正當(dāng)消息層面“市場(chǎng)拐點(diǎn)”鋪天蓋地時(shí)，一位滬上市區(qū)域的中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者，媒體報(bào)道的所謂房東拋盤、降價(jià)并不是目前市場(chǎng)的主流。記者的一位朋友也告訴記者，這兩天他通過(guò)中介對(duì)有興趣的兩套房源砍價(jià)，但房東根本“不予理睬”。

　　這種消息面和實(shí)際情況的反差狀態(tài)，似曾相識(shí)。

　　更有甚者，在極少數(shù)樓盤出現(xiàn)微幅打折的背后，滬上更多的樓盤選擇堅(jiān)持原價(jià)或延期開盤。公開信息顯示，上海目前至少有超過(guò)15個(gè)樓盤明顯推遲原定開盤時(shí)間。

　　對(duì)于此次調(diào)控，業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)定“史上較強(qiáng)”。但諸多專業(yè)人士對(duì)政策的“執(zhí)行度”依然持保留態(tài)度。

　　被放大的政策反應(yīng)

　　調(diào)控政策一出，各方觸角敏感地捕捉到市場(chǎng)變化。這個(gè)時(shí)候，只要是市場(chǎng)受政策影響的再細(xì)微變化，也會(huì)被發(fā)現(xiàn)被傳播。

　　“市場(chǎng)大部分的投資需求將會(huì)被迅速制約，從而被迫暫離目前的市場(chǎng)或選擇等待觀望?！焙推渌蟛糠质袌?chǎng)研究機(jī)構(gòu)一樣，美聯(lián)物業(yè)也在時(shí)間發(fā)布報(bào)告指出。

　　美聯(lián)物業(yè)即指出，上周(4月12日—4月18日)，上海商品住宅成交走勢(shì)呈現(xiàn)倒W形，這與上周政府方面出臺(tái)了嚴(yán)厲的房貸新政有關(guān)。上周成交走勢(shì)的兩個(gè)向下拐點(diǎn)出現(xiàn)在14日、17日，正是國(guó)務(wù)院兩次公布房貸新政的時(shí)間點(diǎn)，顯然市場(chǎng)上對(duì)貨幣方面的政策反應(yīng)保持了一貫的迅速性。

　　“調(diào)控政策初顯威力，置換型購(gòu)家觀望情緒流露?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月1日—14日期間，上海市二手房成交再次放量，多個(gè)局部板塊較上月同期有超過(guò)2倍增長(zhǎng)，但4月15日起，上述局部板塊的單日成交套數(shù)便開始下滑。

　　南京某房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)信息也顯示，該市二手房報(bào)價(jià)已出現(xiàn)回調(diào)，新政前的4月9日-12日，全市二手房掛牌均價(jià)為每平方米11993元;而新政出臺(tái)后的4月16日-18日，掛牌均價(jià)降到11051元，下降942元。

　　與此同時(shí)，新政出臺(tái)后，個(gè)別樓盤出現(xiàn)的零星打折促銷也被廣泛傳播。

　　上海樓盤綠洲康城親水灣在今年3月的房展會(huì)上曾9.5折優(yōu)惠，時(shí)隔僅一個(gè)月，折扣幅度進(jìn)一步加大;上海嘉定樓盤新城悠活城二批房源4月17日開盤，均價(jià)16000元/平方米，購(gòu)房3天內(nèi)付頭付可享9.8折優(yōu)惠外，還可再享每平方米200元優(yōu)惠。

　　閔行七寶板塊，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)預(yù)期及貸款條件收緊，促使置換型購(gòu)家轉(zhuǎn)為觀望，并引發(fā)總價(jià)130萬(wàn)-180萬(wàn)之間的2房和3房房源成交量出現(xiàn)下滑。在松江泗涇板塊，退市購(gòu)家同樣以置換型居多，中等價(jià)位房源也出現(xiàn)成交回落。

　　不過(guò)，除這些已經(jīng)被反復(fù)傳播的所謂樓市“拐點(diǎn)”跡象外，市場(chǎng)尚未出現(xiàn)更大范圍、更普遍的調(diào)整。

　　僥幸心理

　　“我們本來(lái)計(jì)劃今年初開盤，后來(lái)改到4月底開盤，沒(méi)想到突然出了這么多政策，現(xiàn)在人氣肯定不行，那就再往后推吧，反正也不急?！鄙虾Ｄ稠?xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人私下向記者坦言。

