正當(dāng)消息層面“市場拐點”鋪天蓋地時，一位滬上市區(qū)域的中介門店負責(zé)人告訴記者，媒體報道的所謂房東拋盤、降價并不是目前市場的主流。記者的一位朋友也告訴記者，這兩天他通過中介對有興趣的兩套房源砍價，但房東根本“不予理睬”。

　　這種消息面和實際情況的反差狀態(tài)，似曾相識。

　　更有甚者，在極少數(shù)樓盤出現(xiàn)微幅打折的背后，滬上更多的樓盤選擇堅持原價或延期開盤。公開信息顯示，上海目前至少有超過15個樓盤明顯推遲原定開盤時間。

　　對于此次調(diào)控，業(yè)內(nèi)外人士普遍認定“史上較強”。但諸多專業(yè)人士對政策的“執(zhí)行度”依然持保留態(tài)度。

　　被放大的政策反應(yīng)

　　調(diào)控政策一出，各方觸角敏感地捕捉到市場變化。這個時候，只要是市場受政策影響的再細微變化，也會被發(fā)現(xiàn)被傳播。

　　“市場大部分的投資需求將會被迅速制約，從而被迫暫離目前的市場或選擇等待觀望。”和其他大部分市場研究機構(gòu)一樣，美聯(lián)物業(yè)也在時間發(fā)布報告指出。

　　美聯(lián)物業(yè)即指出，上周(4月12日—4月18日)，上海商品住宅成交走勢呈現(xiàn)倒W形，這與上周政府方面出臺了嚴厲的房貸新政有關(guān)。上周成交走勢的兩個向下拐點出現(xiàn)在14日、17日，正是國務(wù)院兩次公布房貸新政的時間點，顯然市場上對貨幣方面的政策反應(yīng)保持了一貫的迅速性。

　　“調(diào)控政策初顯威力，置換型購家觀望情緒流露?！?1世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月1日—14日期間，上海市二手房成交再次放量，多個局部板塊較上月同期有超過2倍增長，但4月15日起，上述局部板塊的單日成交套數(shù)便開始下滑。

　　南京某房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計信息也顯示，該市二手房報價已出現(xiàn)回調(diào)，新政前的4月9日-12日，全市二手房掛牌均價為每平方米11993元;而新政出臺后的4月16日-18日，掛牌均價降到11051元，下降942元。

　　與此同時，新政出臺后，個別樓盤出現(xiàn)的零星打折促銷也被廣泛傳播。

　　上海樓盤綠洲康城親水灣在今年3月的房展會上曾9.5折優(yōu)惠，時隔僅一個月，折扣幅度進一步加大;上海嘉定樓盤新城悠活城二批房源4月17日開盤，均價16000元/平方米，購房3天內(nèi)付頭付可享9.8折優(yōu)惠外，還可再享每平方米200元優(yōu)惠。

　　閔行七寶板塊，房價拐點預(yù)期及貸款條件收緊，促使置換型購家轉(zhuǎn)為觀望，并引發(fā)總價130萬-180萬之間的2房和3房房源成交量出現(xiàn)下滑。在松江泗涇板塊，退市購家同樣以置換型居多，中等價位房源也出現(xiàn)成交回落。

　　不過，除這些已經(jīng)被反復(fù)傳播的所謂樓市“拐點”跡象外，市場尚未出現(xiàn)更大范圍、更普遍的調(diào)整。

　　僥幸心理

　　“我們本來計劃今年初開盤，后來改到4月底開盤，沒想到突然出了這么多政策，現(xiàn)在人氣肯定不行，那就再往后推吧，反正也不急。”上海某項目的營銷負責(zé)人私下向記者坦言。

　　與極少數(shù)已降價打折的樓盤相比，捂著看情況的樓盤才是市場的主體。

　　“眾多項目從去年開始接連出現(xiàn)開盤時間一再拖延的情況，持續(xù)至今。”分析師薛建雄指出，調(diào)控力度雖然，但降價出貨并非目前大部分開發(fā)商的心態(tài)和策略。

