簽訂“認購書”之前的心理準備

　　選定某一樓盤以后，接下來你要做的就是簽訂“認購書”。

　　在與開發(fā)商簽訂認購書之前，你頭先要做好迎接售樓小姐對你發(fā)動心理戰(zhàn)的準備。售樓小姐瞧準了你已經(jīng)看上了某個房號的心理，會對你說：“你若不簽認購書，這套房子就給別人了”或者“我們的房子已經(jīng)賣出去多少多少”。有些開發(fā)商甚至在售樓大廳的墻上貼上銷售指數(shù)表，醒目的紅色箭頭幾乎快要抵達表格的頂部。但幾個月之后，你若再去售樓大廳，會發(fā)現(xiàn)紅色箭頭仍處在原來的位置。

　　“認購書”有多種名稱

　　“認購書”在民法理論上叫做“預約”，即在簽訂合同之前，當事人約定將來簽訂合同的約定，所以，“認購書”也是合同。

　　目前，開發(fā)商使用的“認購書”的名稱五花八門，有叫“認購書”的，有叫“協(xié)議書”的，有叫“房號保留協(xié)議書”的，有叫“訂購房屋協(xié)議書”的。目前開發(fā)商所使用的“認購書”，沒有一個是真正意義上的“認購書”。

　　“認購書”應具備的內(nèi)容

　　真正意義上的“認購書”必須具備以下內(nèi)容：

　?。保畬硪炗喌馁彿亢贤唬玻罢J購書”的當事人做出的在將來的某個條件具備時簽訂購房合同的承諾；３．如在某個條件具備時不簽訂購房合同，“認購書”的當事人應承擔的違約責任。

　　開發(fā)商目前所使用的“認購書”，不管名稱叫什么，一般都有前述第２和第３項內(nèi)容，但沒有第１項內(nèi)容。購房人吃虧往往正是在這一點上。如果購房人沒有與開發(fā)商達成購房合同的“補充協(xié)議”而未能與開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商便以購房人未在約定的期限內(nèi)簽署購合同為由扣下購房人的定金。所以，在簽署“認購書”之前，你必須就將來要簽訂的購房合同的全部條款（包括你想與開發(fā)商簽訂的“補充協(xié)議”）已經(jīng)與開發(fā)商達成了一致并且寫進“認購書”，雙方在這樣的“認購書”上簽字以后，你再支付定金。如果你尚未就將來要簽訂的購房合同的全部條款與開發(fā)商達成一致并且寫進了“認購書”就支付了定金，那么，你以后與開發(fā)商談成“補充協(xié)議”的可能性就大大降低，除非你已經(jīng)支付的定金的數(shù)額較小。

　　如何簽訂“認購書”

　　如果開發(fā)商堅決不同意在簽署“認購書”時就把將來要簽訂的購房合同的全部條款寫進“認購書”，那么，你干脆就將“認購書”中與房屋購賣有關(guān)的內(nèi)容全部去掉，只保留“支付定金、保留房號”這一項內(nèi)容。在表述“定金”條款時，較好也將“開發(fā)商違約，雙倍返還定金”這樣的內(nèi)容去掉。這么做看似對開發(fā)商有利，實質(zhì)上是對購房人利益的保護，因為如果這樣寫，法院將依照較高人民法院的司法解釋，不把購房人支付的“定金”看做是定金而看做是預付款，如果購房人要求返還“定金”，法院將判令開發(fā)商返還“定金”。

　　但是，為了防止你打贏官司拿不到錢，你支付給開發(fā)商的“定金”的數(shù)額應該越少越好。


　　（北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、北京市天為律師事務所律師 居永和）

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