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北京房?jī)r(jià)租售比已超紐約 恐高癥蔓延樓市

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 1337 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎?那些一個(gè)月前還意志堅(jiān)定的炒房客,如今會(huì)摸出一枚硬幣猜正反。信心,猶如光中之球,過(guò)快地膨脹,球面終于投射上恐懼的陰影。北京一位先后購(gòu)賣過(guò)20多套房的炒家,一周前決定清倉(cāng)出貨。

  “現(xiàn)在也許不是較高點(diǎn),但到了較高點(diǎn)就不一定賣得掉了。如果說(shuō)現(xiàn)在還是剛性需求,也主要是投資的剛性需求了,那不如把房子當(dāng)純粹的投資品來(lái)看?!边@位炒家說(shuō),“在這么高的價(jià)格之下,把錢繼續(xù)積壓在樓市,風(fēng)險(xiǎn)已大過(guò)收益。”

  讓部分炒家們感到恐懼的是全國(guó)“兩會(huì)”之后再度飆升起來(lái)的房?jī)r(jià)。在《新世紀(jì)》周刊北京西大望路辦公樓附近,二手房每平方米報(bào)價(jià)一周內(nèi)暴漲了3000元至5000元。房產(chǎn)中介人員對(duì)記者稱:“清明節(jié)前后,你做夢(mèng)的時(shí)候房?jī)r(jià)都在漲?!?/P>

  3月,北京的一手住宅成交均價(jià)超過(guò) 2.6萬(wàn)元/平方米,同比上漲59.5%,環(huán)比上漲16%。特別是3月的較后一周(3月22日至3月28日),國(guó)內(nèi)大部分主要城市,樓市成交量出現(xiàn)井噴,以北京、上海、青島、南京、深圳、東莞、成都、杭州等城市成交量反彈的幅度。與此同時(shí),北京“四環(huán)4萬(wàn)時(shí)代”將至的預(yù)言開(kāi)始在坊間熱傳。

  樓市還要漲多久?長(zhǎng)城證券地產(chǎn)分析師劉昆認(rèn)為,房?jī)r(jià)可能再往上沖20%左右就“到頭了”,回調(diào)的時(shí)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在5月。更多的分析相信樓市或許還有半年到一年左右的上漲時(shí)間。

  高位恐懼癥蔓延

  恐懼心理并非特例。仿佛一夜之間,房?jī)r(jià)在高位上的繼續(xù)狂飆讓很多人心生恐懼。“較可怕的,是很多樓盤的瘋漲,根本找不到理由?!币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi) 人士感嘆說(shuō)。戴德梁行的一位分析師則表示,現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士普遍的判斷是,房?jī)r(jià)漲得太瘋了,失去理智了。

  現(xiàn)在,北京的房?jī)r(jià)已處于歷史較高水平,甚至遠(yuǎn)高于2007年泡沫時(shí)期的40%以上。而3月底,國(guó)內(nèi)主要城市住宅成交放量,在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),既證明2009年貨幣超放背景下國(guó)人被放大的投資保值需求,也表明不少投資者在恐慌心理下開(kāi)始拋售。

  “(我們)蓋好以后馬上賣,不會(huì)等?!币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售人士對(duì)記者稱,今年的情況是,開(kāi)發(fā)商能趕到上半年推的,都不會(huì)推到下半年,開(kāi)發(fā)商對(duì)高房?jī)r(jià)的持續(xù)性也深感恐懼和擔(dān)憂,很多公司已放棄在北京、上海等一線城市拿地,并估計(jì)下半年可能會(huì)出現(xiàn)局部的調(diào)整。

  華泰聯(lián)合證券的報(bào)告顯示,在大部分城市量?jī)r(jià)齊升的同時(shí),武漢、重慶、蘇州等城市已開(kāi)始出現(xiàn)量升價(jià)跌的情形。被很多投行人士認(rèn)為是中國(guó)樓市指向標(biāo)的深圳,3月新建商品房成交套數(shù)和面積環(huán)比分別大升178%和186%,但成交均價(jià)回落16%,降至20433元/平方米。

  去年底以來(lái)被爆炒的海南地產(chǎn),疲態(tài)已顯。3月,??谑凶≌山幻娣e出現(xiàn)約37%的下跌,觀望情緒濃郁。

  而對(duì)于仍在上漲通道里的很多城市,租售比(當(dāng)前房?jī)r(jià)比當(dāng)前月租)的差距正在進(jìn)一步拉大。

  2009年10月至2010年3月,北京商品房住宅均價(jià)普遍漲幅超過(guò)60%,部分樓盤甚至高達(dá)120%。本刊主編王爍今年3月在網(wǎng)上發(fā)起了一個(gè)超過(guò)900人參加的租售比調(diào)查。結(jié)果顯示,92%的參加者稱所住房屋的月租售比超過(guò)300倍,45%參加者稱月租售比超過(guò)500倍,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的有24%之多。