　　據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，目前上海至少有15個樓盤一再推遲開盤。其中，位于浦東惠南的樓盤布魯斯小鎮(zhèn)和虹口區(qū)武昌路的樓盤豪景苑，早在去年11月就宣稱開盤，但至今尚未開盤。

　　 營銷人士告訴記者，捂盤和上調(diào)開盤價是緊密聯(lián)系的，捂著的樓盤大多是捂一段提高一截報價。據(jù)披露，上海北外灘的豪景苑一期房源去年11月售罄，售價為50000元/平方米，新房源開發(fā)商推遲上市，較新報價已是60000元/平方米左右。

　　薛建雄表示，敢于捂盤抬價的背后，是開發(fā)商對調(diào)控政策的“免疫”，屢次調(diào)控的經(jīng)驗讓不少開發(fā)商相信，短暫的觀望調(diào)整后，市場較終還將走入上漲通道甚至報復(fù)性反彈。

　　上海佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上周(4月12日-4月18日)上海新房(指不包括動遷配套房在內(nèi)的商品住宅)成交面積上漲33%，均價再創(chuàng)新高，達到23572元/平方米的高點。

　　開發(fā)商繼續(xù)堅持的捂盤策略，很大程度上延緩了調(diào)控新政的見效過程。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，從長遠來看，房價的穩(wěn)定還要看新增供應(yīng)是否能得到增長，目前的主要措施，集中在抑制需求上，倘若供應(yīng)水平不增加，在信貸松綁、需求釋放之時，房價水平很可能繼續(xù)上漲。在突出保障性住房地位的同時，增加商業(yè)住宅土地供應(yīng)，加快新房開發(fā)、上市節(jié)奏，才是達到房價穩(wěn)定的效果。

　　執(zhí)行!執(zhí)行!執(zhí)行!

　　盡管抱有僥幸心理的市場參與者依然眾多，但即使是捂盤的開發(fā)商，也明白“此次調(diào)控所出政策，若能長期貫徹執(zhí)行，殺傷力是巨大的”，他們賭的是執(zhí)行終會如過往一樣打折。

　　“西方國家的經(jīng)驗證明，治理房價較好的工具就是提高利率。”上海市人民政府特聘決策咨詢專家、上海財經(jīng)大學(xué)副校長王洪衛(wèi)日前在“華光地產(chǎn)20年慶典”上告訴記者，利率水平提高了房價就能夠壓下去，遏制中國房地產(chǎn)的價格關(guān)聯(lián)度的是貸款。

　　眼下，剩下的就看執(zhí)行了。

　　記者從滬上知名房貸中介機構(gòu)凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司了解到，自4月19日起，上海的商業(yè)銀行已開始執(zhí)行二套房貸新政，認定標(biāo)準為“曾經(jīng)有過房貸記錄“的所有家庭。據(jù)該公司副總經(jīng)理趙煒透露，目前凱盛經(jīng)略方面已接到幾乎所有銀行發(fā)出的通知，確認二套房貸新政的執(zhí)行日期為4月19日。

　　凱盛經(jīng)略市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅4月19日當(dāng)日，該公司就有10%左右的個案被銀行退單，被退單者多為當(dāng)時申請貸款成數(shù)超過五成，但又在新政中被納入“套住房“范圍內(nèi)的購房者。此外，公司涉及的20%—25%的購房者要求退房，要求退房的客戶基本上都是只簽了意向合同，還沒簽購賣合同的購房者。趙煒指出，5—6月可能會出現(xiàn)房屋交易量價齊跌的狀況。

　　王洪衛(wèi)坦言，執(zhí)行層面，頭先貸款的指標(biāo)要嚴格管理，其次要真正增加投資者增值收益的稅費成本，而以目前的調(diào)控政策，即使房價短時調(diào)整下來了還是會上來。

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