一、 裙樓物業(yè)的現狀
近期，有關大型超市、餐飲等行業(yè)進駐高層物業(yè)裙樓的消息頻見報端，很多商家都把目光對準了裙樓商鋪市場。不過，這些商家一番考察后發(fā)現，很多裙樓商業(yè)物業(yè)由于社區(qū)規(guī)模、場地過小等因素很難符合經營要求。
廣州市裙樓商業(yè)物業(yè)呈現兩極化分布的態(tài)勢。很多區(qū)域尤其是新興區(qū)域諸如珠江新城、東圃、白云區(qū)一帶裙樓的空置率達到９０％以上，三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應緊俏。具體在裙樓商鋪方面，盡管供應量比較大，例如協(xié)和新世界芳草園2層共6200平方米;華標廣場3層共15000平方米;都市華庭也有2萬平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到購(租)家，而且售價和租金比原來的有所提高。據悉，芳草園頭層商鋪售價超過3萬元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價也近3萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育東交界，位置優(yōu)越，部分商鋪甚至開出6萬余元/平方米的單價，但仍有保險、電訊類等實力雄厚的公司準備進駐。另外，天河北的很多樓盤都把裙樓部分用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場地，相對零散的購賣就不是很好，其中１０００平方米左右的地塊成交比較多。
二、 裙樓物業(yè)的特點———商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別
頭先，體現在價格上。由于商業(yè)裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了，所以價格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢。
其次，體現在經營方式上。由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經營的業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。
第三、體現在外立面上。單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢。裙樓是不獨立的，所以在外觀設計上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機。并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。
三、 裙樓物業(yè)的運作方式
目前，裙樓商業(yè)運作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專業(yè)市場的道路。目前運作比較成功的是走專業(yè)市場這條路。發(fā)展商可以根據周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來運作自己的項目。另外政府對一個區(qū)域有一定的規(guī)劃和設想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設相應的專業(yè)市場。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專業(yè)化市場道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿，定位為海味、干貨商場，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品也是延續(xù)了周邊文具店鋪林立的特點；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會做電腦專業(yè)市場，從而更好地發(fā)揮崗頂、石牌一帶電腦行業(yè)成行成市的特點。
在裙樓設計時，我們較好先確定下裙樓物業(yè)的運作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對以后的招商運作關系重大。如萬科跟沃爾瑪的合作，雙方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時就會省時省錢省力。
四、當前裙樓物業(yè)存在的主要問題
1、缺乏策劃，與住宅的銷售脫節(jié)。目前，商業(yè)裙樓往往是在住宅部分銷售后，再進行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節(jié)和滯后，既影響了裙樓自身的銷售，也影響了住宅的銷售。
2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發(fā)展商運作項目的時候比較盲目，很多發(fā)展商從“人有我有”和高回報的角度出發(fā)，缺乏商業(yè)物業(yè)運作的經驗，對周邊商業(yè)環(huán)境考慮不足，往往是項目做出來了再去找市場，而不是有針對性地設計商場的規(guī)模、大小、用途等，一段時間凡住宅必有商業(yè)裙樓，導致商業(yè)裙樓大量出現，商業(yè)裙樓高空置率成為困擾發(fā)展商一個大難題。
五、裙樓物業(yè)的功能定位和主題定位
要確定裙樓物業(yè)的主題，必須先考慮到裙樓的功能定位：補缺型還是主驅型。裙樓作為整棟建筑的一部分，必須與建筑的其他部分（塔樓）協(xié)調共處。裙樓在整棟建筑中的作用，不外乎或是作為塔樓功能的補充，為塔樓的業(yè)主服務-----即補缺型；或是作為一個引力源，在她周圍形成一個強大的磁場，從而帶動塔樓的租售-----即主驅型。如果裙樓和塔樓缺乏內在的關聯(lián)，則整棟樓的投資效益必不能發(fā)揮到。但究竟選擇補缺還是主驅，要根據區(qū)域特點、周圍環(huán)境及政策導向等因素綜合考慮。
目前的商業(yè)裙樓以補缺型為主。如商住兩用的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優(yōu)先彌補物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務，成為提升樓盤附加值的賣點。而主驅功能的裙樓，常常做成專業(yè)市場、展覽或主題商鋪，吸引投資者的進入，聚集人氣財氣，造成聯(lián)動效應，塔樓的銷售也就水到渠成。
在確定了裙樓的功能定位后，還要對裙樓物業(yè)進行主題定位。裙樓的主題定位需要注意以下幾個方面：
1、地理位置。商業(yè)裙樓較重要的因素就是人流和物流。這兩個要素具備了，項目就成功了一半。如果地處繁華的商業(yè)地段，擁有良好的商業(yè)氣氛，項目本身的商業(yè)價值較高，則在商業(yè)定位上的選擇范圍較廣，可以是以大型的商場為主的商業(yè)形態(tài)，規(guī)模較大。若該片區(qū)不具備商業(yè)氣氛，定位上應是以滿足居民的基本生活需要為主。
2、周邊配套。要根據小區(qū)自身和周邊（以1000米作為考察范圍）物業(yè)的配套情況綜合考慮采用何種較佳的商業(yè)形態(tài)，以免同附近商業(yè)形成近距離競爭。一般以小型商鋪為主。
3、裙樓自身規(guī)模。若裙樓自身的規(guī)模較大，可以考慮統(tǒng)一規(guī)劃成大規(guī)模的主題式、倉儲式商業(yè)形態(tài)。例如沃爾瑪都選在集中規(guī)模的小區(qū)內；反之，應以隨意性的小店面為主。
4、輻射范圍內的人流量。商業(yè)形態(tài)的確定，很大程度上依賴于以該項目為的輻射范圍內（以500米作為考察范圍）的人流量，并以此決定超市或商場的規(guī)模大小。
5、項目定位檔次。如果住宅定位較高，相應的商業(yè)裙樓也要提高端次。萬科金色家園的商業(yè)裙樓的消費檔次與住宅一樣都中高收入的白領；而擁有一般消費群體的士多店則集中在普通檔次的物業(yè)中。
6、業(yè)主的消費取向?？梢园堰x擇商家的主動權掌握在業(yè)主手中，讓業(yè)主擇優(yōu)選擇自己較滿意的商家，形成良好的商業(yè)氛圍，程度上滿足業(yè)主的需要。
7、物業(yè)自身類型。物業(yè)定位是商住兩用樓，則裙樓的商業(yè)形態(tài)選擇應保證住宅居民的日常生活需求；若為高尚寫字樓，裙樓可以設商場、娛樂設施、酒店等以服務為主的商業(yè)形態(tài)。眾多的酒樓、娛樂場所包圍寫字樓就是這個原因。
　　為了使定位更加明確化，尚需要從不同角度對目標客戶進行具體的界定：
1、身份識別。目標客戶的可能取向及其占的比例。
2、區(qū)域識別。目前客戶存在的區(qū)域以及該區(qū)域的消費習慣和商業(yè)規(guī)模、氣氛。
3、購購力識別?？蓹C動支配款項的來源、時間、地點及其比例數額。
4、購購目的識別。購購目的是為了投資、自經營、炒賣，還是轉租，目的不同，要求也不同。

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