  所謂“租售比”,是指月租金與房?jī)r(jià)之間的比值。前述超過(guò)500倍的租售比意味著,房主出租40年也不能收回投資。

  財(cái)新網(wǎng)專欄作家Barrons把北京與22個(gè)世界主要城市比較,發(fā)現(xiàn)其租售比已超越了美國(guó)紐約曼哈頓,在22個(gè)城市中名列,直逼日本東京歷史上的較高位。

  Barrons的分析顯示,1991年日本泡沫高峰時(shí)達(dá)到60倍的年租售比(相當(dāng)于720倍的月租售比),在正態(tài)分布的幾率中,年租售比超過(guò)60的幾率小于被閃電擊中的概率。這意味著,此時(shí)房?jī)r(jià)再往上走的概率比人被雷劈死的概率還要小。

  Barrons稱,如果北京完全重復(fù)東京的軌跡,那么房?jī)r(jià)還有一年左右的時(shí)間繼續(xù)上漲,隨后就會(huì)進(jìn)入下跌通道,直至恢復(fù)到世界大城市平均水平的1:20的年租售比。上述分析與正在廣泛流傳的“2011年中國(guó)樓市崩潰論”吻合,正是近來(lái)互聯(lián)網(wǎng)上討論的熱門話題。

  “較堅(jiān)強(qiáng)泡沫”?

  但質(zhì)疑者的問(wèn)題是,中國(guó)會(huì)完全復(fù)制日本軌跡嗎?據(jù)中金公司的研究,中國(guó)現(xiàn)在與上個(gè)世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期相比,雖存在諸多相似處,但仍有四大不同,包括人口結(jié)構(gòu)、農(nóng)村發(fā)展水平、外資參與程度,以及政企銀關(guān)系等。

  北京高通智庫(kù)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理張宏就認(rèn)為,樓市泡沫現(xiàn)在肯定有,而且很大,但泡沫的承受力很強(qiáng),很難判斷還能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。

實(shí)際住房需求的高增長(zhǎng)、人民幣尚未升值到位、外資購(gòu)房仍有種種限制、城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾等,都是中國(guó)樓市成為“較堅(jiān)強(qiáng)泡沫”的依據(jù)。大多數(shù)中國(guó)地產(chǎn)商人愿意接受“未來(lái)20年房?jī)r(jià)仍有上漲壓力”的觀點(diǎn),認(rèn)為中國(guó)住房“剛需”依然猛烈,導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的因素遠(yuǎn)未形成主流。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)即指出,中國(guó)每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套,僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

  “房?jī)r(jià)不敗”的信心,助長(zhǎng)了購(gòu)房者的投資需求。一線城市的高端住宅中,投資客占比高達(dá)70%以上。以房?jī)r(jià)一直在飆漲的杭州為例,浙商證券分析師戴方直言,現(xiàn)在全部是有錢人在購(gòu),早已超出了杭州普通市民所能承受的范圍。

  在文化心理上,如今的中國(guó)與當(dāng)初的日本有極其相似之處:盲目地認(rèn)為地價(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌,這種心理導(dǎo)致房地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。當(dāng)然,中國(guó)政府汲取了日本的教訓(xùn)。當(dāng)初在日元對(duì)美元升值之時(shí),日本仍降低銀行利率,導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn),加之未受到嚴(yán)格監(jiān)管的銀行、保險(xiǎn)和非銀行金融機(jī)構(gòu)也在泡沫末期進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,埋下不良資產(chǎn)的禍根。

  縱觀今年以來(lái)中國(guó)各監(jiān)管部門出臺(tái)的政策,不難發(fā)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已傳遞出預(yù)警信號(hào):央行定下緊縮房地產(chǎn)信貸的基調(diào);銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托,并禁止信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款;保監(jiān)會(huì)重申將嚴(yán)控保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)上限比例;證監(jiān)會(huì)遲遲未給房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘,并審慎推薦房地產(chǎn)等8類公司創(chuàng)業(yè)板上市;國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15個(gè)工作日制訂退出方案。

  但事實(shí)上,2009年底以來(lái)種種人們預(yù)期內(nèi)的調(diào)控政策均沒(méi)有收到成效,其原因是市場(chǎng)普遍認(rèn)為“未動(dòng)真格”。一位北京地產(chǎn)商人在全國(guó)“兩會(huì)”期間反問(wèn)記者:“現(xiàn)在有房地產(chǎn)調(diào)控嗎?”