　　與極少數(shù)已降價(jià)打折的樓盤相比，捂著看情況的樓盤才是市場(chǎng)的主體。

　　“眾多項(xiàng)目從去年開始接連出現(xiàn)開盤時(shí)間一再拖延的情況，持續(xù)至今。”分析師薛建雄指出，調(diào)控力度雖然，但降價(jià)出貨并非目前大部分開發(fā)商的心態(tài)和策略。

　　據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海至少有15個(gè)樓盤一再推遲開盤。其中，位于浦東惠南的樓盤布魯斯小鎮(zhèn)和虹口區(qū)武昌路的樓盤豪景苑，早在去年11月就宣稱開盤，但至今尚未開盤。

　　 營(yíng)銷人士告訴記者，捂盤和上調(diào)開盤價(jià)是緊密聯(lián)系的，捂著的樓盤大多是捂一段提高一截報(bào)價(jià)。據(jù)披露，上海北外灘的豪景苑一期房源去年11月售罄，售價(jià)為50000元/平方米，新房源開發(fā)商推遲上市，較新報(bào)價(jià)已是60000元/平方米左右。

　　薛建雄表示，敢于捂盤抬價(jià)的背后，是開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的“免疫”，屢次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)讓不少開發(fā)商相信，短暫的觀望調(diào)整后，市場(chǎng)較終還將走入上漲通道甚至報(bào)復(fù)性反彈。

　　上海佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月12日-4月18日)上海新房(指不包括動(dòng)遷配套房在內(nèi)的商品住宅)成交面積上漲33%，均價(jià)再創(chuàng)新高，達(dá)到23572元/平方米的高點(diǎn)。

　　開發(fā)商繼續(xù)堅(jiān)持的捂盤策略，很大程度上延緩了調(diào)控新政的見(jiàn)效過(guò)程。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定還要看新增供應(yīng)是否能得到增長(zhǎng)，目前的主要措施，集中在抑制需求上，倘若供應(yīng)水平不增加，在信貸松綁、需求釋放之時(shí)，房?jī)r(jià)水平很可能繼續(xù)上漲。在突出保障性住房地位的同時(shí)，增加商業(yè)住宅土地供應(yīng)，加快新房開發(fā)、上市節(jié)奏，才是達(dá)到房?jī)r(jià)穩(wěn)定的效果。

　　執(zhí)行!執(zhí)行!執(zhí)行!

　　盡管抱有僥幸心理的市場(chǎng)參與者依然眾多，但即使是捂盤的開發(fā)商，也明白“此次調(diào)控所出政策，若能長(zhǎng)期貫徹執(zhí)行，殺傷力是巨大的”，他們賭的是執(zhí)行終會(huì)如過(guò)往一樣打折。

　　“西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)證明，治理房?jī)r(jià)較好的工具就是提高利率?！鄙虾Ｊ腥嗣裾仄笡Q策咨詢專家、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)王洪衛(wèi)日前在“華光地產(chǎn)20年慶典”上告訴記者，利率水平提高了房?jī)r(jià)就能夠壓下去，遏制中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格關(guān)聯(lián)度的是貸款。

　　眼下，剩下的就看執(zhí)行了。

　　記者從滬上知名房貸中介機(jī)構(gòu)凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司了解到，自4月19日起，上海的商業(yè)銀行已開始執(zhí)行二套房貸新政，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“曾經(jīng)有過(guò)房貸記錄“的所有家庭。據(jù)該公司副總經(jīng)理趙煒透露，目前凱盛經(jīng)略方面已接到幾乎所有銀行發(fā)出的通知，確認(rèn)二套房貸新政的執(zhí)行日期為4月19日。

　　凱盛經(jīng)略市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅4月19日當(dāng)日，該公司就有10%左右的個(gè)案被銀行退單，被退單者多為當(dāng)時(shí)申請(qǐng)貸款成數(shù)超過(guò)五成，但又在新政中被納入“套住房“范圍內(nèi)的購(gòu)房者。此外，公司涉及的20%—25%的購(gòu)房者要求退房，要求退房的客戶基本上都是只簽了意向合同，還沒(méi)簽購(gòu)賣合同的購(gòu)房者。趙煒指出，5—6月可能會(huì)出現(xiàn)房屋交易量?jī)r(jià)齊跌的狀況。

　　王洪衛(wèi)坦言，執(zhí)行層面，頭先貸款的指標(biāo)要嚴(yán)格管理，其次要真正增加投資者增值收益的稅費(fèi)成本，而以目前的調(diào)控政策，即使房?jī)r(jià)短時(shí)調(diào)整下來(lái)了還是會(huì)上來(lái)。

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