一、物業(yè)管理前期介入工作細則
1、 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見？
答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設計（說明）應該提出以下幾點建議：
（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。
（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
（4）高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在頭層。
（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在頭層（放在架空層等頭層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮奶的存放。
（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。
（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高端大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。
（12）小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。
（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和問題（滲漏）。
（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。
（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）
（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商 www.zgdcs.com
（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。
（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
（23）垃圾收集站較好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
（24）單元樓道燈較好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用較小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。
（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。
（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。
（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。
（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。
（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。
（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。
（36）較容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時較好設置套管。
（37）小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。
（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去?！　?br />2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？　
答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：
（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。
（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。
（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。
（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）較好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。
（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置較好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。
（8）各專業(yè)工程技術人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握手資料、尤其是各種給排水、電、空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。
（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。
（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。　　
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？　
答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)購賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房頂樓陽臺，購一樓花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結怨），物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

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