估價(jià)報(bào)告書常見錯(cuò)誤

一、 不完整

估價(jià)報(bào)告書不完整：根據(jù)要求應(yīng)該有8項(xiàng)

1、 封面

2、 目錄

3、 致委托方函

4、 估價(jià)師聲明

5、 估價(jià)的假設(shè)條件

6、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

7、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告

8、 附件

二、 漏項(xiàng)

（一） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)

1、 委托方

2、 估價(jià)方

3、 估價(jià)對(duì)象

4、 估價(jià)目的

5、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)

6、 價(jià)值定義

7、 估價(jià)依據(jù)

8、 估價(jià)原則

9、 估價(jià)方法

10、估價(jià)結(jié)果

11、估價(jià)人員

12、作業(yè)日期

13、報(bào)告應(yīng)用有效期

（二） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)

1、個(gè)別因素分析（見八）

2、區(qū)域因素分析（見八）

3、市場背景分析（過去市場、現(xiàn)在市場、可預(yù)見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場分析）

4、較高較佳使用分析

5、估價(jià)方法的運(yùn)用：估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由；

6、估價(jià)測算過程

7、估價(jià)結(jié)論的確定：

估價(jià)對(duì)象描述應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況：

土地應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等；

建筑物應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。

三、 描述不清錯(cuò)誤：

（一） 權(quán)益方面：

1、 土地使用人

2、 土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長期用地還是臨時(shí)用地；何時(shí)取得、取得方式、法律文書證明等）

3、 土地使用年限

4、 土地的規(guī)劃用途

5、 有無土地使用權(quán)證、所用證

6、 是否共有、部分產(chǎn)權(quán)

7、 產(chǎn)權(quán)有無爭議

（一） 土地物理狀況方面

1、 土地“生熟”程度描述不清

2、 土地地價(jià)類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）

3、 土地用途交代不清（商、工、住宅）

4、 建筑容率不清

5、 建筑密度不清

6、 綠化比例不清

其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè)）

（二） 房地產(chǎn)中的土地：

1、 土地面積、形狀等

2、 土地四至

（1、2歸類為一個(gè)錯(cuò)誤）

（三） 建筑物方面：

1、 房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）

2、 房屋結(jié)構(gòu)不清（房屋層數(shù)）

3、 房屋建成年代不清

4、 房屋的狀況（分為完整、在建工程）

5、 房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）

（2，3錯(cuò)誤可描述為建筑物實(shí)物狀況交代不清）

四、 選用估價(jià)方法錯(cuò)誤：

選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

1、 有大量可比實(shí)例（選用市場比較法，并以該法為主）

2、 具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個(gè)方法）

3、 具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法）

4、 無上述條件的選用成本法

五、 估價(jià)路線方面常見錯(cuò)誤：

（一）損害賠償房地產(chǎn)評(píng)估

1、 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清

2、 沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用、造成收益下降）

（二）拍賣底價(jià)的評(píng)估

1、 強(qiáng)制處分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；

2、 快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格較低；

3、 市場需求面、推廣力度小，造成成效價(jià)格低于正常價(jià)格；

4、 消費(fèi)者心理因素；

5、 購購者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）

6、 技術(shù)路線：頭先確定正常市場價(jià)格；分析拍賣市場成交價(jià)格水平與正常市場價(jià)格水平的調(diào)減幅度；按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較

（三）舊房地產(chǎn)評(píng)估

估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正

（四）比較法、收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊

注：1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對(duì)象不一致不能用

2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對(duì)象創(chuàng)造收益應(yīng)等同

（五）房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估

1、 不能考慮土地的價(jià)值；

2、 保險(xiǎn)事故后損失評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說明是否包括間接損失；

3、 投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值；

4、 可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值；

（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分

（七）司法訴訟評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場狀況

（八）運(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素；結(jié)果的取整； 確認(rèn)結(jié)果）

（九）房地產(chǎn)合并估價(jià)：

1、 合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確

2、 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來確定；（按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配）

（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由

六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤：

（一）比較法

難點(diǎn)：交易修正

1、 選擇的可比實(shí)例描述不清

（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情況描述不清（購賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）

（3）、交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）

（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）

（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）

上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。

2、 選擇可比實(shí)例可比性差

（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)

（2）、用途應(yīng)相同 中國地產(chǎn)商www.zgdcs.com

（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同

（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)

（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）

（6）、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同

（7）、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近

（8）、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格

3、 四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：單項(xiàng)修正不超過20%，綜合修正不超過30%；

綜合修正=各項(xiàng)修正幅度完全值和

只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格

4、 系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤

（1）、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤：

（2）、修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤；

5、 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況

6、 交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平（主要是匯率選?。?

7、 加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：

交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小；

（二）收益法

難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定；資本化率的確定

1、 確定純收益常見錯(cuò)誤：

出租型房地產(chǎn)：

（1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

（2）出租房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等）

（3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）

（4）不采用實(shí)際收益， 而采取客觀收益；

（5）考慮出租率；

（6）收益中應(yīng)包括有形、無形收益

自營型房地產(chǎn)：

（1）、扣除項(xiàng)目一定全面

經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤

生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤

（2）、注意收益的客觀性

（3）、扣除設(shè)備帶來的收益

（4）、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益

（5）、注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）

大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格

2、 資本化率選用常見錯(cuò)誤：

（1）資本化率選用的方法要正確

（2）注意資本化率的客觀性

（3）注意說明資本化率的來源

（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率

（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資）

3、 有效收益年限的確定的錯(cuò)誤：

（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限

（2）帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別

（3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限

（4）確定有效收益年限理由要充分

（三）成本法

難點(diǎn)：折舊的求取

（1）注意各項(xiàng)費(fèi)用的客觀性

（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容要全面（6大項(xiàng)：土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤）

（3）注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用

（4）投資利息和利潤的計(jì)算基數(shù)要正確

（5）利潤率與計(jì)算基數(shù)要對(duì)應(yīng)

直接成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本

投資利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

成本利潤率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

（6）計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊

（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計(jì)算）

凈地面積=土地總面積-道路-綠地

（四）假設(shè)開發(fā)法

難點(diǎn)：利潤的估算；對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)格

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