土地評估在保障國有土地資產(chǎn)安全、保護(hù)投資者權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保障不動產(chǎn)交易公平，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序方面有著不可替代的作用。我國土地評估行業(yè)相對于國外同行業(yè)發(fā)展進(jìn)程要晚，各種與土地評估業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)等制度尚未健全，與其他中介行業(yè)相比存在明顯不足，如律師有《律師法》，注冊會計(jì)師有《注冊會計(jì)師法》加以明確約束，而《評估法》尚在草擬之中，離正式出臺還有一定的時(shí)間。

加強(qiáng)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的必要性

目前，土地評估機(jī)構(gòu)設(shè)立的審批、土地估價(jià)師的注冊、評估報(bào)告抽查、機(jī)構(gòu)業(yè)績清單備案工作等都由中國土地估價(jià)師協(xié)會或由各省土地估價(jià)師協(xié)會負(fù)責(zé)，這一做法旨在通過行業(yè)內(nèi)部自律達(dá)到從業(yè)的規(guī)范性和評估市場的健康發(fā)展，也與一些發(fā)達(dá)國家的行業(yè)慣例相接軌。但也存在一些值得研究的問題。一方面中國土地估價(jià)師協(xié)會或省土地估價(jià)師協(xié)會對日漸增多的估價(jià)師的執(zhí)業(yè)情況、誠信度等并未能夠及時(shí)準(zhǔn)確地掌握，在縣級市也未建立土地估價(jià)師協(xié)會，因此造成行業(yè)審批方對被審批方的信息不對稱；另一方面也與我國現(xiàn)階段相關(guān)法律不健全，誠信意識淡薄的現(xiàn)狀不相適應(yīng)。特別是在現(xiàn)階段，各地土地估價(jià)機(jī)構(gòu)已基本完成脫鉤改制工作，新的機(jī)構(gòu)紛紛涌現(xiàn)，土地估價(jià)市場競爭日益激烈。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了提高市場份額，往往會采取一些不正當(dāng)手段，諸如壓低評估費(fèi)，評估價(jià)格高評低估以及估價(jià)報(bào)告粗制濫造，使評估結(jié)果失去了客觀公正性，這不僅不能給政府決策提供有價(jià)值的參考依據(jù)，也會造成交易明顯不當(dāng)，國有資產(chǎn)流失，以及給金融部門造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，需要土地行政管理部門加強(qiáng)對土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

加強(qiáng)土地評估機(jī)構(gòu)監(jiān)管的對策建議

——完善制度，強(qiáng)化土地估價(jià)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)設(shè)立的后續(xù)監(jiān)管

針對土地估價(jià)行業(yè)，國土資源部需要抓緊制定有關(guān)的政策，使得對行業(yè)監(jiān)管有法可依。為了解決土地估價(jià)師協(xié)會對申請?jiān)O(shè)立者的信息不對稱問題，特別是縣級城市尚未成立估價(jià)師協(xié)會的現(xiàn)狀，可以先由當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T出具初步意見，使監(jiān)管工作提前介入到機(jī)構(gòu)設(shè)立審批階段中去。在嚴(yán)格把好審批質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，也要根據(jù)各地實(shí)際，逐步提高評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，防止出現(xiàn)機(jī)構(gòu)泛濫和評估市場混亂的局面。另外，土地行政主管部門應(yīng)不定期地抽查評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。要把監(jiān)管工作作為一項(xiàng)日常的工作貫穿到機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作和退出的全過程中去。

——加強(qiáng)地價(jià)審查，行使定價(jià)權(quán)力

根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》的精神，土地行政主管部門轉(zhuǎn)變了原先地價(jià)確認(rèn)職能，建立了估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢?，企業(yè)上報(bào)的土地估價(jià)報(bào)告只要格式規(guī)范，要件齊備，土地行政主管部門直接給與備案，而且需備案的報(bào)告也 于企業(yè)改制項(xiàng)目。因此有些地方部門就簡單地理解為主管部門只能對報(bào)告進(jìn)行備案，而無權(quán)對估價(jià)結(jié)果發(fā)表意見，或者擔(dān)心不按估價(jià)結(jié)果辦事，以后會“說不清”，對估價(jià)結(jié)果不加分析，直接應(yīng)用。這是對估價(jià)機(jī)構(gòu)定位的認(rèn)識錯(cuò)誤。估價(jià)機(jī)構(gòu)是評估機(jī)構(gòu)，而非定價(jià)機(jī)構(gòu)，沒有定價(jià)的權(quán)力。政府部門只能把估價(jià)報(bào)告作為參考依據(jù)，行使定價(jià)權(quán)力，同時(shí)也對地價(jià)的較后確定負(fù)有完全責(zé)任。因此凡涉及國有資產(chǎn)的重要項(xiàng)目要組織專業(yè)人員對估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審查并提交集體會審。審查不僅僅是估價(jià)結(jié)果是否合理，對估價(jià)報(bào)告其他內(nèi)容也要仔細(xì)審讀，深入分析。如有些估價(jià)人員為了規(guī)避法律、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，往往會在“估價(jià)的假設(shè)條件”及特殊說明中羅列種種假設(shè)，使估價(jià)機(jī)構(gòu)的應(yīng)用受到限制，如不加注意就會釀成大錯(cuò)。

