博鰲亞洲論壇2010年年會(huì)于4月9日至11日在海南省瓊海市博鰲舉行。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹、香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞、建設(shè)部政策研究主任陳淮、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)齊聚“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與地產(chǎn)定位”論壇，就目前房地產(chǎn)的發(fā)展各抒己見(jiàn)。

　　4月10日，博鰲亞洲論壇2010“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與地產(chǎn)定位”分論壇舉行。

　　潘石屹：樓市泡沫大 原因在土地

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹承認(rèn)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫。他認(rèn)為中國(guó)的住宅較之于寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)泡沫要大得多。而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來(lái)供應(yīng)土地減少，就給市場(chǎng)房?jī)r(jià)還要漲的信號(hào)，而在當(dāng)今中國(guó)建房子不缺人、鋼材(4848,25.00,0.52%)、水泥，就缺地，故治理房地產(chǎn)市場(chǎng)要從治理土地市場(chǎng)著手。

　　對(duì)于國(guó)企地王頻出，潘石屹表示經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中一個(gè)行業(yè)匯集大量資金可能不是一個(gè)好現(xiàn)象?！皷|五環(huán)邊上一塊地樓面價(jià)2.75萬(wàn)，如果房子銷售的話，得4.5萬(wàn)/平米。一個(gè)土地上沒(méi)有建任何的房子，就是這樣大的量，如果按照這個(gè)價(jià)格推算下來(lái)，北京有一個(gè)CBD4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1.5萬(wàn)億。土地市場(chǎng)的泡沫，因?yàn)殄X(qián)太多了?！?/P>

　　談及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的建議，潘石屹表示不收物業(yè)稅很難抑制房?jī)r(jià)，為此他曾以人大代表身份寫(xiě)提案要求出臺(tái)物業(yè)稅，但得不到其它代表支持被退回?！安荒懿〖眮y投醫(yī)，政府一著急，一個(gè)月時(shí)間不供應(yīng)土地了。如果一個(gè)月不供應(yīng)糧食就像一個(gè)月不供應(yīng)醬油。任志強(qiáng)舉了一個(gè)例子相當(dāng)于憋尿，會(huì)把身體憋壞?！?此外，他還稱未來(lái)不會(huì)搶保障性住房用地。

　　羅康瑞：不相信中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫

　　香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞在論壇上表示不相信中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，在可見(jiàn)的未來(lái)房地產(chǎn)仍將是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱。 他認(rèn)為不存在泡沫的一個(gè)重要原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，個(gè)人收入快速提高。另外他表示中國(guó)土地很不夠，盡管中國(guó)有960萬(wàn)平方公里但卻有13億人口，土地在大城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而中國(guó)現(xiàn)在的房子把容積率壓的很低。“住宅是2.5，香港是8、9倍，辦公樓是15倍。另外城鎮(zhèn)化進(jìn)程，每年我們?cè)黾?個(gè)百分點(diǎn)，1000萬(wàn)多人要進(jìn)城，這個(gè)需求怎么滿足呢?” 羅康瑞表示道。

　　此外，羅康瑞指出中國(guó)人購(gòu)購(gòu)房子沒(méi)有過(guò)份依賴融資，購(gòu)房子的人是自己去購(gòu)購(gòu)，不像美國(guó)次貸危機(jī)，沒(méi)有收入還可以購(gòu)房子。

　　羅康瑞認(rèn)為判斷房?jī)r(jià)高與低較重要是這個(gè)城市是不是有增值能力和創(chuàng)值能力。他說(shuō)：“多么貴，你過(guò)去在倫敦跟紐約大家還是要去。你要是沒(méi)有這個(gè)能力的城市，你給人家也不來(lái)的?！?/P>

　　“麥肯錫預(yù)測(cè)未來(lái)十年，我們國(guó)家會(huì)建500萬(wàn)大廈、400萬(wàn)平方米的樓宇。這個(gè)數(shù)據(jù)很嚇人，所以房地產(chǎn)行業(yè)肯定是我們一個(gè)很重要的行業(yè)，去年總成交量4.4萬(wàn)億，13%是我們的GDP，我不建議我們要依賴房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)在可見(jiàn)的未來(lái)是我們非常重要的經(jīng)濟(jì)支柱。” 羅康瑞對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然信心滿滿。

　　對(duì)于大多數(shù)人的住房問(wèn)題如何解決，羅康瑞給出的解決方案是有政府建廉租房提供給中低收入者。羅康瑞表示可以效仿香港、新加坡，政府可以定一個(gè)比例應(yīng)該為多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同時(shí)羅康瑞認(rèn)為如果政府把70%比例土地用來(lái)做廉租房的話房地產(chǎn)價(jià)格是不會(huì)上去的，他坦承：“如果有這樣多的房供應(yīng)，價(jià)格沒(méi)有辦法上去?！绷_康瑞同時(shí)認(rèn)為今年之內(nèi)政府要新建300萬(wàn)套保障性住房，還有295萬(wàn)套要重建，這接近600萬(wàn)套房子還是不夠，政府要這些方面還要加大力度做。

