購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)竟然因?yàn)橘u(mài)方不是所有人而無(wú)法取得房產(chǎn)證！近日，一幕奇怪的房屋購(gòu)賣(mài)劇情在深圳保安區(qū)出現(xiàn)。多位陷入了產(chǎn)權(quán)糾紛的購(gòu)房者紛紛來(lái)電反映：購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)竟然不知道屬于誰(shuí)！而房產(chǎn)證更是無(wú)期，到底房子的所有權(quán)屬于誰(shuí)？本報(bào)記者在一番調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn)：投訴涉及的三個(gè)住宅項(xiàng)目，位于深圳保安區(qū)的“錦Ｘ新村”、“龍Ｘ新村”、“寶Ｘ新村”，目前已經(jīng)陷入了復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾紛，而帶有產(chǎn)權(quán)疑問(wèn)的住宅單位竟然在產(chǎn)權(quán)尚未明確的前提下推出市場(chǎng)！糾紛因?yàn)榫砣肓烁嗟钠胀ㄙ?gòu)房者而變得格外受人關(guān)注。
　　
　　原是集資統(tǒng)建項(xiàng)目
　　
　　據(jù)了解，１９９１年年底，Ｈ公司與深圳市寶安區(qū)下屬的龍華鎮(zhèn)三聯(lián)村獅頭嶺、墩背及賴(lài)屋山村簽訂《合作籌集資金統(tǒng)建小區(qū)合同》，雙方約定：在寶安區(qū)統(tǒng)建錦Ｘ新村、龍Ｘ新村、寶Ｘ新村三個(gè)住宅項(xiàng)目，其中Ｈ公司負(fù)責(zé)籌措資金、利潤(rùn)包干和獨(dú)立核算。在一次性得到了相應(yīng)的利潤(rùn)以后，三個(gè)村不再擁有這三個(gè)住宅項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，只負(fù)責(zé)房屋報(bào)建等手續(xù)。原本是雙方集資統(tǒng)建的項(xiàng)目，誰(shuí)知道后來(lái)因?yàn)榛I建過(guò)程中建筑工程隊(duì)以及真正投資者的加入，讓原本簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)變得復(fù)雜起來(lái)，同時(shí)，因?yàn)橐恍┫鄳?yīng)的債務(wù)問(wèn)題，卷入了眾多無(wú)辜的購(gòu)房者。
　　
　　真正投資者在幕后
　　
　?。保梗梗材辏对?，Ｈ公司終于找到了具有一定投資實(shí)力，而當(dāng)時(shí)尚未具備房地產(chǎn)單項(xiàng)開(kāi)發(fā)資格的投資者－－肇慶市Ｒ公司，雙方正式簽訂了《合資統(tǒng)建開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，其中約定：肇慶市Ｒ公司負(fù)責(zé)投資興建錦Ｘ、龍Ｘ、寶Ｘ新村三個(gè)項(xiàng)目，而以具備房地產(chǎn)單項(xiàng)開(kāi)發(fā)資格的Ｈ公司名義辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)．Ｈ公司一次性收取了相應(yīng)的利益后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)歸屬肇慶Ｒ公司．就這樣，在Ｈ公司的操作下，三個(gè)項(xiàng)目的約定產(chǎn)權(quán)人再次改變?yōu)橥顿Y者肇慶Ｒ公司．１９９３年，肇慶Ｒ公司開(kāi)始了投資運(yùn)作，三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了風(fēng)風(fēng)火火的興建階段，同年７月，Ｈ公司與吳川Ｋ建筑公司簽訂了《錦Ｘ新村私人住宅工程施工合同》及《龍Ｘ新村私人住宅工程施工合同》，約定由吳川Ｋ公司負(fù)責(zé)建設(shè)錦Ｘ新村及龍Ｘ新村，Ｈ公司支付（實(shí)際上由肇慶公司出資）相應(yīng)的工程款。

　　這時(shí)候，肇慶Ｒ公司卻怎么也沒(méi)有估計(jì)到，后來(lái)由Ｈ公司的債務(wù)關(guān)系帶來(lái)的一系列問(wèn)題，會(huì)把自己推到一種進(jìn)退兩難的境況，更讓他們始料不及的是，明明約定了歸屬自己的項(xiàng)目，竟然會(huì)因?yàn)榇_權(quán)不清而被他人賣(mài)出．由此帶來(lái)的系列問(wèn)題，似乎變得越來(lái)越復(fù)雜．
　　
　　誰(shuí)擁有三個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益？
　　
　　由于政策變動(dòng)的原因，Ｈ公司行業(yè)內(nèi)部規(guī)定其必須與掛靠單位脫鉤，于是，三個(gè)項(xiàng)目的確權(quán)問(wèn)題再次被提出來(lái)．１９９７年４月，Ｈ公司與肇慶Ｒ公司簽訂了《協(xié)議書(shū)》，雙方在其中約定：Ｈ公司將其對(duì)錦Ｘ新村全部權(quán)益、對(duì)龍Ｘ、寶Ｘ新村的一半權(quán)益轉(zhuǎn)給肇慶Ｒ公司，同時(shí)，由Ｈ公司負(fù)責(zé)辦理一切相關(guān)的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)。等相關(guān)的手續(xù)下來(lái)以后，投資者肇慶Ｒ公司將真正成為三個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，即擁有錦Ｘ村的全部權(quán)益、享有龍Ｘ村、寶Ｘ新村的一半權(quán)益，當(dāng)時(shí)他們也以為，〈約定〉簽定以后，自己對(duì)三個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益就得到了一定的保障．

