置業(yè)是人生一件大事，購房中您會面對諸多問題，這里針對市場上消費者比較關(guān)心的及容易發(fā)生糾紛的十個問題予以答疑解惑！

　　一、 什么房子不能購？

　　律師話你知：根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，
商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4、已通過竣工驗收；5、拆遷安置已經(jīng)落實；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　二、購不成房定金不退怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。

　　三、開發(fā)商不按時交樓怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定；出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月內(nèi)的合理期限內(nèi)仍未交付，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，購受人可以請求解除合同；當(dāng)事人另有約定的除外。若當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定，經(jīng)購受人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月，購受人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　四、面積縮水（誤差）怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》及較高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人交付房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超出3％，購受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，也可以選擇繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房款由購受人按約定的價格補(bǔ)足，超出3％部分的房款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房款及利息由出賣人返還購受人，但面積誤差比超過3％部分的房價款，出賣人應(yīng)雙倍返還給購受人。

　　五、實際交樓情況與廣告宣傳不一致或開發(fā)商擅自變更規(guī)劃怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施等作出的說明和允諾是具體確定的，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)商品房開發(fā)規(guī)劃的說明和承諾是具體確定的，該規(guī)劃對商品房購賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，出賣人擅自變更規(guī)劃應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　六、延期辦理房產(chǎn)證怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，由于出賣人自身的原因，購受人未能在法定期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　七、一房二賣或出賣抵押房產(chǎn)怎么辦？

　　律師話你知：一房二賣或出賣抵押房產(chǎn)屬于民事欺詐行為，購受人可以請求解除合同、返還已付的房款及利息，賠償損失。根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，具有以下情形的，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。

　　八、房屋發(fā)生質(zhì)量問題怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購受人請求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住、使用，購受人請求解除合同和賠償損失，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，購受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　九、拆遷人將被拆遷人安置房屋賣給第三人怎么辦？

　　律師話你知：根據(jù)較高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，被拆遷人可以請求拆遷人承擔(dān)按照約定房款一倍的賠償責(zé)任。

　　十、物業(yè)專項維修資金應(yīng)如何使用？

　　律師話你知：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主有按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金義務(wù)；但專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。


（搜房網(wǎng)/廣東卓信律師事務(wù)所）

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