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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 901 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施,按我國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是從可行性研究批準(zhǔn)后以后直至項(xiàng)目驗(yàn)收前的階段均屬于實(shí)施階段。這階段的工作、可交付成果和費(fèi)用包括:

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn);2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;4、辦理人防審核;5、辦理消防審核;6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ;7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查 ;8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案;9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批;10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) ;11、委托地質(zhì)勘探 ;12、委托初步設(shè)計(jì);13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 。

B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

(一)市政配套

1、征求主管部門審查意見(jiàn);2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案 ;3、報(bào)審市政配套方案 ;4、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn) ;5、市政管線綜合

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察(測(cè)量)費(fèi);2、工程設(shè)計(jì)費(fèi) ;3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) ;4、竣工檔案保證金 ;5、臨時(shí)用地費(fèi) ;6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi);7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi) ;8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi) ;9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

(一)、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ;2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ;3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ;4、主管部門實(shí)地勘察 ;5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ;6、委托地價(jià)評(píng);7、辦理核定地價(jià)手續(xù) ;8、辦理土地出讓審批 ;9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ;10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證 ;11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證 ;12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

(二)、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ;2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察 ;3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ;4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

(三)、集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請(qǐng) ;2、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案;3、簽訂征地協(xié)議 ;4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ;5、確定勞動(dòng)力安置方案 ;6、區(qū)(縣)房地局審核各項(xiàng)協(xié)議;7、市政府下文征地 ;8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ;9、辦理批地文件、批地圖 ;10、辦理凍結(jié)戶口 ;11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 ;12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ;13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ;14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ;15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ;16、征地結(jié)案

(四)、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款(土地出讓金);2、資金占用費(fèi) ;3、滯納金 ;4、土地使用費(fèi) ;5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi);6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ;7、土地閑置費(fèi) ;8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) ;9、城鎮(zhèn)土地使用稅 ;10、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ;11、出讓土地預(yù)訂金 ;12、征地管理費(fèi) ;13、土地補(bǔ)償費(fèi) ;14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi);15、地上物補(bǔ)償費(fèi) ;16、勞動(dòng)力安置費(fèi) ;17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ;18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 ;19、耕地占用稅

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

(一)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作 ;2、辦理拆遷申請(qǐng) ;3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 ;4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū) ;5、辦理拆遷公告與通知 ;6、辦理戶口凍結(jié) ;7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) ;8、確定拆遷安置方案 ;9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議 ;10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì),進(jìn)行拆遷安置 ;11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 ;12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理 ;13、移交拆遷檔案資料 ;14、房屋拆遷糾紛的裁決 ;15、強(qiáng)制拆遷

(二)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) ;2、搬家補(bǔ)助費(fèi) ;3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) ;4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(周轉(zhuǎn)費(fèi));5、清理費(fèi) ;6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) ;7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi);8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) ;9、房屋拆遷管理費(fèi) ;10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

(一)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) ;2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 ;3、交納煤氣(天然氣)廠建設(shè)費(fèi) ;4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) ;5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) ;6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi) ;7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) ;8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù) ;9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖;10、出施工圖 ;11、編制、報(bào)工程檔案資料,交納檔案保證金;12、辦理消防審核意見(jiàn)表 ;13、審批人防工程、辦理人防許可證;14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ;15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表,辦理開(kāi)工登記

(二)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng) ;2、招標(biāo)準(zhǔn)備 ;3、招標(biāo)通告 ;4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn);5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底;6、標(biāo)底審合同預(yù)算審查處確認(rèn) ;7、標(biāo)底市招標(biāo)辦核準(zhǔn),正式申請(qǐng)招標(biāo);8、投標(biāo)單位資格審批 ;9、編制投標(biāo)書(shū)并達(dá) ;10、召開(kāi)招標(biāo)會(huì),勘察現(xiàn)場(chǎng) ;11、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議,進(jìn)行開(kāi)標(biāo) ;12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo) ;13、發(fā)中標(biāo)通知書(shū) ;14、簽訂工程承包合同 ;15、工程承包合同的審查

(三)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù) ;2、建設(shè)工程監(jiān)理 ;3、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記 ;4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) ;5、辦理開(kāi)工前審計(jì) ;6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅;7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 ;8、報(bào)裝施工用水、電、路 ;9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 ;10、協(xié)調(diào)交通管理部門 ;11、交納綠化建設(shè)費(fèi),簽訂綠化協(xié)議 ;12、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證 找房地產(chǎn)資料,到中國(guó)地產(chǎn)商 www.zgdcs.com

(四)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工

1、施工場(chǎng)地的“五通一平”;2、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè) ;3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 ;4、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中,歸結(jié)起來(lái)的上述工作、可交付成果和費(fèi)用可以看出,本階段的主要風(fēng)險(xiǎn):

1、項(xiàng)目啟動(dòng)階段可交付成果的正確性及可行性研究報(bào)告項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的正確性;

2、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確度;

3、環(huán)境評(píng)估的準(zhǔn)確性;

4、可替代產(chǎn)品研究深入度或可替代產(chǎn)品的可替代性;

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、合理性、適用性;

6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金與項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)拍是否匹配;

7、項(xiàng)目營(yíng)銷定位和項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)施中成本、質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)及績(jī)效目標(biāo)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)度;

8、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理理念、工作方式、管理能力、執(zhí)行能力是否滿足產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的需求;

9、地勘、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀園林設(shè)計(jì)等單位所提供的服務(wù)是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)相匹配;

10、項(xiàng)目選擇的施工單位和監(jiān)理公司提供的服務(wù)、材料供應(yīng)商所提供的成品和半成品是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)和產(chǎn)品的相匹配;

11、執(zhí)行組織、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)溝通方式、溝通渠道、溝通工具是否與產(chǎn)品定位的適應(yīng)性。

從上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要風(fēng)險(xiǎn)中看出,前期可行性研究的真實(shí)性、可靠性是風(fēng)險(xiǎn),而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序?qū)h(huán)境評(píng)估的法律程序擺在可行性研究批準(zhǔn)之后進(jìn)行的。作為一般開(kāi)發(fā)商的思維是,只要項(xiàng)目可行,征地、拆遷就開(kāi)始了,規(guī)劃也開(kāi)始了。待費(fèi)用已發(fā)生幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)時(shí),環(huán)境評(píng)估才慢騰騰的出籠,才拿去報(bào)批。如果環(huán)境綜合評(píng)定不理想,開(kāi)發(fā)商就授意環(huán)境評(píng)估公司作出對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利的唯心環(huán)境評(píng)價(jià),好拿到政府的批文?,F(xiàn)在相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,某地塊本來(lái)不適宜人居,卻偏偏都得到了政府批準(zhǔn);某地塊所要建的廠,其生產(chǎn)過(guò)程和排泄物對(duì)周邊環(huán)境和居民都會(huì)造成影響,卻也是得到政府的批準(zhǔn)。其根本原因是什么?一是建設(shè)基本法律程序孰先孰后有問(wèn)題;二是拉關(guān)系走后門明知不能為而為之。

筆者認(rèn)為,如果政府真的要重視環(huán)境,要真正落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,在基本建設(shè)法律程序上應(yīng)作出調(diào)整,將環(huán)境評(píng)估報(bào)告批準(zhǔn)后,再批準(zhǔn)可性研究報(bào)告。這樣就避免了開(kāi)發(fā)和建設(shè)對(duì)環(huán)境的破壞,提高開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量,真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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