)在該協(xié)議上簽字的人具有約束力，如果發(fā)生糾紛后，如兒媳、女婿、債權(quán)人等利害關(guān)系人未在協(xié)議上簽字或有其他方式書面證明，則該協(xié)議對(duì)利害關(guān)系人沒有約束力。

　　所以，只要沒有書面證據(jù)證明利害關(guān)系人對(duì)協(xié)議內(nèi)容予以認(rèn)可，則利害關(guān)系人可通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)利。

　　名詞解釋

　　【物權(quán)】指自然人、法人直接支配不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物；動(dòng)產(chǎn)指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。制定物權(quán)法，對(duì)明確物的歸屬、充分發(fā)揮物的效用、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有重要意義。

　　【異議登記】

　　指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有關(guān)權(quán)利主體、內(nèi)容的正確性提出不同意見的登記。異議登記的目的是限制不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。

　　【共有】

　　指兩個(gè)以上的自然人或者法人對(duì)一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有關(guān)系可以依照法律規(guī)定發(fā)生，也可以根據(jù)合同約定發(fā)生。依照民法通則的規(guī)定，共有分為按份共有和共同共有。

　　【善意取得】

　　指為了保護(hù)正常交易而設(shè)立的一項(xiàng)法律制度。如甲把借來的自行車當(dāng)作自己的自行車出賣給乙，乙不知該自行車是甲借來的，這時(shí)乙是善意的購購人。構(gòu)成善意取得，必須符合法律規(guī)定的各種條件。

>>瀏覽更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)新聞，了解更多樓盤資料，請點(diǎn)擊進(jìn)入

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！