  果然,全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束之后,未遭實(shí)質(zhì)性打壓政策的國(guó)內(nèi)樓市,迎來(lái)了早到的“陽(yáng)春”。3月15日,隨著北京三塊住宅用地被高價(jià)拍走以及望京地區(qū)每平方米2.8萬(wàn)元樓面價(jià)的曝出,樓市的觀望情緒一掃而空。

  “擠泡沫”注定是一個(gè)痛苦的過(guò)程,對(duì)目前的中國(guó)政府更是如此。業(yè)界對(duì)政府“擠泡沫”的決心,已經(jīng)頗有“狼來(lái)了”的心態(tài)?!胺康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),地方和財(cái)政都靠它,政府怎么會(huì)把房?jī)r(jià)打下去?”一位房產(chǎn)中介公司人士向記者分析,“今年政府只說(shuō)要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?!?/P>

  “狼從哪里來(lái)”

  幾番“狼來(lái)了”之后,迫使政府加強(qiáng)調(diào)控力度的因素確在進(jìn)一步聚集。3月28日到4月2日,新華社連續(xù)刊發(fā)六篇評(píng)論直指高房?jī)r(jià)與土地腐敗。盡管新華社相關(guān)人士出面否認(rèn)這些評(píng)論文章背后的政策暗示,但市場(chǎng)視之為未來(lái)加強(qiáng)調(diào)控力度的信號(hào)。隨后,2月以來(lái)頗有起色的地產(chǎn)股股價(jià),連日下挫。

  “資本市場(chǎng)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,通常會(huì)提早三個(gè)月至六個(gè)月?!币晃换鸾?jīng)理表示。

  華泰聯(lián)合證券和齊魯證券4月3日和7日發(fā)布的研究報(bào)告均認(rèn)為,后期政策壓力在加大。

  華泰聯(lián)合證券的報(bào)告稱,“投資性需求向較有潛力的二三線城市轉(zhuǎn)移已是事實(shí)。如果在一線城市樓市泡沫過(guò)大的同時(shí),再將二三線城市泡沫吹大,極有可能招致更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策?!眻?bào)告認(rèn)為,新華社社論可能是為新政策出臺(tái)進(jìn)行鋪墊,而較可能出現(xiàn)的新政策主要有物業(yè)稅試點(diǎn)、提高頭付和利率并嚴(yán)控房貸、改革招拍掛制度。

  4月初,國(guó)土部發(fā)布報(bào)告稱,北京、上海等地房地產(chǎn)已經(jīng)“明顯偏離理性投資者的正常率”,還會(huì)有一系列調(diào)控政策進(jìn)行整治。

  高通智庫(kù)4月3日的一份研究報(bào)告宣告,投資中國(guó)一二線城市住宅的實(shí)際租金回報(bào)率為負(fù)值。具體來(lái)看,一線城市高端住宅目前的年化收益率在2.5%左右,中低住宅在1.8%左右;二線城市高端住宅的年化收益率在3.2%,中低住宅在2.7%左右。一二線城市住宅年化收益率,均接近和低于一年存款利息;在減去通脹之后的實(shí)際收益率,已為負(fù)值。

  這意味著,如果房?jī)r(jià)不再上升,資金存在銀行里比購(gòu)房更值錢。

  這篇報(bào)告認(rèn)為,目前貨幣超放背景下的房產(chǎn)投資需求已不具有可持續(xù)性,伴隨房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的持續(xù)放大,當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格與投資價(jià)值的背離程度,遠(yuǎn)高于2007年泡沫時(shí)期的水平,投資需求的預(yù)期顛覆,將使緊張的供應(yīng)不足局面發(fā)生逆轉(zhuǎn),價(jià)格深調(diào)風(fēng)險(xiǎn)巨大。未來(lái)一年至二年內(nèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)20%-30%的深度調(diào)整并不為過(guò)。

  每個(gè)人都希望自己身手敏捷,成為泡沫破滅前把“郁金香”賣給下家的投機(jī)者,但市場(chǎng)頂部與底部的拐點(diǎn)總在人們不經(jīng)意間降臨。較后一根壓在駱駝背上的稻草在哪里?

  很多人把目光投向央行包括加息在內(nèi)的緊縮性貨幣政策。4月8日,央行重啟三年期央票發(fā)行,此舉被認(rèn)為是進(jìn)一步收緊流動(dòng)性的信號(hào)。

  而從1993年以來(lái)的十余次加息歷史來(lái)看,溫和加息或收緊流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響并不明顯。大幅或多次連續(xù)加息,才會(huì)對(duì)樓市影響顯著,如1993年與2007年。

  事實(shí)上,真要調(diào)控房?jī)r(jià),加息無(wú)疑是較有效的工具,現(xiàn)在多空雙方爭(zhēng)論的核心是政府是否真有調(diào)控的決心。對(duì)政府來(lái)說(shuō),打壓高昂的房?jī)r(jià)要比拯救處于深淵的樓市容易得多。除貨幣信貸政策,現(xiàn)在政府的稅收和土地政策等調(diào)控之牌均蓄勢(shì)未發(fā)。

  一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,由于逃避一線城市房地產(chǎn)

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