　　這個(gè)時(shí)候，根據(jù)《深圳市寶安區(qū)處理歷史違法私房及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑》，肇慶Ｒ公司擁有２２２本《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并開(kāi)始以此申報(bào)合法產(chǎn)權(quán)．一切都按照相關(guān)步驟有條不紊的進(jìn)行著．
　　
　　法院判決不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
　　
　　今年３月，由于雙方存在的一定債權(quán)債務(wù)的問(wèn)題，吳川Ｋ公司將Ｈ公司訴至深圳中級(jí)人民法院，要求Ｈ公司支付拖欠的工程款。雖然Ｈ公司對(duì)此三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不再享有權(quán)益，但卻要求與吳川Ｋ公司進(jìn)行和解，請(qǐng)求法院調(diào)解結(jié)案，以三個(gè)新村的產(chǎn)權(quán)沖抵工程款．一番審理和辯駁過(guò)程后，法院沒(méi)有支持雙方的和解方案，作出了判決：Ｈ公司須償還吳川Ｋ公司工程款及利息共計(jì)２４７４萬(wàn)元。這時(shí)，法院只是判決償還工程款，沒(méi)有涉及三個(gè)新村產(chǎn)權(quán)的的處理。

　　而這時(shí)候，肇慶Ｒ公司申辦合法產(chǎn)權(quán)的手續(xù)正在進(jìn)行當(dāng)中．究竟誰(shuí)才是三個(gè)項(xiàng)目的真正權(quán)益人呢？誰(shuí)能依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定使產(chǎn)權(quán)合法化呢？令人吃驚的是，盡管項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)尚未明晰，也沒(méi)有相應(yīng)的合法證件，但是從２００２年開(kāi)始，Ｈ公司與吳川Ｋ公司已經(jīng)開(kāi)始公開(kāi)銷(xiāo)售錦Ｘ、龍Ｘ、寶Ｘ新村房產(chǎn)，目前為止，其中大部分房產(chǎn)已經(jīng)賣(mài)出！　
　　
　　無(wú)辜購(gòu)房者無(wú)法辦理房產(chǎn)證
　　
　　在不知情的情況下卷入這場(chǎng)糾紛的購(gòu)房者在電話中訴說(shuō)了自己的苦悶：因?yàn)樗?gòu)房屋原來(lái)的產(chǎn)權(quán)不明晰，房產(chǎn)證的辦理陷入了僵局，而付出的購(gòu)房款也不知如何追討，做為無(wú)辜的消費(fèi)者，他們企圖尋找合理的維權(quán)方法．面對(duì)購(gòu)房者焦慮的詢(xún)問(wèn)，岳城律師事物所袁雪律師提出了自己的看法：

　　頭先，要確定售房者是否擁有合法的產(chǎn)權(quán)，如果因?yàn)槭鄯空邲](méi)有合法產(chǎn)權(quán)，無(wú)法給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的話，雙方簽訂的合同將自始無(wú)效，而真正的合法產(chǎn)權(quán)人隨時(shí)可以要求其騰退現(xiàn)有住房。

　　按照購(gòu)房者提供的情況分析，吳川Ｋ公司與Ｈ公司銷(xiāo)售寶安區(qū)錦Ｘ新村、龍Ｘ新村、寶Ｘ新村的行為是不合理的，因?yàn)槟壳罢貞cＲ公司正在根據(jù)相關(guān)規(guī)定申辦三個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，在此期間，任何人的銷(xiāo)售行為應(yīng)該都是無(wú)效的。

　　其次，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第５條的規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)其行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證，售房者取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《施工許可證》等都不是房屋產(chǎn)權(quán)證明，在此情況下的銷(xiāo)售行為，應(yīng)該是不合理的．

　　袁雪律師提醒購(gòu)房者，在選擇開(kāi)發(fā)商時(shí)，要看是否“五證”俱全（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證）。其中，商品房預(yù)售許可證是較關(guān)鍵的一個(gè)憑證。在權(quán)益受到侵害時(shí)，及時(shí)向售房者要求退房、返還購(gòu)房款并賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。　

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