4月1日是張先生續(xù)簽房租合同的日子,對他而言,這,就像陰云不散的春日,多少有些壓抑。他的房子距離北京5號線和10號換乘站惠新西街南口不到10時辰路程,以前3200元每月的房子,中介公司提出漲價,提高到3400元。

不過,這是先進的選擇,他的研究生同學上月在同樣的區(qū)域看上一套60平米左右的房子,算下來至少要150萬,北京北四環(huán)附近二手房的均價已經接近2.5萬元每平米。以同樣的價格計算,張先生的這套房租售比已經達到1:625。

國土資源部近日公布的《中國城市地價狀況2009》中,頭次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念,并明確表示從這一概念角度分析,國內熱點城市的住宅市場已經出現(xiàn)了泡沫。如果從張先生的個例看,可以說中國的房地產泡沫已經被吹大到令人擔憂的地步。

而3月23日,美國投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國的紅色警報》,文中,房地產泡沫被列為中國已經呈現(xiàn)顯著投機狂熱的癥狀之一。

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兩部委數(shù)據撞車

監(jiān)測結果更接近直觀感受

近日,國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價監(jiān)測組發(fā)布的較新研究報告顯示,2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米,漲幅達25.1%,為2001年以來較高水平。

研究報告全稱為《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》(下稱報告),列明了從2001年到2009年間全國105個城市的地價以及房價變化。報告顯示,9年間,2008年是惟一出現(xiàn)房價下降的一年,降幅為1.89%。

相比國家統(tǒng)計局此前公布的2009年全國70個大中城市的房價漲幅———“1.5%”,國土資源部的監(jiān)測結果顯然更接近公眾的直觀感受。報告指出,“商住綜合地價與商品房價格均呈快速上漲趨勢,房價上漲幅度遠高于地價,商品房價格及增長率均為2001年以來較高水平。”

值得注意的是,該報告同時坦承,“房價與地價二者呈現(xiàn)較大的相關性”,35個監(jiān)測城市的居住地面地價和住宅價格相關系數(shù)達到0.848。

而在去年,國土部一度宣稱,地價并非推動房價的因素?？刹橘Y料顯示,去年7月,針對市場指責地價推高房價的聲音,國土部特意進行全國性調查,并公布了“中國地價占房價平均為23.2%”的研究結果。

報告顯示,全國監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值已達到31.29%,在長三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市,其比例更高。報告稱,天津、上海、南京、杭州、寧波5城市地價占房價比已經超過40%,其中寧波更是頗為驚人地超過50%。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究副總經理張化學表示,事實上我國對房屋售價統(tǒng)計有兩個系統(tǒng):一個是住建部根據房地產交易的交易價格統(tǒng)計的房價系統(tǒng)；一個是國家統(tǒng)計局根據房地產企業(yè)填報的數(shù)據形成的房價數(shù)據系統(tǒng)。兩種統(tǒng)計系統(tǒng)相比,住建部的數(shù)據要更準確。統(tǒng)計局的數(shù)據確實存在不準、不連續(xù)、不全的缺陷。

此前,現(xiàn)任國家統(tǒng)計局局長馬建堂也坦承,現(xiàn)行房地產價格統(tǒng)計制度和方法確實有缺陷。

2

租價比驚人

泡沫蔓延至所有監(jiān)控城市

租售比,是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值,也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。

國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現(xiàn)；如果高于1∶200,表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大,后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300,均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

而在《中國城市地價狀況2009》中,頭次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念。租價比是不動產投資收益較為敏感的判斷指標,也是衡量不動產市場健康程度的重要參考。一套房子的租價比=出租價格(一年)/房價(不含裝修與稅費)。如果這個比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存在升值空間。從這一概念角度分析,國內熱點城市的住宅市場已經出現(xiàn)了比較嚴重的泡沫。