——制定招標(biāo)辦法，規(guī)范招標(biāo)程序

涉及政府權(quán)益的項(xiàng)目，如土地使用權(quán)公開出讓底價(jià)的評估、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)價(jià)格的評估、改變規(guī)劃條件補(bǔ)交出讓金的評估等，由于這類評估標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值大，稍有偏差，就有可能造成國有資產(chǎn)的流失。為體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，凡涉及政府權(quán)益的項(xiàng)目都應(yīng)該通過招標(biāo)方式選定評估機(jī)構(gòu)。頭先要制定科學(xué)、合理的招標(biāo)辦法。招標(biāo)辦法既要體現(xiàn)公開、公平、公正原則，又要體現(xiàn)擇優(yōu)原則。招標(biāo)方式可以是公開招標(biāo)，也可以是邀請招標(biāo)。但無論采取哪一種招標(biāo)方式，都須組織專家進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)內(nèi)容包括機(jī)構(gòu)信譽(yù)、執(zhí)業(yè)人員工作能力、經(jīng)驗(yàn)，機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理和評估費(fèi)報(bào)價(jià)等。招標(biāo)工作可以一年組織一次，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定2-3家估價(jià)機(jī)構(gòu)，平衡承擔(dān)評估業(yè)務(wù)。對一些工作量大、技術(shù)難度高的項(xiàng)目也可委托兩家機(jī)構(gòu)同時(shí)評估。招標(biāo)工作不宜采取較低價(jià)中標(biāo)的方法，較低價(jià)中標(biāo)容易產(chǎn)生不合理壓價(jià)競爭，挫傷評估機(jī)構(gòu)積極性，影響估價(jià)質(zhì)量。

——建立評估機(jī)構(gòu)信息披露制度，接受社會監(jiān)督

根據(jù)國土資發(fā)[2002]237號《關(guān)于改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》精神，全國范圍執(zhí)業(yè)的評估機(jī)構(gòu)由國土資源部定期抽查評議并向中國土地估價(jià)師協(xié)會提供業(yè)績清單；其余由省廳進(jìn)行抽查評議并向省土地估價(jià)師協(xié)會提供清單。在實(shí)際操作過程中，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)對抽中編號的估價(jià)報(bào)告連夜修改甚至造假，這樣的報(bào)告根本不能反映其真實(shí)水平，據(jù)此所作的評議也就有失客觀。因此，需要市縣土地行政主管部門擔(dān)當(dāng)起對轄區(qū)內(nèi)評估機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管工作，建立評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)檔案，將機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評議結(jié)果、社會投訴情況、違規(guī)執(zhí)業(yè)情況等記錄在案，通過政府網(wǎng)站向公眾發(fā)布，供當(dāng)事人查詢，接受社會監(jiān)督。對不遵守技術(shù)操作規(guī)程，弄虛作假的機(jī)構(gòu)和人員要嚴(yán)肅查處。

——倡導(dǎo)誠信執(zhí)業(yè)理念，開展估價(jià)師之間的交流

加強(qiáng)對土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，目的是為了使評估行業(yè)能規(guī)范健康發(fā)展，提高評估業(yè)的執(zhí)業(yè)水平。因此，行政主管部門在做好土地估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管的同時(shí)，也要樹立正確的服務(wù)意識，努力為中介機(jī)構(gòu)營造公平的市場環(huán)境，及時(shí)傳達(dá)國家政策、法規(guī)及有關(guān)文件精神，積極倡導(dǎo)誠信理念。除組織估價(jià)師參加繼續(xù)教育外，各縣市土地行政主管部門也可會同估價(jià)師協(xié)會開展一些業(yè)務(wù)研討會，為平時(shí)各自為政的估價(jià)師創(chuàng)造一個(gè)相互學(xué)習(xí)、相互交流的平臺。

　　　　　(作者：韓國強(qiáng))