　　陳淮：物業(yè)稅僅能起到短期影響

　　建設(shè)部政策研究主任陳淮不贊成中國(guó)城市建高容積率住宅。對(duì)于類似香港這樣的容積率，陳淮稱，全世界大概除了香港，找不到個(gè)。走到香港的大街上，所有人，包括羅總這種有錢(qián)的，也會(huì)覺(jué)得是一個(gè)蟻?zhàn)?。覺(jué)得自己太微不足道了。他不贊成把中國(guó)城市容積率做成這樣。他認(rèn)為，當(dāng)人口居住容積率提高到這樣的時(shí)候，需要大規(guī)模在城市基礎(chǔ)設(shè)施投入，太陽(yáng)光是有限的，城市是不經(jīng)濟(jì)的。

　　陳淮稱，香港因?yàn)橥恋赝度氡然A(chǔ)設(shè)施投入要大得多，所以它要做高容積率，而中國(guó)不是。對(duì)于中國(guó)13億人怎么辦的問(wèn)題，陳淮認(rèn)為，過(guò)去十年中城市資源投入主要是北京上海廣州深圳等沿海大城市，有主觀客觀兩方面，比如北京要開(kāi)奧運(yùn)會(huì)，上海要開(kāi)世博會(huì)。他認(rèn)為下一個(gè)十年，加快二三線城市、中小城市發(fā)展，調(diào)整中國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，才能較終解決中國(guó)住房問(wèn)題。

　　此外，陳淮支持70%土地優(yōu)先解決低端群體住房問(wèn)題。他認(rèn)為，70%土地蓋廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型房、兩限房以及公共租賃住房，是非常合理的?！斑^(guò)去十年中國(guó)城鎮(zhèn)建了多少房子，80億平方。10年建了多少套房子?7000萬(wàn)套房子。到2009年末，對(duì)于中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭所面臨城市化率問(wèn)題，中國(guó)城市人口所占比重提到了46.7%，就是如此，也不過(guò)2.1億戶家庭。過(guò)去10年蓋的房子就夠現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民1/3家庭搬進(jìn)新房子?！?/P>

　　對(duì)于業(yè)界關(guān)注的物業(yè)稅是否開(kāi)證的問(wèn)題，陳淮認(rèn)為短物業(yè)稅期內(nèi)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響?！拔飿I(yè)稅三個(gè)作用：，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置。，調(diào)整和地方財(cái)稅關(guān)系。第三，貫徹社會(huì)公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過(guò)稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整。富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多交稅?！?/P>

　　陳國(guó)強(qiáng)：房地產(chǎn)支柱地位仍將持續(xù)

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)是靠?jī)?nèi)生力量逐步成長(zhǎng)起來(lái)的，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，換一個(gè)更形象但是很夸張的說(shuō)法，就是房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是中國(guó)發(fā)展，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段的特定現(xiàn)象。從30%的城市化率到70%、75%這樣一個(gè)過(guò)程，城市化快速發(fā)展，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)的黃金時(shí)期。而2000年到2030年這樣一個(gè)區(qū)間，也正對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱型的產(chǎn)業(yè)它快速發(fā)展的區(qū)間。等到中國(guó)城市化進(jìn)程到了70%以上初步完成之后，房地產(chǎn)可能回歸到一個(gè)普通的產(chǎn)業(yè)地位。

　　陳國(guó)強(qiáng)還提到，當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著潛在的轉(zhuǎn)型，有幾點(diǎn)值得關(guān)注：頭先從住宅產(chǎn)業(yè)觀察。如果住房保障政策落實(shí)，尤其是今年國(guó)土部提出70%住宅用地要確保供應(yīng)保障房和普通商品房，那么未來(lái)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)住房供應(yīng)模式將發(fā)生很大變化。我們長(zhǎng)期看到的以商品房為主或者商品房占主體地位的格局，將逐漸演變成為二元化或者雙軌制多層次的供應(yīng)模式。另外從市場(chǎng)角度觀察，隨著城市化進(jìn)程加速推進(jìn)，特別是隨著去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出未來(lái)中國(guó)城市化要更多轉(zhuǎn)向中小城市、二三線城市，住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)它的增量空間會(huì)相應(yīng)更多的轉(zhuǎn)移到二、三線城市、中小城市。

　　至于很多人關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題，陳國(guó)強(qiáng)表示，經(jīng)濟(jì)適用房各不單單是一個(gè)供應(yīng)的問(wèn)題，還要他提供給什么對(duì)象居住，如果是公共租賃房、廉租房，還有一個(gè)退出機(jī)制的問(wèn)題。同時(shí)管理的環(huán)節(jié)、監(jiān)管環(huán)節(jié)一點(diǎn)都不能松懈。

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