簽訂“認(rèn)購(gòu)書”之前的心理準(zhǔn)備

　　選定某一樓盤以后，接下來你要做的就是簽訂“認(rèn)購(gòu)書”。

　　在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書之前，你頭先要做好迎接售樓小姐對(duì)你發(fā)動(dòng)心理戰(zhàn)的準(zhǔn)備。售樓小姐瞧準(zhǔn)了你已經(jīng)看上了某個(gè)房號(hào)的心理，會(huì)對(duì)你說：“你若不簽認(rèn)購(gòu)書，這套房子就給別人了”或者“我們的房子已經(jīng)賣出去多少多少”。有些開發(fā)商甚至在售樓大廳的墻上貼上銷售指數(shù)表，醒目的紅色箭頭幾乎快要抵達(dá)表格的頂部。但幾個(gè)月之后，你若再去售樓大廳，會(huì)發(fā)現(xiàn)紅色箭頭仍處在原來的位置。

　　“認(rèn)購(gòu)書”有多種名稱

　　“認(rèn)購(gòu)書”在民法理論上叫做“預(yù)約”，即在簽訂合同之前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的約定，所以，“認(rèn)購(gòu)書”也是合同。

　　目前，開發(fā)商使用的“認(rèn)購(gòu)書”的名稱五花八門，有叫“認(rèn)購(gòu)書”的，有叫“協(xié)議書”的，有叫“房號(hào)保留協(xié)議書”的，有叫“訂購(gòu)房屋協(xié)議書”的。目前開發(fā)商所使用的“認(rèn)購(gòu)書”，沒有一個(gè)是真正意義上的“認(rèn)購(gòu)書”。

　　“認(rèn)購(gòu)書”應(yīng)具備的內(nèi)容

　　真正意義上的“認(rèn)購(gòu)書”必須具備以下內(nèi)容：

　?。保畬硪炗喌馁?gòu)房合同；２．“認(rèn)購(gòu)書”的當(dāng)事人做出的在將來的某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾；３．如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　開發(fā)商目前所使用的“認(rèn)購(gòu)書”，不管名稱叫什么，一般都有前述第２和第３項(xiàng)內(nèi)容，但沒有第１項(xiàng)內(nèi)容。購(gòu)房人吃虧往往正是在這一點(diǎn)上。如果購(gòu)房人沒有與開發(fā)商達(dá)成購(gòu)房合同的“補(bǔ)充協(xié)議”而未能與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開發(fā)商便以購(gòu)房人未在約定的期限內(nèi)簽署購(gòu)合同為由扣下購(gòu)房人的定金。所以，在簽署“認(rèn)購(gòu)書”之前，你必須就將來要簽訂的購(gòu)房合同的全部條款（包括你想與開發(fā)商簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”）已經(jīng)與開發(fā)商達(dá)成了一致并且寫進(jìn)“認(rèn)購(gòu)書”，雙方在這樣的“認(rèn)購(gòu)書”上簽字以后，你再支付定金。如果你尚未就將來要簽訂的購(gòu)房合同的全部條款與開發(fā)商達(dá)成一致并且寫進(jìn)了“認(rèn)購(gòu)書”就支付了定金，那么，你以后與開發(fā)商談成“補(bǔ)充協(xié)議”的可能性就大大降低，除非你已經(jīng)支付的定金的數(shù)額較小。

　　如何簽訂“認(rèn)購(gòu)書”

　　如果開發(fā)商堅(jiān)決不同意在簽署“認(rèn)購(gòu)書”時(shí)就把將來要簽訂的購(gòu)房合同的全部條款寫進(jìn)“認(rèn)購(gòu)書”，那么，你干脆就將“認(rèn)購(gòu)書”中與房屋購(gòu)賣有關(guān)的內(nèi)容全部去掉，只保留“支付定金、保留房號(hào)”這一項(xiàng)內(nèi)容。在表述“定金”條款時(shí)，較好也將“開發(fā)商違約，雙倍返還定金”這樣的內(nèi)容去掉。這么做看似對(duì)開發(fā)商有利，實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房人利益的保護(hù)，因?yàn)槿绻@樣寫，法院將依照較高人民法院的司法解釋，不把購(gòu)房人支付的“定金”看做是定金而看做是預(yù)付款，如果購(gòu)房人要求返還“定金”，法院將判令開發(fā)商返還“定金”。

　　但是，為了防止你打贏官司拿不到錢，你支付給開發(fā)商的“定金”的數(shù)額應(yīng)該越少越好。


　?。ū本┦新蓭焻f(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員、北京市天為律師事務(wù)所律師 居永和）

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