國土部中國土地規(guī)劃研究院地價所所長趙松介紹,國土部以全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)為基礎,持續(xù)跟蹤北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價比的變化趨勢顯示,近5年來,由于供需失衡引致銷售價格相對租金水平的過快上漲,住宅和商業(yè)物業(yè)租價比總體呈下降趨勢。租售價格變化未能保持相應速度,其中住宅物業(yè)自2008年以后,監(jiān)控城市便開始逐漸出現(xiàn)泡沫的傾向,直至歷經去年的瘋漲之后,泡沫全面蔓延至所有監(jiān)控城市。

據統(tǒng)計,從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從率上看,在國土部選取的2009年6個樣本城市中,其住宅租價比均低于下調后的5年以上個人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常率。

此外,根據財新網做的一項租售比調查,結果顯示只有2%的住房租售比在200倍以下,92%高于300倍,分布比較平均,28%在300倍到400倍之間,20%在400倍到500倍之間,21%在500倍到600倍之間,高于600倍的24%。

如果單純從租售比考察,中國的房地產泡沫已經相當嚴重。

3

GMO發(fā)表研究報告

中國呈現(xiàn)投機狂熱特征

3月23日,美國投資公司GMO發(fā)表了一篇名為《中國的紅色警報》(下稱《警報》)的研究報告。文中指出,中國已經呈現(xiàn)出顯著的投機狂熱的特征,一旦這些泡沫破裂,中國的經濟將脆弱不堪?！皻v史經驗證明,投機狂熱在泡沫破裂,陷入危機之前無法準確識別。但確實有一些對金融危機的先行指標的研究存在。幾年前,很多這些指標顯示美國經濟及全球其他一些地區(qū)經濟逐漸增加的脆弱性。今天,這些紅色警報顯示指向的是華爾街目前的寵兒———中國?！?p>而財經評論人Barrsons也在財新網發(fā)表文章稱,房地產泡沫可能率先引爆危機。中國的房地產市場已經顯示出典型的泡沫狀態(tài),這個泡沫破裂,后果總是令人不愉快的。預測泡沫何時破滅非常困難,但如果中國無法從根本上解決問題,只能推遲問題的爆發(fā)。

聯(lián)系到此前網絡行的房地產崩潰時間表,一時對于房地產泡沫將把中國經濟引向何方,成為焦點。有媒體稱,這是繼2010年1月,美國的空頭投資者詹姆斯·查諾斯在接受美國財經電視臺CNBC采訪時預言中國經濟可能面臨巨大的危機之后,關于中國是否存在泡沫的又一次大討論。

不過,也有人認為中國的樓市并沒有到如此的程度。日本央行本周二在一份研究報告中指出,“對于仍在復蘇過程中的全球經濟而言,中國資產市場獲得長足發(fā)展及中國經濟穩(wěn)定成長非常重要?！眻蟾娣Q,中國目前資產價格走高,主要受人口城鎮(zhèn)化帶來的實質需求驅動。這與上世紀日本更多受投機資金推動所形成的資產價格泡沫不同。

而摩根大通董事總經理李晶也在華爾街日報撰文表示,“從國家開發(fā)銀行的放貸情況看,那些地方基礎設施項目總的來說資產質量良好,與其他國家的橫向比較顯示,就宏觀經濟層面而言,中國的投資效率一直要高于許多其他國家。與其他國家的橫向比較顯示,就宏觀經濟層面而言,中國的投資效率一直要高于許多其他國家。”

李晶認為,“中國像其他經濟體一樣有自己的經濟周期,而且某些行業(yè)已經傳出了產能過剩的警訊。但那些聲稱過量投資很快將危及中國穩(wěn)定的批評人士卻有失公允?！?p>不過,即便日本央行這樣的樂觀者,也給中國提出警示:“海外熱錢流入和中國當?shù)卣涌旆康禺a開發(fā)的舉措,可能導致房市過熱。若投資者開始擔心中國資產價格或將面臨調整可能,他們也許會撤走資金,這會激化調整幅度。”

(作者：胡劍龍)

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